Spurning: Hvað þurfum við að vita um að kaupa sem er stutt sölu?
Við höfðum verið þolinmóður að bíða eftir að bankinn samþykkti stuttan sölu í næstum tvo mánuði. Við erum kaupendur í fyrsta sinn og ég get ekki trúað því mikið sem við erum að fá á þessum stað. Vandamálið er að við gætum ekki gert heimili skoðun fyrr en við fengum samþykki og skoðunarmaðurinn fann fullt af efni sem er rangt - heilsu og öryggismál - og við viljum að þetta efni sé föstt. Umboðsmaður okkar segir að bankinn muni ekki gera það vegna þess að heimili er seld sem As er stutt sölu. Hvað er í hælnum sem er meint? Hvað er As sem er stutt sölu?
Svar: Margir kaupendur í fyrsta skipti eiga erfitt með að komast í gegnum skoðun heima en það er jafnvel erfiðara þegar þeir kaupa As er stuttur sölu. Það er vegna þess að það væri óvenjulegt fyrir seljanda að gera við neitt þegar stutt heimaheimili er selt sem er. Í sumum tilvikum getur seljandi greitt viðgerðir brjóta í bága við lengd samnings bankans.
Af hverju eru stuttir seldir seldir á sama hátt og ástandið er
Bankar eru að taka bað þegar þeir leyfa stuttan sölu . Stundum er fjárhæðin sem fyrirgefið er af bankanum yfir 50% af ógreiddum veðjöfnuði. Það er ekki óvenjulegt að bankinn samþykki mikla afsláttarmun vegna þess að eignin er aðeins þess virði sem það er þess virði þegar sölu er lokið. Ef gildi lækkaði um 50%, þá mun lánveitandi fá það sem eftir er eftir að kostnaður er greiddur.
Kostnaðarverð sölu er dregið frá söluverði. Segjum að heimili sé virði $ 100.000. Ef þóknun , eignarskattar og afhendingargjöld, fasteignaskattar og öll sölukostnaður alls $ 10.000, til dæmis, mun bankinn fá $ 90.000.
Ef bankinn væri að leyfa viðgerðarkostnað væri peningurinn fyrir þá viðgerðarkostnað dregin frá $ 90.000, sem jafngildir bankanum ennþá minna. Að auki verð mörg bankar skammtímasölu þeirra nokkuð undir markaðsvirði til að gera ráð fyrir óvæntum viðgerðum. Svo, kostnaður við að gera við / laga galla gæti þegar verið mynstrağur inn í það verð sem þú ert búist við að borga.
Þar af leiðandi neitar bankar venjulega að borga neitt í sundur frá staðbundnum samþykktum lokakostnaði . Margir kaupsamningar segja að kaupandinn sé að kaupa heimilið í því sem er ástandið líka. Þú ættir að lesa fínn prenta á 10 til 20 blaðsíðum.
Getur seljandinn gert viðgerðir þegar hann selur sem er stutt sölu?
Stundum gæti ég sett setninguna inn í tilboðin mitt eða viðbætur sem stafa af As er söluaðstæðum til að keyra heim til kaupenda. Ég mun segja að kaupendur skilja hvorki bankann né seljandinn muni gera neinar viðgerðir, af einhverjum ástæðum, aldrei, alltaf í milljón ár.
Þetta gerir fólk að hlæja. Það getur einnig gert nokkra kaupendur vitlaus vegna þess að þeir vilja að einhver sé ábyrgur fyrir ástandi eignarinnar. En það er ekki líklegt. Þeir eru fólk sem skilur ekki að það síðasta sem stutt er að selja sölufulltrúa og seljandinn vill heyra þegar þeir eru að skipuleggja eignina til að loka er kaupanda eftirspurn eftir viðgerðum. Sumir umboðsmenn myndu kjósa að semja við nýja kaupanda vegna þess að það er auðveldara en að byrja að endursenda lægra verð eða viðgerðarkostnað við núverandi kaupanda.
Hvað varðar hvort seljandi geti gert viðgerðir, veltur það. Í sumum samningum er kveðið á um að seljandi skuli afhenda kaupanda eignina í sömu skilningi og þegar kaupandinn sást fyrst.
Ef eitthvað gerðist, segðu þakið byrjað að leka, það er ekki í sama ástandi lengur. Til að halda viðskiptunum saman gæti seljandi verið ánægður að ákveða þakið. En það er ekki krafist í mörgum tilfellum.
FHA lánakröfur staða þar sem ekki er hægt að flækja málningu á heimilum sem eru byggð fyrir 1978. Kaupandi mun ekki fá lán ef umsjónarmaður bendir á flögnunarlakningu. Mun seljandi ákveða að skrapa og mála blettina sem fram koma af matarverði kaupanda? Seljandi gæti ef seljandi vill að viðskiptin loki. Mikið veltur á því sem þú biður um að gera við og hversu stór samningur er.
Heilbrigðis- og öryggismál fyrir As er stuttur sölu
Þar sem þú hefur sérstaklega notað hugtakið heilsuvernd og öryggismál, segjum við það. Sum heilsuverndarmál eru alvarleg. Sumir eru vægir. Sumir takast á við kóða brot sem gætu verið afi.
Heilbrigðis- og öryggismál er sprunga á gangstéttinni þegar annar hliðin er hækkuð hálf tommu og hinn megin er svolítið lægri. Slík sprunga, kannski af völdum trérætur, gæti valdið fólki að ferðast og falla flatt á andlitið. En er það heilsu og öryggisvandamál fyrir þig? Ekki er um að ræða eldvarnarhurð milli húsa og bílskúrs er heilsu og öryggismál. Loftræsting útblásturs baðherbergi á háaloftinu er heilsufarsvandamál. Hvert ertu að draga línu?
Þetta eru ekki viðgerðir flestir seljendur myndu jafnvel hugsa að takast á við As er stutt sölu. Áður en þú hefur í huga að kaupa eins og er stutt sölu gætir þú spurt þig sjálfan þig ef þú ert tilbúin til að samþykkja heimili í því sem er ástandið. Öll heimili hafa galla. Það er ekkert fullkomið heimili.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.