Þegar kaupandinn getur ekki lokað afhendingu á réttum tíma getur þessi óheppilegur ástand valdið alls kyns vandamálum. Helsta vandamálið tengist því að kaupsamningar innihalda staðfestingardag ásamt lokadagsetningu. Ef lokadagur er sleppt, þá er samningurinn í lágmarki í lágmarki, að hámarki samningurinn er liðinn. Sameiginleg aðgerð er að lengja lokadag, en seljendur gætu ekki sammála.
Af hverju myndi seljendur neita að framlengja lokunina?
Söluaðilar gætu fundið eftir að mánuður hefur liðið að eignarverð gæti farið upp. Kannski hafa vinir eða ættingjar stöðugt sagt seljanda ekki selt fyrir þá upphæð sem þeir telja væri nógu hátt verð. Seljandi gæti vonast til þess að fá tækifæri til að koma aftur heim á markað til að fá hærra söluverð. Á hraðvirkum mörkuðum, verð hefur tilhneigingu til að fara upp.
Ennfremur óskaði kaupendur að beiðni um viðgerðir á miðjum vörninni sem skilaði slæmum smekk í munni seljanda? Ekki eru allir kaupendur og sölumenn komnir á meðan á afhendingu stendur. Stundum þróast samningaviðræður suður og neikvæðar tilfinningar. Það er mögulegt að seljandi gæti verið að leita að afsökun til að losna við kaupendur.
Það er líklega mikilvægt að benda á að seljandi sé ekki alltaf löglega réttur til að hætta við vegna þess að dómstóll, til dæmis, gæti séð hlutina öðruvísi.
Lögmaður gæti lagt fram mál til að sanna að kaupandinn hafi brugðist í góðri trú og ætlunin var að loka. Því getur dómstóllinn ákveðið að seljandi hafi ekki lagalegan rétt til að segja upp samningi einfaldlega vegna þess að tíminn rennur út. Það er lítið svart og hvítt fyrir dómi. Það eina sem er í samræmi er hversu mikið það kostar að sækja og verja.
Enn mun það ekki endilega valda því að seljandi geti skrifað framlengingu samnings tíma ef seljandi ósammála. Seljandi gæti einnig ákveðið að selja ekki eignina lengur.
Af hverju myndi kaupandi þurfa framlengingu að loka?
Þegar kaupandinn getur ekki lokað á réttum tíma, er skjalið sem kaupandinn biður almennt um að seljandinn skuli undirrita framlenging tímabilsins. Seljandi vill vita af hverju kaupandi þarf meiri tíma.
Allt frá upphafi TRID virðist tafir hafa aukist. Til að verja TRID eru oft tafir sem stafa af lélegum samskiptum milli lánveitanda og lokunaraðila eða titilfyrirtækis. Ennfremur, hvað getur farið úrskeiðis í sölutryggingu er það sem martraðir koma frá.
Lántakendur standa frammi fyrir mikilli athugun á að fá lán. Ekki sé minnst á það, stundum sem hlutirnir frá fortíðinni sem þeir héldu voru grafnir, geta verið að pabba upp aftur. Eins og stutt sölu og foreclosures og persónulegar dómar skráð í öðrum ríkjum. Ástæðan fyrir því að seinka mikið af tíma má rekja beint til lánveitanda.
Kaupendur geta einnig andstætt vinnu eða fjölskyldutengdum málum. Fyrir nokkra skrýtna ástæðu hef ég unnið með heilmiklum fjölda óléttra kvenna undanfarið, sem virðist vera helvítis að kaupa hús í mánuði áður en þau eiga að fæðast. Persónulega tel ég að væntanlegir mæður ættu að draga úr streitu úr lífi sínu, ekki bæta við því, en sumir ákveða að skyndilega kaupa heimili sé eitthvað sem þeir þurfa að gera, án tillits til.
Það eru engin tryggingar fyrir því að lífið þitt sé í gangi vel að allt muni halda áfram þannig á 30 eða 45 daga afhendingu. Reyndar er um hið gagnstæða yfirleitt satt. Lög Murphy. Ef tíminn er fyrir ógæfu, er tíminn milli þess að undirrita tilboð til að kaupa heimili og lokun mikilvægt fyrir umrót.
Sure-rekinn leið til að coax seljanda í undirritun framlengingar
Þegar kaupandinn getur ekki lokað á réttum tíma, er stefna sem alltaf virkar vel að bjóða upp á að sleppa kaupanda á einbeittu fé innborgun til seljanda fyrir lokun. Þetta gerir ráð fyrir að kaupandinn sé viss um að hún geti lokað afhendingu. Hins vegar, ef það er bara spurning um nokkra daga, sleppur innborgun til seljanda er svipað að setja peningana þína þar sem munnurinn er.
Það segir að kaupandinn sé alvarlegur og fullviss um lokun.
Það fjarlægir vafa frá huga seljanda eins og heilbrigður. Með peningum í hendi, þá verður þetta alvöru fé ekki endurgreitt. Escrow yfirmenn eru yfirleitt aðilar sem undirbúa leiðbeiningarnar til að losa sig við alvöru innborgun peninga. Skjalið mun skipuleggja þann möguleika að afhendingu gæti aldrei lokað og, ef ekki, mun kaupandi ekki fá endurgreiðslu; til viðbótar við þann möguleika að einn aðili gæti jafnvel deyja.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.