Lesandi spyr: "Maðurinn minn segir að við þurfum að ráða stuttan sölusamning, en hann líkar ekki við fasteignasala. Segir að þeir séu allir að ná þér. Vinkona okkar vísaði okkur til umboðsmanns sem virðist gera mikið af stuttum sölu , en maðurinn minn líkar ekki við hana. Hann telur að hún sé óheiðarlegur en hann telur að allir lyf séu óheiðarlegir. Hún virðist hæfileikaríkur, klár og heiðarlegur við mig. Hún kemur til ráðleggingar hjá okkur frá vini sem notaði hana til að semja Ég vil fá stutt sölu okkar samþykkt , en ég er áhyggjufullur að viðhorf eiginmanns míns er að halda okkur aftur. Hvernig getum við ráðið stutta söluaðila sem mun standast próf míns manns? "
Svar: Dapur svarið er að maðurinn þinn er ólíklegt að samþykkja skammt sölureiganda sem þú ræður, kannski vegna þess að maðurinn þinn virðist hafa þróað innbyggða fordóma. Hluti af því er líklega byggt á fáfræði, en hluti er líklega baðaður í sannleika.
Sumir lyf eru, eins og hann setur það út, til að fá þig. En þú finnur venjulega ekki þessar tegundir lyfja í stutta sölufyrirtækinu, sem er mun minna starfandi sem stuttur sölumaður. Furðu, ekki eru allir stuttir sölureigendur jafnir. Þar að auki eru ekki allir stutta söluviðræður fasteignasala .
Hvað er stutt sölutilboð?
Hugtakið stutt sölumaður er stundum misskilningur. Það er vegna þess að mörg svokölluð stutt söluviðræður gera ekki samningaviðræður. Þeir berjast ekki fyrir seljanda. Þeir kynna pappírsvinnu og samþykkja pappírsvinnu til baka. Þeir eru ekki vandamállausir. Stuttur sölumaður er lausnarmaður, einstaklingur sem vinnur fyrir hönd seljanda til að ná til skamms söluuppgjörs við bankann.
Stutt sölureigandi táknar seljanda, ekki bankann. Hluti af vandanum sem tengist stuttum samningaviðræðum er oft að einstaklingar sem ráða samningamanninn eru ekki viss um að samningamaðurinn sé fulltrúi þeirra eða táknar bankann. Á engan hátt er samningamaðurinn alltaf fulltrúi bankans nema seljandi hafi ekki stuttan sölusamning.
Stundum eru seljendur undir því að þeir þurfa ekki stuttan sölusamning. Þeir telja að þeir geti semja um stutta sölu beint við bankann vegna þess að bankinn muni hjálpa þeim að semja um það. Þessi hugsun er eins og að spyrja refurinn til að hjálpa einum að varðveita hænshúsið. Bankinn er ekki á hlið seljanda. Í staðreynd, alveg hið gagnstæða.
Markmið bankans er að hámarka arðsemi á hverjum sem er, svo lengi sem það er ekki eigin. Það gæti verið á kostnað seljanda eða kostnað kaupanda, en einingin sem bankinn verndar er sjálf. Stuttur sölumaður ætti að hafa hagsmuni seljanda ávallt ávallt. Siðferðilegur sölumaður í samningaviðræðum myndi aldrei selja seljanda niður ána til að gera hratt pening.
Það er samningaviðræður við að sannfæra bankann um að leyfa skammvinnan sölu, og að draga úr kostnaði og höfuðverki seljanda. Besta niðurstaðan er heildarútgáfa ábyrgðar fyrir seljanda án þess að greiða fyrir seljanda.
Tegundir Short Sale Negotiators
Besta samningurinn í stuttu máli er sá einstaklingur sem beint er til seljanda. Þessi manneskja getur eða ekki verið greitt fyrirframgreiðslugjald. Í Kaliforníu, til dæmis, getur maður ekki samið um stuttan sölu nema sá aðili sé lögfræðingur eða leyfi til að selja fasteignir.
En það kemur ekki í veg fyrir að Crooks sé fulltrúi sjálfur sem stuttur sölumaður.
- Fasteignasala sem eru stuttir sölumenn. Þú finnur nokkrar umboðsmenn sem semja um stutta sölu s en ekki kalla sig stutt sölumaður. Þeir nota ekki hugtakið vegna þess að þeir eru hræddir um að þeir verði lögsóttar fyrir að æfa lög. Það er fínn lína á milli starfandi lög og samningaviðræður um stuttan sölu, þannig að við stuttum söluaðilum gengur vandlega.
A virtur stutt sölu samningamaður sem er leyfi fasteignasala mun alltaf ráðleggja viðskiptavininum að fá lagalega og skattaráðgjöf. Samningamaðurinn mun halda viðskiptavininum upplýst um stutta söluferlið og aldrei taka ákvarðanir án þess að hafa samráð við viðskiptavininn. Til dæmis meðhöndla ég reglulega eigin samningaviðræður vegna þess að ég treysti ekki neinum öðrum til að gera það nákvæmlega eins og ég myndi gera það. En þessi hugsun takmarkar fjölda viðskiptavina sem ég get hjálpað.
- Stuttir sölumenn sem eru lögfræðingar. Vandamálið með sumum lögfræðingum sem annast stuttar samningaviðræður í viðskiptum er til þess að gera viðskiptakjör, stundum þurfa lögfræðingar að afhenda daglega vinnslu til lögfræðinga eða lögfræðinga. Þetta fólk er pappír pushers. Sem er fínt nema sá einstaklingur hafi ekki fasteignarbakgrunn eða er óþægilegt að reyna að útskýra fasteignaskjöl ennþá að semja við banka.
Áður en þú ráðnir lögfræðing til að semja um skammtíma sölu skaltu spyrja lögfræðinginn hvort hann eða hún muni semja um stutta sölu eða ef samningaviðræðurnar eru afhentir aðallega afhent starfsmanni. Almennt mun lögfræðingur greiða uppálagsgjald fyrir stuttar samningaviðræður.
- Stuttar söluaðilar sem eru þriðju aðilar. Hver er samningaviðræður þriðja aðila? Það er sá sem ekki er fulltrúi seljanda. Þessi samningsaðili þriðja aðila gæti verið annar umboðsmaður hjá félaginu eða það gæti verið manneskja sem er ekki með leyfi. Það fyrsta sem þú þarft að finna út er hvort þriðja samningamaðurinn hafi fasteignaleyfi.
Persónulega tel ég meiri fjarlægð sem maður er frá viðskiptunum, þeim mun líklegra að viðkomandi muni ná árangri. Ástæðan er samningsaðilar þriðja aðila veit ekki almennt seljanda, hafa aldrei talað við seljanda og er ekki eins hæfur og samningamaður sem þekkir seljanda. Sumir samningsaðilar frá þriðja aðila munu reyna að ákæra kaupanda um samningaviðræður. Kaupendur ættu ekki að þurfa að greiða samningsgjald þriðja aðila.
Ábending: Hvert skipti sem ég er í mínum huga, rekur ég yfir viðskiptavin sem felur í sér fordómum með góðum árangri. Ef ég kemst að því að viðskiptavinur treystir mér ekki fyrir óviðeigandi ástæðu - og það er ekki réttlætt ástæða - ég sleppi framsetningu. Án trausts er engin fiduciary samband. Án fiduciary samband, myndi ég ekki hafa grundvöll fyrir framsetning. Umboðsmenn ættu ekki að vinna fyrir viðskiptavini sem treysta þeim ekki og jafnframt þurfa viðskiptavinir ekki að ráða umboðsmenn sem þeir treysta ekki.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.