Venjulegt heimili söluverð getur tekið nosedive vegna nærliggjandi foreclosures
Í öðrum hverfum gæti verið útilokað heimilt að vera um borð og plástur með stórum skilti sem auglýsa það sem bankaeign eða REO eign.
Sumir útilokaðir heimilar eru yfirgefin í mörg ár. The illgresi vaxa nógu hátt til að hylja gangstéttum, pranksters kasta steinum í gegnum gluggana á annarri hæð, og heimurinn verður augljós fyrir hverfið.
Merki um foreclosures geta farið eftir nágrönnum að velta fyrir sér gildi heimilanna sinna. Eigendur aðliggjandi heimila eru áhyggjur af því að foreclosure gæti haft áhrif á eignar gildi, og með réttu.
Matsskýrslur fela í sér heimili eins og þitt, plús foreclosures
Það eru þrjár eignamatsaðferðir :
- Kostnaður nálgun - Þessi aðferð telur kostnað við að byggja heimili auk verðmæti lands.
- Tekjunaraðferð - Þetta er notað til að bera saman margar einingar miðað við fjárhæðir.
- Markaðsvirði nálgun. Þessi tegund af mati saman efni eign til þriggja sambærilegra sölu í hverfinu.
Ef tveir sambærilegir velta eru reglulegar færslur og einn er útilokun eða skortur á sölu , mun umsjónarmaðurinn nota þessi óþarfa sölu sem sambærileg eign?
Til að fá svör, talaði ég við Derek Yuke, ritara hjá Yuke & Associates í Sacramento.
Yuke reynir að finna armlengd viðskipti þegar þeir setja saman mat. Þetta er talið sölu á markaðsvirði, boðin til sölu af tilbúinni seljanda og keypt af tilbúnum og tilbúnum kaupanda, með hvorki aðila sem er í nauðung né tengt.
Jafnvel þótt það þýðir að draga sambærilega sölu frá aðliggjandi hverfinu og breyta fyrir verðmæti, geta flestir umsjónarmenn fundið armbandshlutfall til að nota í mati.
Yuke hefur verið í viðskiptum síðan 1996 og segir: "Ef ég nota foreclosure, útskýrir ég hvers vegna ég notaði það. Ég segi að það sé ekki gott samtal og ekki gefa það mikið af þyngd. "Hann segir að foreclosures séu ekki markaðsverðmæti og hann getur alltaf fundið reglulega sölu til að fella inn í mat sitt. "Ef það eru aðeins foreclosures á svæði, þá hefur það áhrif á markað vegna þess að það verður verðmæti," segir Yuke.
Foreclosures Gerðu HOAs viðkvæm
Yuke heldur áfram, "Ef það eru engar reglubundnar færslur þá ertu fastur. A íbúð þróun er sterkur. "Hvað gerist ef það eru aðeins stutt sölu eða foreclosures innan félags eiganda ? Samkvæmt Yuke eru þau bestu comps fyrir þá þróun vegna þess að þau eru eina sem eru í boði.
Óþægilegur sölu innan félags eiganda er einnig ólíklegt að eigandi greiddi hlutdeild hlutdeildarskírteinisins á HOA-gjöldum. Ef sambandssjóður húseigenda er lágt, þá eru aðrir húseigendur sem endar með að greiða flipann í formi hærri félagsgjalda.
Því miður, þrátt fyrir að margir eigendur húseigenda hafi vald til að foreclosure ef skuldir eru í vanskilum, fáir hafa peninga eða leiðir til að gera það, og þeir sem gera oft undanfarið ferlið þegar veðfjárhæðin er hærri en verðmæti einingarinnar.
Foreclosures veikja nærliggjandi verð
Þrátt fyrir að nokkrar rannsóknir sýna að hverfismálum með háan foreclosure tölur sjá dropa af 1 prósent í verðmæti, verðmæti falla er ekki alltaf vegna fjölda foreclosures. Oft eru verð lækkuð vegna skynjun kaupenda á svæðinu ásamt auknum vanrækslu fyrri eiganda á eigninni.
Sumir foreclosure velta virðast sjálfstætt. Um leið og ein húseigandi fer í vanrækslu virðast aðrir í nágrenninu fylgja. Ef eigandi í vanskilum er sleppt eða yfirgefur eignin fellur eyðimörkin í misræmi.
Heimilin sem ekki hafa áberandi yfirburði sem þurfa verulegar viðgerðir selja ekki markaðsvirði .
Hluti af galli við að kaupa foreclosures er sú staðreynd að heimilin eru seld "eins og það er" og kaupendur eru ekki ábyrgir fyrir ástandinu. Sumir húseigendur sem tapa öllu vegna foreclosure gætu hugsað ekkert um að selja innbyggða búnaðinn og rífa út koparpípuna til að selja fyrir rusl. Hús með vantar eiginleika lækka einnig hverfissvæðið.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.