Lántakendur sem hætta að gera veð greiðslur mun fyrr eða síðar valda því að bankinn útiloki. Nú, hvernig þessi foreclosure er meðhöndla fer eftir lögum ríkisins. Meira en helmingur ríkjanna í Bandaríkjunum eru traustríki og foreclosures í traustum ríkjum eru meðhöndlaðir af vörsluaðila.
Hafðu í huga að Fannie Mae sölur sem eru í vanskilum eru meðhöndluð á annan hátt. Fannie Mae og Freddie Mac fresta venjulega ekki uppboðum sjóðsins.
Áður en útboðið er frestað
Eftir að lántaki hættir að gera veð greiðslur, lánveitandi tilkynnir vörsluaðila að hefja foreclosure málsmeðferð. Vörsluaðili er þriðji aðili að trausti verkinu, stöðu sem kallar "halda nektu titli".
Þó að ekki sé þörf á tímabundinni tíma áður en sótt er um tilkynningu um sjálfgefið eru flestir lánveitendur kjósandi að reyna að safna á fyrstu 60 til 90 dögum sem lántakandi fellur í vanskil, frekar en að hoppa í foreclosure málsmeðferð. Sum ríki eins og Kalifornía þurfa lánveitanda að gefa lántakanda amk 30 daga fyrirvara áður en hann sendir tilkynningu um vanskil.
Þegar tilkynning um vanskil er lögð inn hefur lántaki um 90 daga að endurreisa lánið með því að gera upp greiðslur og greiða seint gjöld, þar með talið gjöld vörsluaðila.
5 leiðir til að fresta söluveitanda útboðs
- Losaðu lánin: Það er munur á því að endurreisa veð og endurtaka veð en þú munt oft heyra orðin sem notuð eru til skiptis, sem er rangt. Til að innleysa veð er að greiða veðin. að endurreisa veð er fært núverandi. Á síðustu dögum utanaðkomandi úrskurðarferli er lánveitandi ekki skylt að samþykkja endurnýjun en verður að leyfa innlausn.
- Sækja um lánabreytingar: Lánveitendur þurfa ekki að fresta uppboði í skiptum fyrir lánabreytingar en flestir bankar munu reyna að vinna úr tímabundinni endurgreiðsluáætlun. Þetta þýðir ekki að bankinn muni ekki senda heimili til útboðs. Svo vertu varkár. Lántakendur gætu viljað biðja bankann um skriflegt loforð um að halda áfram með uppboðið.
Sumir bankar eru sneaky. Þessir bankar munu veita tímabundna lánbreytingu og eftir 3 til 6 mánuði, segja lántakanda sem þeir eru að leggja fram foreclosure vegna þess að lántakandi uppfyllir ekki skilyrði um varanlegt lánbreytingar. Þeir segja takk fyrir að hluta greiðslur og skrá tilkynningu um sjálfgefið.
- Skrá um gjaldþrot: Gjaldþrotaskipti hættir ekki varanlega uppboði en það gæti frestað uppboðið um stund. Þegar skuldari skráir fyrir gjaldþrot gefur dómstóllinn út pöntun sem kallast Sjálfvirk dvöl sem hindrar tilraunir kröfuhafa til að safna peningum, þar með talið að fresta uppboði. Það er eins og að segja þjálfaðan hund að sitja og vera. En lánveitandi getur síðan lagt fram tillögu um að lyfta sjálfvirka dvölinni, sérstaklega ef tilkynning um sjálfgefið var þegar lögð inn.
- Skráðu bráðabirgðaáætlun: Flestir tengja tímabundið viðnám með heimilisnotkun, en beiðni dómstólsins um vernd gegn misnotkun getur einnig falið í sér beiðni um að fresta uppboði. Lántakendur munu þurfa aà ° leigja lögmann til aà ° leggja fram tímabundna ákvÃ|à ° i og þaà ° getur þess aà ° finna ástÃ|à ° i sem byggist á svikum eà ° a einhvers konar meà ° gerà ° i á lánveitanda. Jafnvel þótt lögfræðingur hafi náð árangri og vinnur rifrildi, er aðhaldsstöðin ekki varanleg.
- Tilraun til að gera skammtímasölu : Að segja lánveitanda að lántakandi reyni að gera skammvinnan sölu er yfirleitt ekki nóg. Lántakandi verður að leggja fram tilboð í bankann frá auknum kaupanda. Fasteignasala eða lögfræðingur sem annast samningaviðræður við lántakanda hringir þá í samningaviðræður bankans og óskar þess að frestun útboðsins verði frestað. Oft mun bankarnir ekki íhuga beiðni um frestun fyrr en uppboðið er nokkra daga í burtu. Það er eins og bankinn líði svo á að lántakendur sitji á pinnum og nálar, og spyrja hvort útboðið verði frestað.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.