Lesandi spyr: Við keyptum heimili okkar fyrir nokkrum árum, án þess að finna út mikið um hverfið, sem hefur reynst vera minna nágranni og meira hetta, svo við getum ekki selt það núna. Konan mín segir að hárgreiðslan hafi sagt henni frá áætlun þar sem við gætum keypt nýtt heimili, látið leigja húsið okkar og, eftir að nýtt lán er lokað, hætta að greiða á gamla heimili okkar. Hún kallaði það "kaupa og tryggingu." Þetta hljómar of gott til að vera satt. Er eitthvað eitthvað athugavert við kaup og tryggingu?
Svar: Kaup og trygging er afleiðing þess að kaupa nýtt heimili með það fyrir augum að bailing á gamla. Það er talið veð svik . Jafnvel extenuating aðstæður gefa ekki heima eiganda rétt til að fremja veð svik.
Hvað eru útvíkkandi aðstæður fyrir kaup og tryggingu?
Stundum finnst húseigendur réttlætanlegir vegna þess að þeir telja að þeir hafi verið duped þegar þeir keyptu heimili sín. Nokkrar af ástæðunum sem kaupa og tryggingu lántakendur finnst mislíkar eru sem hér segir:
- Mortgage fulltrúi ekki rækilega útskýrt afleiðingar fjármögnunar, svo sem lánshæfiseinkunnir munu breyta eða eingöngu greiðslumöguleikar greiða ekki höfuðstólinn.
- Fasteignasala leiddi kaupandann að trúa því að heimilisgildi getur aldrei fallið. Á mörkuðum þar sem gildi falla og kaupandinn hefur fjárfest lítinn eða ekkert í átt að eigin fé getur heimilið verið virði minna en fjárhæðin sem skuldar bankanum.
- Bankinn gæti hafa lofað kaupandanum að endurfjármögnun væri alltaf kostur og síðan breytti útlánafyrirmæli, sem gerði að fá nýtt lán ómögulegt.
Undir einhverri af ofangreindum aðstæðum gæti heimilisfulltrúinn fundið hornið og þrýsta á að láta heimili fara í foreclosure en vill ekki gefa upp rétt á eignarhald heima. Í hugum þessara eigenda heima telja þeir að aðstæðurnar leiði til blekkingar vegna þess að þeir voru blekktir.
Hins vegar breytir það ekki sú staðreynd að kaup og trygging telst veð svik og er gegn lögum.
Hvernig virkar kaup og tryggingarvinna?
Kaup og trygging felur í sér að ljúga. Það felur venjulega í sér að setja upp fallegan leigusamning og leggja fram þessa falska skjöl til lánveitanda. Við skulum fylgja þeim skrefum sem goðsagnakennda eigandi heimsins - við munum kalla hann Claude - myndi fylgja:
- Í fyrsta lagi ákveður Claude að - af einhverjum ástæðum - heimili hans passar ekki lengur tilgang sinn.
- Þar sem Claude getur ekki fengið nýtt húsnæðislán eftir stuttan sölu eða foreclosure setur hann út til að finna heimili til að kaupa áður en hann fer í vanrækslu á núverandi veð.
- Claude skrifar kauptilboð á nýju heimili og sendir lánaleyfi.
- Lánveitandinn biður Claude um leigusamning til að sýna að leigjandi muni flytja inn í gamla heimili Claude og greiða leiga til Claude.
- Claude biður félaga sínum Clyde að skrifa undir leigusamning, þrátt fyrir að Clyde hafi engin áform um að flytja inn eða leigja gamla heimili Claude. Hann leggur fram þessa falsa leigusamning við lánveitanda.
- Lánveitandi samþykkir nýtt veð Claude og veitir lánið .
- Claude gerir aldrei aðra greiðslu á gömlu heimili sínu. Tilkynning um vanskil er lögð inn og heimurinn fer í foreclosure, síðan fara aftur til bankans.
- Credit Claude er úti, en hann er ekki sama vegna þess að hann hefur þegar keypt nýtt heimili og hefur engin áform um að flytja í langan tíma.
Af hverju er kaup og trygging gegn lögum?
Í tilfelli Claude falsaði hann lánsskjöl og lagði af ásettu ráði lánsumsókn sína. Það er veð svik. Veðasvik eiga sér stað þegar lántaki heldur upp upplýsingum - eins og vísvitandi ásetningur að hætta að greiða öðrum lánardrottnum - eða falsa upplýsingar - hvort sem myndi valda því að ný lánveitandi hafnaði láninu ef lánveitandi vissi um það.
Það er einnig talið svik að ljúga á lán umsókn og framleiða rangar skjöl til lánveitanda. FBI skilgreinir veðasvik sem "hvers kyns misskilnings, misrepresentation eða aðgerðaleysi sem vottunaraðili eða lánveitandi treystir til að fjármagna, kaupa eða tryggja lán."
Vegna kaup- og tryggingaraðferða krefst Fannie Mae viðmiðunarreglna kaupendur að hæfi til húsnæðis á báðum heimilum við upphaf lán, nema núverandi heimili hafi nóg af eigin fé.
Það er vegna þess að heimili eigandi með fullt af eigin fé væri heimskulegt að ganga í burtu frá því.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.