Hvernig á að gera leigjendur sameiginlega 1031 kauphallir

Leigjendur í sameiginlegri leyfa fyrir fjölbreytni

By C. Grant Conness, forseti, 1031 valhópur

Ertu þreyttur á þessum miðnætti viðhald símtölum og slitinn úr þræta við leigjendur þínar? Kannski ertu svekktur vegna þess að þú ert að elta leigutakkar og viðgerðir? Kannski vilt þú líklega selja leigu þinn eða litla íbúðabyggð en þú óttast skattaafleiðingar. Reyndar gætir þú hugsað um að kaupa nýtt verslunarmiðstöð en þú getur örugglega ekki sveiflað kaupin með því að greiða peninga og hafa aldrei í raun greitt peninga fyrir heimili .

Ef það hljómar eins og þú, hér er fagnaðarerindið. Með því að nýta 1031 Leigjendur í Common Exchange, getur þú selt þessi leiga eða íbúðabyggð, forðast gjaldeyrishöft og halda peningunum þínum áfram fyrir þig. Leigjendur sameiginlega, þekktur sem TIC, er ein besta leiðin sem fjárfestir getur tekið þátt í eignarhald á einni eða fleiri hágæða eiginleikum, en varðveitir auð og forðast höfuðverk fasteignastjórnar.

Leigjendur sameiginleg 1031 Exchange leyfa fjölbreytni

Til dæmis, segðu að þú selir fjögurra sæti sem þú hefur átt í 15 ár, og þú hefur eigin fé $ 400.000. Það fer eftir því hversu mikið skuldir þú heldur áfram með það, kaupverð nýrrar fjárfestingar gæti verið um ein milljón dollara. Þó að það er mikið af peningum, getur þú samt ekki rétt til þess að kaupa mjög hæfileikaríkan eign ein. Hins vegar, ef þú ákveður í staðinn að fjárfesta í TIC, að $ 400.000 af eigin fé gæti keypt milljón dollara áhuga á $ 30.000.000 stofnanaskila eign.

Leigjendur í sameiginlegum 1031 Exchange leyfa fjölbreytni meðal nokkra mismunandi eiginleika á ýmsum landfræðilegum stöðum. Þú getur fjárfest í vöruhúsi eða geymslum, hámarkshótel eða skrifstofuhúsnæði, sjúkrahús eða aðstoðarsvæði, eða íbúðabyggð sem metin er í milljónum.

Þessi fjölbreytni getur dregið úr hættu á fjárfestingarfé og gæti hugsanlega aukið verðmæti þess.

Spyrðu traustan fjárfestingarráðgjafa og ekki sá sem selur þér fjárfestinguna.

Ábending: Áður en þú fjárfestir í hvaða 1031 Leigjendur í Common Exchange, vinsamlegast vertu viss um að treystir lögfræðingar taki eftir pappírsvinnunni og gerðu fyrirhugaða áreynslu þína. Þetta felur í sér möguleg rannsókn á einingunni sem selur öryggi, þ.mt að tryggja að aðili sé réttur leyfi. There ert a einhver fjöldi af Crooks, fá ríkur fljótur málstofa scammers, vinna í þessum enda fyrirtækisins.

IRS reglur um leigjendur sameiginlega 1031 Exchange

Reglur IRS fyrir 1031 Exchange verða að vera nákvæmlega fylgt eftir að fresta tekjuskatti og afskriftir . Afhendingin verður að hafa verið haldin til fjárfestingar eða notuð í viðskiptum eða viðskiptum eigandans.

Fimm almennar kröfur um hugsanlega velgengni TIC 1031-kauphallarinnar eru:

1. 100% af söluaukningunni verður að endurfjárfesta og verðmæti viðskiptabirgða Skiptingareignar verður að vera jafnt eða hærra en afleidd eign.
2. A viðurkenndur milliliður verður tilnefndur seljandi og heldur öllum ávinningi af sölu á afhentu eigninni.

1. Það er 45 daga kennitími, þar sem að minnsta kosti þrjú "eins konar" góður " Skiptingareiginleikar verða að vera auðkenndir skriflega.
2. 200% reglan tilgreinir að hægt er að skilgreina hvaða fjölda skiptaeigenda sem er, en heildarverðmæti þeirra má ekki fara yfir 200% af verðmæti afskrifaðs eignar.
3. Ef þrír eignir reglan og 200% reglan gilda ekki skal samanlagður markaðsvirði atvinnuhúsnæðis eignarinnar sem á að kaupa á genginu vera amk 95% af heildarverði markaðsvirðis allra auðkenndu eiginleika.

Breytt af Elizabeth Weintraub. Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.

By C. Grant Conness, forseti, 1031 valhópur

Þegar skipti eignin er valin hefur fjárfestir 180 daga frá þeim degi sem afhent eign var flutt til kaupanda til að loka á nýju eigninni. Ef gjalddagi á skattframtali fjárfesta, með viðbótum, fyrir það skattár sem afhent var eignin var fyrr en 180 daga tímabilið, verður 1031 skipti að vera lokið á þeim degi.

Fjárfestar ættu einnig að muna að hluti af þessu 180 daga tímabili gæti þegar verið notað á 45 daga kennitímabilinu. Það eru engar viðbætur og engar undantekningar á 45 daga reglan, sem felur í sér helgar og frí. Ef farið er yfir tímamörkina, þá er hægt að dæma alla skipti, og viðurlög og skattar munu fylgja.

Ef fjárfestir kaupir hlutfallslegan áhuga á fleiri en einni eign er ráðlegt að ganga úr skugga um að áætluð lokadagsetning sé fyrir frestinn.

Leigjendur í sameiginlegum kauphöll og titilvörum

Sem eigandi í TIC verður þú að fá sérstakan verk sem sameiginlegt leigjanda og stefnu um titil sem tryggir hlutfall þitt af áhuga á eigninni. Þú hefur sömu réttindi og aðrir einir eigendur.

Sjóðstreymi og þakklæti frá leigjendur í sameiginlegum 1031 kauphöll

Það er möguleiki á tekjum í hlutfalli við hlutdeildarhlut þinn, sem gæti hugsanlega verið meiri en sjóðstreymi sem þú fékkst frá fyrri fjárfestingum þínum.

Sjóðstreymi má vega upp með lækkun á grundvelli þínum í nýju kaupunum.

Þú deilir einnig hlutfallslega þakklæti ef einhver er, ef eignin er loksins seld. A TIC er talin dýrmætt búningsáætlunartæki þar sem erfingjar þínir ættu að fá uppbyggingu á hendur þínum.

Breytt af Elizabeth Weintraub. Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.

By C. Grant Conness, forseti, 1031 valhópur

Á miðjum og síðari hluta níunda áratugarins gerðu fjárfestar fjölmargir beiðnir til innstæðueigenda um að fara fram á fyrirfram úrskurð um hvort óhlutdrægir (leigutakkar), leigjendur í sameiginlegri hagsmuni á fasteignum væru aðili sem er gjaldgengur skv. 1031. gr.

Til að bregðast við, í október 2000, útskýrði IRS tekjuskattamál 2000-46. Þessi aðferð lýsti yfir að sumir leigjendur í sameiginlegum samböndum gætu verið litið til samstarfs í sambandsskattarskyni og því óhæfur fyrir 1031 umfjöllun.

Ríkisendurskoðanir gerðu það ljóst að það myndi ekki lengur gefa út fyrirfram úrskurð. Þessi ákvörðun var felld úr gildi í mars 2002, eftir tekjuskattamál 2002-22.

Þekktur sem "Rev. Proc.," Tekjutilboð 2002-22 setti fram 15 stig, sem myndi endurskoða af IRS þegar "miðað við beiðni um úrskurð um að óhlutdrægur hlutdeild í leiguhúsnæði sé ekki áhugi á rekstrareining " - sem þýðir að samstarf sem myndi ekki hæfa gæti sett gengið í hættu á endurskoðun og skattalegum afleiðingum.

Hins vegar verður nánast ómögulegt að fá fyrirfram úrskurð. Mikið af þeim upplýsingum sem krafist er fyrir endurskoðun á innra eftirliti er ekki einu sinni í boði fyrr en styrktaraðili er tilbúinn til að eignast eignina, loka láninu og selja hagsmuni sameiginlegra leigjenda. Þess vegna ástæðan fyrir því að flestir styrktaraðilar gefa út "skal" eða "vilja" skattaupplifun sem er að finna í einkaleyfissamningnum.

Reglur um tekjutilboð fyrir leigjendur sameiginlega 1031 kauphallir

Rev. Proc. settar skýr leiðbeiningar um uppbyggingu, fjármögnun og stjórnun leigjenda í sameiginlegri eignarhaldi. Það leyfir 2 til 35 meðeigendur, þótt styrktaraðilar og lánveitendur megi setja lægri mörk fyrir sumar eignir, sem eru yfirleitt á milli 10 og 25 fjárfestar.

Eiginmaður og eiginkona eru stundum meðhöndlaðir sem einn aðili (fer eftir lögum um ríki) og enginn þeirra er heimilt að skrá skattframtali sem samstarf. Hver meðeigandi hefur rétt til að selja eða skiptast á hlutdeildarskírteini sínu en aðeins eftir að hann hefur boðið honum til sölu til annarra. Það er hlutfallslegt hlutdeild hagnaðar og einnig skuldir (veð).

Með þessum skýrari viðmiðunarreglum tók TIC iðnaðurinn í alvöru og lék stærri fjölda nýrra styrktaraðila, miðlari / sölumenn og skráðir sölumenn á markaðinn. Frá 1990 hefur verið mikil áhugi á leigjendur í sameiginlegum 1031 kauphöllum. Reyndar hefur vaxtarhlutfall í eigu sveiflast um 550% í TICs frá 2002 til 2004. Heildarverðmæti TIC fjárfestinga sem lokað var árið 2007 er áætlað að verði rúmlega $ 8,5 milljarðar. Sumir segja að þetta númer sé enn hærra - nær 10 milljarðar dala

Leigjendur í sameiginlegum tilboðum til viðurkenndra fjárfesta

Mikill meirihluti TIC tilboðs er aðeins gerður til "viðurkenndra fjárfesta", sem þýðir að ákveðnar fjárhagslegar viðmiðanir verða að vera uppfylltar.

1. Einstakir fjárfestar (eða í sambandi við maka) verða að hafa nettó virði hærri en 1 milljón Bandaríkjadala.
2. Árleg tekjur 200.000 $ á undanförnum 2 árum með því að búast við að þetta muni halda áfram.

1. Sameiginleg tekjur með maka $ 300.000 undanfarin 2 ár með von um að engin breyting sé á hendi.
2. Eining eins og LLC, Samstarf eða Fyrirtæki verður að hafa eignir að minnsta kosti 5 milljónir Bandaríkjadala eða ef eignir eru minna en 5 milljónir Bandaríkjadala, skal hver fjárfestir vera viðurkennd sem einstaklingur.

Breytt af Elizabeth Weintraub. Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.

By C. Grant Conness, forseti, 1031 valhópur

Fjárfestir getur fengið verðmætar aðstoð við að finna eignarskatt frá einu af mörgum fyrirtækjum sem sérhæfa sig í meðhöndlun 1031 kauphallar og leigjenda í sameiginlegum 1031 kauphallum. Þessir TIC sérfræðingar hafa aðgang að fjölmörgum fjárfestingareignum og hafa oft lokið ýmsum áreiðanleikakönnunum, þ.mt verðsamanburði, upplýsingagjöf, hreinar tekjur, skýrslur um laus störf o.fl.

Venjulega hafa styrktaraðilar eytt miklum fjármagni sem byggir á þessum fasteignasölum til að tryggja að þeir uppfylli kröfur IRS fyrir TIC 1031 Exchange. Stundum bregst stuðningsmaður eign með kaupsamningi og undirbýr síðan útboðsgögnin, sem oft er kallað einkaleyfisumsóknarritið (PPM), sem síðan er markaðssett í gegnum miðlari. Nokkrir styrktaraðilar loka á eigninni áður en það er markaðssett en þetta getur verið dýrari vegna rekstrarkostnaðar.

Mat á skráða fjárfestingarfulltrúa

• Veldu skráða fjárfestingarfulltrúa sem sérhæfir sig í fjárfestingum TIC. Þetta ætti að gera áður en þú selur fjárfestingareign þína.
• Meta nokkur möguleg skipti eiginleika. Eins og þú gerir þetta með skráða fjárfestingarfulltrúa þína, ættirðu að skoða styrktaraðila hvers tilboðs. Hvað er afrekaskrá þeirra? Er innviði viðskiptafyrirtækis fullnægjandi? Eru skólastjórar þeirra, starfsfólk og stjórnendur hæfir?

• Gakktu úr skugga um að fjárfestingarfulltrúar þínir hafi leyfi í röð 7 eða 22, ásamt röð 63 eða 66-leyfi. Hann / hún ætti einnig að vera með reynslu í atvinnuhúsnæði og hafa sannað afrekaskrá á árangursríkum TIC ungmennaskipti.

Spurningar til að spyrja Sponsor Companies

• Er áætlun styrktaraðila vel skipulögð og sanngjörn fyrir fjárfesta?

• Er tilboðið komið saman vandlega, löglega og vélrænt, með réttum upplýsingum?
• Eru markmiðin sem eru sett fram í skjölum mætt?
• Er áhættan sem tengist fjárfestingunni greinilega skýrt?
• Er áætlunin, með eignum sínum, sett upp með mikla líkur á að ná markmiðunum?
• Eru áætluð markmiðin sanngjarnar í ljósi staðreynda?
• Hvaða verndarráðstafanir og áskilur eru fyrir hendi?

Leigjendur í sameiginlegum 1031 kauphöll leyfa fjárfestum margar ákvarðanir þegar þeir leita að eiginleikum skipta.

Eiginfjárfesting að minnsta kosti $ 100.000 er venjulega krafist, en hvert fasteignaútboð verður að lágmarki sem hefur verið ákvarðað með því að deila heildarhlutafé með hugsanlegum fjölda TIC áhrifa.

Hvert PPM-tilboð ætti að meta, greina og bera saman við aðrar samkeppnislegar tillögur. Taka skal rannsókn á fyrri, nútíð og framtíðargjöldum, útgjöldum, fjárhagsupplýsingar leigutaka, staðsetningu og umhverfismálum og ná yfir rannsókn á fasteignamarkaði.

Breytt af Elizabeth Weintraub. Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.

By C. Grant Conness, forseti, 1031 valhópur

Sum fyrirtæki sem annast TIC hafa lokið áreiðanleikakönnun á fjölmörgum mögulegum fjárfestingareignum. Til að gera þetta lýkur skráðir fjárfestingarfulltrúar áreiðanleikakönnun í fyrirtækinu sínu, venjulega í gegnum deildarskoðunardeild sína; meðan aðrir leita utanaðkomandi þjónustu "due diligence consultants" og lögfræðinga.

Tegundir leigjenda sameiginleg 1031 kauphallir

1031 Leigjendur í sameiginlegum kauphallum er hægt að skipuleggja á ýmsa vegu og þessi tækifæri koma oft saman með stjórnun og fjármögnun í staðinn.

Lítil lán er stundum boðin, sem kemur í veg fyrir að lánveitandi fer eftir öðrum eignum lántaka ef vanefndir eru. Öryggi lánveitanda í láninu er takmörkuð við verðmæti eignarinnar.

Hins vegar hafa sumir lánveitendur nýlega byrjað að krefjast þess að ábyrgur aðili sé að skrá sig fyrir ábyrgð ef leigurnar sem berast frá eigninni eru ekki notaðir til að endurgreiða lánið en í staðinn er flutt til viðgerðar osfrv. Önnur lánveitendur hafa ákveðið að TIC og, stundum hver kaupanda, að tryggja lánveitanda gegn öllum umhverfisvandamálum í framtíðinni. Fjárfestar eru hvattar til að skoða nánar lánaskjöl og PPM til að koma í veg fyrir möguleika á skuldbindingum langt umfram upprunalegu fjárfestingu þeirra.

Þegar um er að ræða áreiðanleikakönnun á TIC-áætlunum skulu fjárfestar vandlega bera saman uppbyggingu og samræmi við 15 Rev. Proc. leiðbeiningar. Viðskipti sem verulega vega af völdum gætu leitt til þess að innstæðueigendastjórnunarkerfinu útilokar það, þannig að fjárfestar geti haft áhrif á framtíðarskattaafleiðingar.

Tilboð eru byggð með skjali undirritað af hverjum eiganda og veita styrktaraðilanum vald til að meðhöndla dagleg stjórnun eignarinnar. Það kann að vera aðalleigusamningur eða stjórnunarsamningur sem felur í sér afbrigði á því hvernig leigir og fjármunir sem safnað eru eru dreift til eigenda TIC.

Tilboð geta einnig innihaldið leigjendur í sameiginlegri samkomulagi, sem lýsir tengslin milli einstakra fjárfesta og annarra eigenda TIC. Einnig er hægt að skipuleggja TIC sem sértækan aðgangsstað (SPE) þar sem engar einstaklingar eru skráðir sem eigendur. Undir SPE kaupir eitt hlutafélag og eigur TIC áhugann. Þessi uppbygging veitir aukalega verndarábyrgð fyrir eigendur og lánveitanda. Venjulega mun TIC sponsor ekki vera ábyrgur fyrir stjórnun fjárfestingarinnar og sjálfstætt stjórnendur verða að vera starfandi.

Eru leigjendur í sameiginlegum kauphöllum verðbréf eða fasteignir?

Helstu styrktaraðilar meðhöndla TIC fjárfestingar sem verðbréf vegna þess að þeir uppfylla skilgreiningu á öryggi annaðhvort í því ríki þar sem eignin er eða í hinum ýmsu ríkjum þar sem styrktaraðili hyggst bjóða honum til sölu. Þetta þýðir að einungis leyfðir verðbréfaviðskiptaraðilar geta markaðssett þessar fjárfestingar með eftirliti með SEC . Samt sem áður eru öll TIC áhugamál, þar á meðal þau sem eru verðbréf, flutt af verki og flest ríki flokka þær sem fasteignir.

Spurningin um hvort fasteignafjárfesting er öryggi getur verið flókið og málið veldur mikilli ógn.

Þó að kaup á TIC-vöxtum sé fasteignaviðskipti í 1031 tilgangi eru flestir seldar sem verðbréf. Hins vegar kemur ekki á óvart að sumir styrktaraðilar halda áfram að selja TIC áhugamál sem fasteignir og ekki markaðssetja þær sem verðbréf.

Þar sem fasteignasala er venjulega þátt í sölu á afhentu eigninni virðist markaðssetningu TIC tilboðs í gegnum þessar sömu miðlarar aðeins rökrétt þar sem þeir eru í aðstöðu til að bera kennsl á væntanlega fjárfesta. Átökin liggja í reglum FINRA, (Financial Regulatory Authority) og Verðbréfaviðskiptastofnunin, sem banna greiðslu þóknun eða þóknun til allra sem ekki hafa verðbréfaleyfi.

Þetta stjórnar í raun greiðslu tilvísunargjalda eða umboðs til fasteignasala. Það er óheppilegt að þessar reglur, sem ætlað er að vernda fjárfesta, hvetja ekki fasteignasérfræðinga til að kynna sér kosti TIC viðskiptanna til 1031 skiptavina sinna.

Krafa um leigjendur sameiginlega 1031 kauphallar er sterk

Fjárfestir ætti að skoða TIC sem eign sem verður haldið í meðallagi til langtíma fjárfestingar. Ef lausafjárstaða er mikilvægt, þá skal íhuga aðra valkosti.

Eftirspurn eftir leigjendur í sameiginlegum eignum heldur áfram að vaxa með hverju ári. Rétt er að segja að hreinn hraði TIC-markaðssvæðisins og 1031 gengisferlið getur verið erfitt fyrir fjárfesta sem ekki þekkja TIC, en möguleikarnir á hagnað og skattasparna eru gríðarlegar.

Verðbréf í boði í gegnum verðbréfafyrirtæki ættu að bjóða þér svipaða yfirlýsingu sem fylgir því sem þú getur ekki treyst:

Þetta efni er hvorki tilboð til að selja né óskað eftir kaupum á öryggi. Upplýsingarnar eru aðeins til umræðu og upplýsinga. Það er ekki ætlað að skipta um lögbært laga-, skatta- eða fjárhagsáætlun. Gildandi skattakóði gilda aðeins um og tengjast aðeins sambandsríkjum. Einstök ríki kunna að hafa eigin viðbótarskattsnúmer. Vinsamlegast hafðu samband við viðeigandi skatt og lögfræðinga í þínu ríki. Þessar upplýsingar eru veittar frá heimildum sem taldar eru áreiðanlegar en ætti að nota í tengslum við faglega ráðgjöf sem samræmist persónulegum aðstæðum þínum.

Breytt af Elizabeth Weintraub. Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.