Real Estate Prorations fyrir seljendur og kaupendur
Margir kaupsamningar sem notaðar eru í fasteignum innihalda ákvæði um afleiðingar milli seljenda og kaupenda. Áður en þú skráir kaupsamning ættir þú að lesa það til að komast að því hvernig áhorfendur eru meðhöndlaðir, því að þú gætir viljað leggja fram breytingu á orðalaginu um afleiðingar.
Í flestum tilfellum, en ekki allir, eru kaupendur innheimtir fyrir prorations. Gjöld birtast sem skuldfærsla á lokaskýrslu kaupanda og sem lánshæfiseinkunn sölutækis seljanda.
Eignin hækka hreinan hagnað seljanda og endurgreiða seljanda fyrir hluti sem seljandi hefur fyrirfram greitt fyrir þann tíma sem seljandi mun ekki eiga eignina.
Mortgage Interest Prorations
Ólíkt leigu, sem er greitt fyrirfram, eru vextir greiddar í vanskilum. Þegar þú greiðir veð greiðslu þann 1. janúar, til dæmis greiðir það vextina í desember.
Á nýtt húsnæðislán, vilja lánveitendur safna vexti allt að 30 dögum áður en fyrstu veðgreiðslan er gjalddaga. Þetta þýðir að ef þú lokar á, segir 15. nóvember, verður fyrsti veðgreiðsla þín 1. janúar. Veðgreiðsla 1. janúar greiðir vexti í desember.
Sem lántakandi verður þú greiddur 15 daga vextir af lokaskýrslu þinni, frá 15. nóvember til 1. desember. Til að reikna út áhugaverðan árangur þinn í þessari atburðarás, er hér formúlan:
- Lánshæð x Vextir = Árlegir vextir.
- Árlegir vextir deilt með 12 mánaða = mánaðarlega vexti .
- Mánaðarlegir vextir deilt með 30 dögum = daglegir vextir.
- Dagleg vextir x 15 dagar (til að greiða vexti til 1. des.) = Vextir vegna skuldfærslu.
Sama höfuðstóll gildir um seljendur sem verða að greiða vexti í tengslum við lánshæfismat, samkvæmt kröfu lánveitanda lánveitanda.
Real Property Tax Prorations
Sérhvert ríki byggir á eignarskattarárið á annan hátt.
Í Kaliforníu, til dæmis er almanaksárið frá 1. júlí til 30. júní. Fyrst skaltu finna út hvernig sýslu þitt safnar sköttum. Sum ríki safna fasteignaskatti fyrirfram, sumir safna á vanskilum og sumar söfn eru háð árstíma.
Skattar eru oftast greiddar í tveimur áföngum. Næsta er að reikna út hvort tímabilið þar sem þú ert að loka felur í sér fyrirframgreiddar skatta. Ef skattarnir eru fyrirframgreiddar og þú ert seljandinn færðu kredit. Ef skattarnir eru fyrirframgreiddar og þú ert kaupandinn verður þú innheimt. Hið gagnstæða er satt ef skattar eru ekki enn gjaldþrota. Söluaðilar fá skuldfærslu og kaupa lánshæfismat.
Í sumum tilvikum, jafnvel þótt skattar þínar séu ekki enn gjaldgengar, ef lokadagsetning þín er nálægt þeim degi sem skötturnar verða vegna, mun nær þér greiða skatta af söluverði seljanda, lána ónotaðan hluta til seljanda og hlaða þeim kaupanda í samræmi við það.
Sumir reikningsaðilar vilja biðja um engar skýringar í kaupsamningi ef það er ljóst að kaupandinn verður gert ráð fyrir að endurgreiða seljanda fyrir hluta af fyrirframgreiddum sköttum. Ef þú ert seljandi í þessum aðstæðum, og þú skilur ekki mikilvægi "neitunarprófanir", þá greiðir þú skatta fyrir tímabil sem þú hefur ekki haldið eigninni.
Homeowner Association Dues Prorations
Þar sem flestir húseigendasamtök safna mánaðarlegum gjöldum fyrirfram (sumar reikningsskilaáætlanir ársfjórðungslega eða árlega), ef seljandi hefur ekki enn greitt gjöldin verður greiðslan greidd af ávinningi seljanda. Seljandi mun fá kredit fyrir ónotaðan hluta af gjöldum.
Til dæmis, ef gjöldin eru $ 300 á mánuði, er daglegt verðlagning $ 10. Þegar viðskiptin loka þann 10. mánaðarins verður seljandi gjaldfærður 10 dögum HOA gjöld eða $ 100. Kaupandi greiðir 200 Bandaríkjadali fyrir 20 daga HOA gjöld.
Leigu Prorations
Leigan er greiddur fyrirfram. Kaupendur sem kaupa fjárfestingar eign búast við að fá kredit fyrir þann hluta leigu sem nær yfir tímabilið sem kaupandi mun eiga eignina.
Sala sem lokar þann 15. nóvember, þar sem leigutaka er til leigu í $ 1.000 á mánuði, myndi leiða til þess að kaupandi fái kredit fyrir 15 daga fyrirframgreitt leigu eða $ 500.
Seljandi myndi fá debet með $ 500. Öryggisinnstæður seldar seljanda eru einnig fluttar til kaupanda sem inneign til kaupanda og skuldfærslu til seljanda.
Tryggingarprófanir
Tryggingargjöld eru greidd fyrirfram. Kaupendur taka yfirleitt nýtt hættutæki / brunavarna þegar þeir kaupa heimili . Hins vegar, ef kaupandi tekur mið af núverandi lán seljanda eða kaupir á landi samningi , gæti kaupandi beðið seljanda um að flytja núverandi vátryggingarskírteini.
Eldtryggingarskírteini eru flutt með eða án endurgjalds. Með tilvísun þýðir seljandi endurgreitt fyrir það tímabil seljandi mun ekki eiga eignina. Án umfjöllunar þýðir að það verður engin prorations. Flestir kaupendur fá nýjan stefnu í dag.
Utility Prorations
Það er ekki oft að veitur séu í kjölfar lokunar, en forsendur gilda um tiltekin sveitarfélög. Í Sacramento County, til dæmis, ef seljandi greiðir ekki fylki eða borgarveitur (vatn, fráveitu, sorp), þá veitir þjónustufyrirtækin yfir á skattmatið.
Utilities eru síðan dregin frá skattreikningnum fyrir prorations, og kaupanda er lögð á móti framtíðarskattarreikningum. Þú munt sjá þetta ástand gerast í stuttum sölu og foreclosures vegna þess að ef seljandi er ekki að gera veð greiðslur, seljandi er líklega ekki að borga gagnsemi reikninga, heldur.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.