Lesandi spyr: "Mér finnst eins og ég hafi gert allt sem rangt er. Ég keypti þessa leiguhúsnæði á hæð markaðarins. Ég endurfjármagnaði hana tveimur árum síðar og bætti við herbergi og hugsaði konu mína og ég myndi hætta því einhvern tíma Jæja, þessi dagur er kominn og þetta er nú neðansjávar heim . Ég skuldar meira en það er þess virði. Get ég stutt sölu á eignum mínum? "
Svar: Sumir telja að stutta söluvalkosturinn sé takmarkaður við persónulega búsetu. Þeir gera líklega þetta vegna þess að mikið af hoopla frá ákveðnum tegundum lánveitenda er yfir því hvort einstaklingur er heimilisfastur eða hernema ekki heimilið, en það hefur lítið að gera við flestar smásölu. Jafnvel viðmiðunarreglur um hefðbundna HAFA stutta sölu síðan febrúar 2011 leyfa lausu persónulegu búsetu að líta svo lengi sem heimilið hefur ekki setið tómt í 12 mánuði eða lengur.
Í Kaliforníu, seldum við nýlega fjölbýlishús fyrir seljanda sem hefur ekki skaðabótaábyrgð og fullkomin skuldbinding . Mikið af hæfileikum fer eftir eftirfarandi:
- Tegund lánsins
- Lánveitandi þinn
- Ríkislög
- Tegund eignar
- Hörð ástæða
Það er ekki alltaf nauðsynlegt að eiga í erfiðleikum - fjárhagslegt eða annað - að gera stutta sölu. Sumir lánastofnanir eins og Bank of America , til dæmis, eru mjög stuttar í sölu.
Bank of America hefur nokkrar stuttar söluáætlanir í boði sem fela í sér litla eða enga erfiðleika. Sum þessara áætlana greiða þér til að gera stutta sölu, en almennt ekki með tilliti til fjárfestingareignar.
Undirbúningur fyrir stutt sölu á fjárfestingareign
The fyrstur hlutur til gera er að skrifa erfiðleika bréf .
Ég átta mig á að ég sagði bara að þú þurfir ekki alltaf að sýna erfiðleika, og það er satt. En þú gætir samt þurft að búa til erfiðleika bréf. Þú gætir þurft að biðja um stutt sölu og útlit hvers vegna þú þarfnast hennar.
Hér eru önnur skjöl sem lánveitandi gæti óskað eftir:
- Sambærileg markaðsgreining. Umboðsmaður þinn getur undirbúið CMA fyrir afhendingu til bankans til að staðfesta verðmæti. Bankinn mun líklega enn panta eigin BPO . Hins vegar mun CMA lána trúverðugleika að beiðni þinni.
- Federal skattframtali. Allar áætlanir og síður. Ef þú átt aðra fjárfestingareiginleika sem endurspeglast á skattframtali þínum, gæti verið gott að hafa í huga að selja þau öll í einu.
- W2, 1099 eða annar sönnun á tekjum. Þetta eru skjöl sem fylgja skattframtali þínu.
- Launakostnaður . Stutta sölubankinn vill oft sjá sönnun um núverandi tekjur og ársreikninga hans.
- Bankyfirlit . Full síður síðustu tvo mánuði frá hverjum bankareikningi, þar á meðal eftirlaunasjóði. Það er mjög óvenjulegt fyrir banka að biðja um framlag seljanda frá starfslokum.
- Skráningarsamningur. Þetta er samningurinn milli þín og fasteignasala þinnar um að selja eign þína.
- Kaupsamningur. Kaupsamningurinn mun innihalda öll skilmála sem gilda um sölu á eignum þínum, þ.mt gerð fjármögnunar, ef einhver er, niður greiðslu og söluverð.
- Sönnun kaupanda um fjármagn og / eða fyrirframgreiðsluskilríki . Lánveitandi þinn vill sjá að kaupandi sé hæfur og fær um að ljúka viðskiptunum.
- Áætluð lokaskýrsla eða HUD-1. Bottom line net málefni mest. Óvenjuleg útgjöld verða líklega óheimil.
Kostir við skammt að selja fjárfestingareign
Ég hef tekið eftir því að stundum eru lánveitendur léttari við seljendur fjárfestingareignar en þeir eru þegar að takast á við seljendur persónulegs búsetu. Þú myndir hugsa að það væri á hinn bóginn, en það er ekki. Ég grunar að þetta sé vegna þess að flestir fjárfestingar eru haldnar fyrir sjóðstreymi eða hugsanlega þakklæti. Svo ef eign er á hvolfi, er það líklega ekki sjóðstreymi og er ekki talið fjárfesting í augum fjárfesta.
Ef persónuleg búsetu er hins vegar á hvolfi, er það enn heima hjá þér.
Margir kaupa ekki heimili til fjárfestingar þegar það er keypt sem aðalheimili búsetu. Þess vegna taka bankarnir tillit til annarra þátta þegar stutt er að selja búsetu. Venjulega, að vera neðansjávar er ekki nóg af ástæðu til skamms sölu aðalstöðva.
Söluaðilar virðast vera meira fús til að selja neðansjávar heim þegar það er ekki lengur sjóðstreymi og er á hvolfi. Ef bankinn krefst seljandaálags eru fjárfestar oft líklegri til að vera fær um að borga það vegna þess að þeir skilja að greiða neikvæða sjóðstreymi.
Að búa til skammt sölu fyrir fjárfestingar eign er oft hraðar og auðveldara. The högg á lánshæfismatsskýrslu án skorts dóm er almennt nokkuð minna en ding að lánsfé með foreclosure.
Fellur til að selja fjárfestingareign sem stutt sölu
Eins og með stuttum sölu, leitaðu að lagalegum og skattalegum ráðleggingum áður en þú samþykkir skammt sölu. Vegna þess að heimurinn er ekki búsetu þinn, sem getur fengið forgangsmeðferð, gætir þú verið skattlagður á útbreiðslu á milli þín og söluverðs.
Þú gætir líka orðið fyrir skorti á láni, sem er munurinn á því hversu mikið þú skuldar og hversu mikið bankinn fékk. Flestir Kalifornía seljendur sem ég hef kynnt sem hafa ráðið lögbæran skatt og lögfræðingar finna oft leiðir til að vinna að þessum tveimur vandamálum en seljendur í öðrum ríkjum gætu ekki verið svo heppnir.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.