Skilningur á HUD-1 formi og þegar það er notað
Gjöld sem tengjast viðskiptunum en greidd fyrir lokun voru einnig innifalin í HUD. Þau eru venjulega merkt "POC" fyrir greiddan utan lokunar.
Hér er prentari-vingjarnlegur útgáfa af HUD-1 sem þú getur prentað út og notað til að fylgja textanum.
Hvenær var HUD-1 Notað?
Í samþykktum reglna um fasteignasamninga (RESPA) þarf að nota HUD-1 eyðublaðið sem staðlað fasteignauppgjörsform í öllum viðskiptum í Bandaríkjunum þar sem tengd eru fasteignaveðlán. Þar sem ég vinn, var það notað fyrir næstum öll viðskipti sem fela í sér kaupanda og seljanda, þar á meðal sölur í peningum . Ef þú sækir um veð á eða fyrir 3. október 2015, ættir þú að hafa fengið HUD-1 yfirlýsingu. Frá því í október 2015 tóku lántakendur að fá eyðublað sem heitir lokaskilaboð í stað HUD-1 fyrir flesta tegundir fasteignaveðlána sem svar við TILA RESPA Integrated Disclosures eða einfaldlega TRID sem endurskoðuðu hvernig húsnæðislán eru unnin og birt.
Hvar er HUD-1 notað í dag?
HUD-1 uppgjörsyfirlitið er þó enn notað fyrir endurhverf húsnæðislán . Þessar tegundir fasteignaveðlána eru mjög vinsælar hjá seljendum eldri en 62 ára, sem vilja draga úr eigin fé. Einnig á 3 til 10 ára tímabilinu eftir stuttan sölu fyrir 2015, bjóða lánveitendur oft eftir afrit af gömlu HUD-1 til að sanna þann dag sem eignin er lokuð.
Hvenær er HUD-1 dreift?
Fyrir 3. október 2015 sagði RESPA að lántakendur skuli fá afrit af HUD-1 að minnsta kosti einum degi fyrir uppgjör. Í raunveruleikanum gætu færslur ennþá komið nokkrar klukkustundir fyrir lokun. Flestir kaupendur og seljendur rannsakuðu yfirlýsingu á eigin spýtur, með fasteignasala þeirra og með uppgjörsaðilanum. Þessi hugmynd er sú að því fleiri sem endurskoða það, þeim mun líklegra að villur verði greindar.
Þegar það kemur að bæði HUD-1 og lokaskýrslunni skaltu ekki gera ráð fyrir að lokunarboðið sé alltaf rétt. Mistök gerast. Ég hef verið í meira en einum lokun þar sem villa kom upp í síðustu stundu. Spyrðu eins mörg spurningar og nauðsynlegt er til að hjálpa þér að skilja öll gjöld.
Yfirlit yfir HUD-1 eyðublaðið
Til að skilja betur HUD-1 uppgjörsyfirlitið er hér línuleg yfirlit yfir mikilvægustu hluta eyðublaðsins.
Liður L, uppgjörsgjöld: Línur 700-1400
Ef þú prentar HUD-1 skaltu fletta í kafla L á bls. 2. Það er þar sem margar færslur eru settar fram áður en þær eru settar fram á síðu 1. Dálkar innihalda gjöld sem greidd eru frá lántakanda eða seljanda sjóðsins. Lokaskýrslan þín mun líklega ekki hafa færslur í öllum línum.
Kafli 700, Umboðsskrifstofur stofnunarinnar
Þessi hluti fjallar um þóknunina sem greidd er til fasteignasala. Línur 701 og 702 sýna hvernig umboð er skipt milli tveggja þátttakenda.
Umboð eru yfirleitt greidd af fé seljanda. Hins vegar getur umboðsmaður kaupanda, sem selur heimili til sölu, greitt af viðskiptavini hans, ekki seljanda.
Grein 800, Atriði sem greiðast í tengslum við lán
Uppfærslur á þessum línum eru oftast greiddar af kaupanda, þótt í sumum tilfellum samþykkir seljendur að greiða tiltekið magn til að hjálpa kaupanda að loka.
Lína 801 sýnir gjaldið sem lánveitandi greiðir fyrir vinnslu eða upphaf lánsins. Ef gjaldið er hlutfall af lánsfjárhæðinni verður hlutfallið tilgreint.
Lína 802 er notuð til að taka upp "stig" sem lánveitandi hefur greitt. Hvert lið er 1% af lánsfjárhæðinni.
Lína 803 er notuð til að taka upp metraverð. Þú gætir hafa greitt gjaldið þegar þú sækir um lánið. Ef svo er ætti það að vera merkt "POC" fyrir greitt utan lokunar. Fjárhæðin yrði sýnd, en myndi ekki vera innifalinn í heildarkostnaði sem þú færð til uppgjörs.
Lína 804 er notuð til að skrá kostnað lánshæfiseinkunnar ef hún er ekki innifalin í upphafsgjaldið .
Lína 805 inniheldur gjöld fyrir skoðanir sem gerðar eru að beiðni lánveitanda. Aðrar plága- og uppbyggingarskoðanir eru skráðar á öðru svæði.
Lína 806 er fyrir umsóknargjald sem kann að vera krafist hjá einkafyrirtækjum (PMI).
Lína 807 er eingöngu notaður við lánshæfismat, þar sem kaupandinn tekur við núverandi veð seljanda.
Línur 808 til 811 eru notaðar fyrir ýmis atriði sem tengjast láninu, svo sem gjöld sem greidd eru til fasteignasala .
Kafla 900, atriði sem krafist er af lánveitanda til að greiða fyrirfram
Þessir gjöld eru venjulega greiddar af kaupanda. Þau eru öll þau atriði sem lánveitandi krefst en ekki alltaf greiddur lánveitandinn.
Lína 901 er notuð til að skrá vexti sem er innheimt á uppgjörinu fyrir tímabilið milli lokunar og fyrstu mánaðarlega greiðslu.
Lína 902 sýnir veðtryggingargjöld sem eiga sér stað við uppgjör. Escrow áskilur fyrir veðtryggingar eru skráðar síðar. Ef veðtrygging þín er eingreiðsla góð fyrir líftíma lánsins skal taka fram það.
Lína 903 er notaður til að skrá áhættuvátryggingargjöld sem verða greidd á uppgjöri til að fá tafarlausa tryggingu á eigninni. Það er ekki notað fyrir tryggingar áskilur sem mun fara í escrow.
Línur 904 og 905 eru fyrir ýmis atriði, svo sem flóð tryggingar , veð líftryggingar, lánveitingar og örorkulífeyrissjóðir.
Hluti 1000, varasjóður afhentur með lánveitanda
Þessi kafli er notuð til að skilgreina sparifjármuni sem lánveitandinn hefur safnað frá lántakanda í slíkum tilvikum eins og áhættuvátryggingum og fasteignaskattum . Fjöldi greiddra mánaða er breytilegt, en það eru mörk um hversu mikið lánveitandi getur safnað.
Lántaki greiddi núverandi gjöld vegna útgjalda í kafla 900. Skýringarnar á línum 1001-1007 eru fyrir fjármuni sem notuð eru til að hefja lánveitanda lántaka, þar sem lánveitandi greiðir iðgjöld næsta árs. Hver veðgreiðsla inniheldur fjárhæð sem nær til hluta af þessum endurteknum kostnaði.
Lína 1008 er escrow leiðrétting reiknuð af uppgjörsaðilanum með því að bera saman mismunandi escrow formúlur. Þetta skref er að ganga úr skugga um að lánveitandinn sé ekki að safna fleiri sparifé en það er leyfilegt. Myndin er alltaf núll eða neikvætt númer.
Kafla 1100, titilgjöld
Titill gjöld fela í sér gjöld sem tengjast því að flytja titla, svo sem titilpróf, titillaleit, skjal undirbúning og gjöld fyrir vátryggingarskírteini titilsins . Þeir eru venjulega innheimtir til kaupanda.
Lögfræðileg gjöld fela í sér gjöld fyrir bæði lántakendur og sölumenn sölumanna og stundum lögfræðingur lánveitanda. Önnur atriði sem fjallað er um í þessum kafla eru gjöld fyrir lokaaðilar og lögbókendur. Þegar einn einstaklingur framkvæmir mörg verkefni er hægt að klára gjöld. Lína 1101 er notuð til að taka upp gjald gjaldeyrisforða.
Gjöld fyrir abstrakt eða titil leit og skoðun eru færð í línum 1102 og 1103. Ef sama einstaklingur framkvæmir báðar skyldur, verður eingreiðsla færður í línu 1103. Ef sá sem gerir verkið er titilfyrirtæki eða lögfræðingur, eru slegin inn síðar, í línum 1107 eða 1108.
Lína 1104 sýnir gjöld fyrir titilinn tryggingarbinder (einnig kallaður skuldbinding til að tryggja). Greiðsla vegna tryggingar stefnu er slegin inn síðar.
Lína 1105 skráir gjöld fyrir gerðir undirbúnings og slíkra reikninga sem vinna á húsnæðislánum og skýringum.
Gjaldið sem innheimt er af lögbókanda til staðfestingar á framkvæmd uppgjörsskjala er skráð á línu 1106.
Lína 1107 lýsir lögmannsgjöldum.
Lína 1108 er kostnaður við titilatryggingu (nema kostnað bindiefnisins).
Línur 1109 og 1110 eru upplýsingalínur sem birta kostnað vegna sérstakra titilatrygginga fyrir lántaka og lánveitanda. (Einungis lína 1108 fer fram.)
Línur 1111 til 1113 eru notaðir til að slá inn aðrar titilengdar gjöld sem eru mismunandi eftir staðsetningu. Færslur gætu falið í sér gjald til sýslu skatta safnara fyrir skatta vottorð eða gjald til einka skatta þjónustu.
Kafla 1200, ríkisstjórnarskrá og flutningskostnaður
Þessi hluti er notuð til að greina gjöld svo sem kostnað við skráningu gjalda og húsnæðislán og gjöld fyrir skattfrímerki.
Kaflar 1300 og 1400, viðbótaruppgjörsgjöld og heildarupphæð
Kafli 1300 er notaður til að skrá könnunargjöld og skoðanir fyrir slíkt eins og skaðvalda, blýleiðslu og radon. Einnig er hægt að taka upp byggingar skoðanir og skoðanir fyrir hitun, pípulagnir eða rafbúnað. Ef annar aðili kaupir heimaábyrgð verður gjaldið tekið inn í þessum kafla.
Lína 1400 er fyrir heildar uppgjörsgjöld sem greidd eru af lánum og seljum sölumanna. Þeir eru einnig slegnir inn í kafla J og K, línum 103 og 502.
Hluti J Samantekt lántaka: Línur 100-303
Aftur á síðu 1 á HUD-1 eyðublaðinu er að finna hluti J og K, sem lýsa lánardrottnum og söluaðilum seljanda.
Kafla 100, heildarfjárhæð vegna lántaka
Lína 101 segir brúttóverðsverð eignarinnar.
Gjöld vegna persónulegra eigna (svo sem gluggatjöld, þvottavél, þurrkari, úti húsgögn og skreytingar hlutir sem keyptir eru af seljanda) eru skráð á 102.
Lína 103 sýnir heildaruppgjörskostnað við lántakanda sem er fluttur frá Línu 1400.
Línur 104 og 105 eru fyrir skuldir sem lántakandi skuldar eða áður seljandi selt.
- Færslur innheimtir lántakanda innihalda jafnvægi á afhendingu seljanda ef lántakandi er gert ráð fyrir láninu .
- Lántaki getur skuldað seljanda hluta af óhentuðum leigum.
Línur 106 til 112 eru fyrir atriði sem seljandinn hefur greitt fyrirfram. Til dæmis þarf kaupandinn að endurgreiða seljanda fyrir hlutdeildarskírteini sín í sýslu skatta ef seljandi greitt ársreikning. Hver einstaklingur greiðir gjöld fyrir þann tíma sem þeir áttu eignina.
Lína 120 er heildarfjárhæð vegna lántaka. Það er samtals línur 101 til 112.
200. gr., Fjárhæðir greiddar af eða hjá lántakanda
Þetta eru allar færslur fyrir fé sem lántakandi mun fá við lokun.
Lína 201 gefur kaupanda lánsfé fyrir þá upphæð sem er greiddur þegar tilboðið var samþykkt.
Lína 202 er fjárhæð hins nýja láns, sem greitt er til lántaka lánveitanda.
Lína 203 er notuð þegar lántaki er gert ráð fyrir lán eða eignarrétti með fyrirliggjandi láni eða lén á eigninni.
Línur 204 til 209 eru notaðir til að skrá ýmis atriði sem greidd eru af eða fyrir hönd kaupanda. Þau geta falið í sér slíka hluti sem endurgreiðsla sem seljandi gerir til viðgerðar eða skipta um hluti. Þetta svæði er einnig notað þegar seljandi samþykkir athugasemd frá lántakanda fyrir hluta af kaupverði.
Línur 210 til 219 eru fyrir reikninga sem seljandi hefur ekki enn greitt, en skuldar allt eða hluta af. Skattar og mat eru skráð, en á svæðinu geta einnig verið leigir sem seldar eru fyrirfram af seljanda fyrir tímabil sem nær lengra en uppgjörsdegi.
Lína 220 er heildarhlutfall allra hluta í kafla 200. Heildarkostnaður er bætt við ávinning lántaka.
Kafli 300, Handbært fé frá / til lántaka
Lína 301 er samantekt á heildarfjárhæð vegna lántaka.
Lína 302 er samantekt á öllum hlutum sem þegar eru greiddar af eða fyrir lántakanda.
Lína 303 er munurinn á línu 301 og 302. Það sýnir oftast hversu mikið fé lántakandi þarf að koma til lokunar. Það gæti verið neikvætt númer sem gefur til kynna að lántaki fái fé aftur við lokun.
Kafli K, Samantekt á viðskiptum seljanda: Línur 400-603 Línur 400-603
Til hægri í kafla J (samantekt á viðskiptum lántaka) er að finna kafla K sem samanstendur af viðskiptum seljanda.
Kafli 400 , Heildarfjárhæð vegna seljanda
Fjárhæðirnar í þessum kafla eru bættar við sölumann sjóðsins.
Lína 401 segir söluverð fasteignarinnar.
Færslur fyrir einkaeign (ss atriði sem gluggatjöld, þvottavél, þurrkari, útihúsgögn og skreytingar hlutir sem seljandi kann að selja til kaupanda) eru skráðir á 402.
Línur 404 og 405 eru fyrir aðrar skuldir sem lántakendur skulda eða áður seljaðir af seljanda, svo sem:
- Ef lántaki er gert ráð fyrir lán seljanda verður hann að endurgreiða seljanda fyrir jafnvægi á afhendingu seljanda.
- Kaupandi kann að skulda seljanda hluta ósamhliða leigja.
Línur 406 til 412 eru fyrir hluti sem seljandinn hefur greitt fyrirfram. Til dæmis kann kaupandinn að þurfa að endurgreiða seljanda fyrir hlutdeildarskattarhlutfall ef seljandi greitt ársreikning en mun ekki eiga eignina á öllu þessu ári.
Lína 420 er heildarfjárhæð vegna seljanda. Það er heildarlínan 401 í gegnum 412.
Kafla 500, minnkun á fjárhæð vegna seljanda
Fjárhæðirnar í þessum kafla eru dregnar frá sjóðum sölumanna.
Lína 501 er notuð þegar fasteignasala kaupanda eða annar aðili heldur innlánsvexti lántaka og greiðir það beint til seljanda.
Lína 502 inniheldur myndina frá línu 1400, heildarkostnaður seljanda eins og hann er reiknaður í kafla L.
Lína 503 er notuð ef lántaki er gert ráð fyrir eða tekur eignarrétt að því er varðar gildandi lög sem eru dregin frá söluverði.
Línur 504 og 505 eru fyrir öll fyrstu og / eða önnur lán sem verða greidd sem hluti af uppgjöri (þ.mt áfallnar vextir).
Línur 506 til og með 509 eru sýndar sem autó línur fyrir mismunandi færslur.
Lína 506 er notuð til að skrá innlán sem lántakandi greiðir til seljanda eða annars aðila sem ekki er uppgjörsaðili. Þetta er svolítið öðruvísi en færslan í 501. Í þessu tilviki flytur sá aðili sem er með fjármuni það til uppgjörsaðila sem greiddur er við lokun.
Þessar línur geta einnig verið notaðir til að skrá viðbótarréttindi sem mikið er greitt á uppgjör til að hreinsa eignarréttinn.
Línur 510 til 519 eru fyrir reikninga sem seljandi hefur ekki enn greitt, en skuldar allt eða hluta af. Skattar og mat eru skráð, en á svæðinu geta einnig verið leigir sem seldar eru fyrirfram af seljanda fyrir tímabil sem nær lengra en uppgjörsdegi.
Lína 520 er heildarupphæð allra hluta í kafla 500. Heildarkostnaður er dreginn frá söluaukningu seljanda.
Kafli 600, Handbært fé til / frá seljanda
Línur 601 er heildarfjárhæð vegna seljanda, frá línu 420.
Lína 602 inniheldur heildar lækkun á ávinningi seljanda, frá línu 520.
Lína 603 er munurinn á línu 601 og 602. Það sýnir venjulega peninga sem greidd er til seljanda, en það er mögulegt fyrir seljanda að skulda peninga við lokun. Til dæmis gæti seljandi skuldað meira á fyrstu og öðru húsnæðislán en endurheimt er í samningnum.
Ef þú fékkst HUD-1 sem hluti af kaupum á kaupum þínum skaltu hafa í huga að það er eitt af lokaskjölunum sem þú ættir að halda .
Breytt af Elizabeth Weintraub. Heima kaup sérfræðingur á jafnvægi.