Hvort söluverð er mikilvægara en vextir veltur á sjónarhóli þínu. Öll fasteign er staðbundin. Þetta þýðir hvað sem er að gerast á staðbundnum markaði í Phoenix, til dæmis, gæti verið breytilegt frá, td markaðnum í Manhattan. Það er frekar ómögulegt að komast á fasteignamarkaði , en þú getur reynt að nýta sér hvernig markaðinn hreyfist.
Eins og Bono syngur, " hún færist á dularfulla hátt ," geturðu ekki alltaf sagt hvernig markaðurinn muni hreyfa sig.
En þú getur fylgst með því að hreyfa sig. Skulum skoða sögulega vexti fyrir 30 ára fast vexti . Almennt er þumalputtareglan þegar vöxtur hækkar, sölugengi lækkar til að bæta, en ekki alltaf.
Hækkandi söluverð á móti lækkandi vexti
Segðu að þú ert að bera saman heimili í Phoenix sem var þess virði $ 240.000 og vextir þínar eru 4,5%. Ef þú varst að kaupa á lækkandi markaði og beið þar til það verð lækkaði í 210.000 $ en verð hækkaði í 6,5% gæti verið betra að kaupa á hærra verði. Já það er satt. Greiðsla á 80% LTV veð fyrir $ 240.000 heimili á 4,5% er $ 972,84.
Greiðsla á 80% LTV veð fyrir $ 210.000 heimili á 6,5% er $ 1067,87.
Settu á annan hátt ef þú greiddir $ 30.000 meira fyrir heimilið með því að borga $ 240.000 og búið á því heimili í 30 ár, þegar þú hefur greitt af láninu þínu, þá hefðuðu greitt allt að $ 350.222.24.
Ef þú greiddir $ 30.000 minna með því að borga $ 210.000 en greitt hærra vaxta í 30 ár, þá hefði þú borgað $ 384.433,20 þegar þú greiddi lánið þitt.
Í þessu tilviki er ekki betra að borga minna í skiptum fyrir hærri vexti.
Hversu mikið missir þú í söluverði með hverjum .50% vaxtatekjum?
Við skulum nú bera saman það heimili á $ 240.000 ef verð hækkaði um 1/2 punkta og þú vildir halda greiðslu þinni það sama. Afskriftir flestra lána eru í 30 ár.
Ef niðurlagning þín er 20% af söluverði, hversu mikið af heimilinu gæti þú keypt til að halda greiðslu þinni í kringum $ 975?
- $ 240.000 x 80% í 4,5% vexti jafngildir greiðslu $ 972,84
- $ 226.260 X 80% í 5,0% vexti jafngildir greiðslu $ 971,65
- $ 214.062 X 80% í 5,5% vexti jafngildir greiðslu $ 972,34
- $ 202.500 X 80% í 6,0% vexti jafngildir greiðslu $ 971.27
- $ 192.188 X 80% í 6,5% vexti jafngildir greiðslu 971,80 $
Þú getur séð að 2% hækkun vaxta myndi tapa þér um $ 50.000 kaupmáttar á þessu verði. Ef þú tvöfaldir söluverðið myndi þú missa um 100.000 kaupmáttar fyrir 2% útbreiðslu í vöxtum.
Þetta er ástæðan fyrir því að vextirnir gegna miklum þáttum fyrir marga kaupendur í fyrsta sinn. Ef þú ert strekkt of nálægt efstu lokum verðs og verðlags þinnar, getur þú ekki keypt það draumarheimili sem þú vilt, því þú munt ekki lengur eiga rétt á því söluverði. Og bara svo að þú veist, að gera lowball tilboð er ekki alltaf svarið.