Fyrstu skrefin í Kaliforníu Short Sale
Til að byrja, þarftu að skipuleggja stefnu þína og svara nokkrum spurningum.
Það eru margar mismunandi tegundir af stuttum sölu . Þú þarft ekki að vita allar tegundir af stuttum sölu svo lengi sem þú getur svarað eftirfarandi spurningum:
- Hver er lánveitandi þinn? Ekki aðeins er lánveitandi þinn mikilvægt, því það ákvarðar hvernig skammtímasala þín er unnin en þú þarft að komast að því hvort lánveitandi sé þjónustufulltrúinn eða fjárfestirinn. Það er fjárfestirinn sem mun að lokum samþykkja stuttan sölu nema lánveitandi þinn hafi tilnefnt vald .
- Hefur þú fjárhagslegan erfiðleika? Ef svo er þarftu að skrifa erfiðleika bréf . Ef þú ert ekki með fjárhagslegan erfiðleika, þá vona þú betur að lánveitandi þinn sé Bank of America og að þú munir eiga rétt á samvinnufærum sölu eða HIN hvatningu. Flestir lánveitendur í Kaliforníu vilja sjá seljanda geta skráð fjárhagslegan erfiðleika. Undantekning er oft gerður með Fannie Mae ef seljandi er afbrotamikill ákveðinn fjölda daga ásamt litlum FICO stigum.
- Er lánið þitt ríkislán? Útlán ríkisskuldabréfa eru lán sem eru í eigu ríkisstjórnarfyrirtækja (GSE) eins og Fannie Mae eða Freddie Mac. Reglurnar eru mismunandi fyrir GSE lán. Ef lánið þitt er FHA eða VA tekur þessar tegundir lána lengri tíma að vinna og eru samþykktar í tveggja þrepa ferli.
- Hæfir þú fyrir HAFA stutt sölu? Sumar tegundir af HAFA sölumarkaði eins og þeim í gegnum Bank of America geta tekið mjög langan tíma. Tímaröðin sem stjórnvöld leggja niður eru sjaldan fylgt. Ég hef haft banka Ameríku HAFA söluskattur tekur að meðaltali frá 6 mánaða til 12 mánaða til að vinna úr. Eina kosturinn við HAFA stutta sölu í Kaliforníu er $ 3.000 sem seljandi mun fá við lokun en seljandi mun aðeins fá peningana ef seljandi býr í eigninni.
Ef þú vilt gera HAFA stutta sölu, átta sig á því að ferlið er öðruvísi en Fannie Mae HAFA stutt sölu og Freddie Mac HAFA stutt sölu á venjulegum stuttum sölu vegna þess að þetta eru aftur ríkisstjórnarsveitir. Það er engin ARASS fyrir Freddie Mac HAFA stutt sölu, sem þýðir að þú verður að fá fyrirfram samþykkt áður en þú sendir tilboð.
Engin umboðsmaður getur séð um HAFA stuttan sölu. Þú ættir aðeins að vinna með viðurkenndum og reyndum HAFA stuttum söluaðilum ef þú ákveður að stunda HAFA stutt sölu.
Fáðu lánshæfismat fyrir California Short Sale
Það eru gallar og jákvæðar þættir í brottför í júlí 2011 í Kaliforníu SB 458 . Á sumum vegum hafa takmarkanirnar gerðar nokkrar lánveitendur, sem eru ekki tregir til að samþykkja stuttan sölu.
Hins vegar á plúshliðinni kemur lögin í veg fyrir að bankinn krefji þess að seljandi leggi fram framlag sem skilyrði fyrir stuttu samþykki sölu.
SB 458 breytir California Civil Code 580 með því að bæta við málsgrein e. California Civil Code 580e segir að bankinn verði að selja seljanda frá persónulegum skuldbindingum ef bankinn samþykkir skammt sölu. Það skiptir ekki máli hvort:
- Heimili er persónulegur búsetu eða leiga
- Lánið er erfitt fé eða kaupa peninga
- Lánið er í fyrsta, öðrum eða þriðja stöðu
Skiptir engu máli. Allir lánveitendur sem samþykkja skammt sölu fyrir 1 til 4 einingar í Kaliforníu verða að sleppa seljanda fyrir ábyrgð og geta ekki stunda skort á dómi . Auðvitað geta lögin breyst. Svo er skynsamlegt að fá stutt staðfestingarbréf til sölu sem inniheldur sérstaka orðalag sem afsalar skorti eða sleppir seljanda.
Skattar á California Short Sale
Ef lánið er endurfjármagna ætti seljendur að fá skattaráð frá auknum skattframtali. Það er vegna þess að endurfjármögnun vegna gengis og tíma er meðhöndluð öðruvísi í skattalegum tilgangi en að endurfjármagna það sem er útfelling í peningum. Þessi frjálsa peninga þegar endurfjármögnun er tekin er hægt að skattleggja við sölu, jafnvel á stuttum sölu, háð ákveðnum skilyrðum.
The Mortgage Fyrirgefning Skuldir Léttir Lög frá 2007 er sambands lögum. Það undanþegnar persónulegum heimilum upp á ákveðinn hámarksupphæð frá skattlagningu. Það er ekki California lög. Í mörg ár hefur California ríkið lög speglað sambands lög. Hvort California lögum mun undanþegna seljanda frá ríkisskattarskuldum vegna lánaveðlána er svar svarað best við endurskoðanda. Það er vegna þess að jafnvel þótt seljandi sé vanhæfur séu aðrir undanþágur sem kunna að eiga við.
Þar að auki gefa út veðbréf sem gefnar eru út árið 2013 seljendur 1 til 4 einingar í Kaliforníu frá skattlagningu á bæði sambandsríki og ríkisstjórn.
Ef þú óskar eftir lagalegum og skattalegum ráðleggingum um skammtíma sölu í Kaliforníu skaltu hafa samband við aðila sem hefur leyfi og hæfi til að veita þér það ráð. Fasteignasala getur ekki veitt lagaleg og skattaráðgjöf.