Ef sjóðstreymi er ekki vandamál fyrir þig, þá er það líklega betra (í fjárhagslegum skilningi) í flestum aðstæðum til að endurvinna eða einfaldlega greiða fyrirfram veð.
Breyting á móti endurfjármögnun
Hver er munurinn á því að endurreisa og endurfjármagna húsalánið þitt? A fljótur skilgreining gæti hjálpað.
Endurvinnsla gerist þegar þú borgar umtalsvert magn af lánsjafnvægi þínu (stundum með stórum eingreiðslu og stundum með reglulegum aukagreiðslum) og þú breytir núverandi láni. Lánveitandi þinn mun reikna út mánaðarlegar greiðslur þínar á grundvelli nýrrar, lægri lánsjafnaðar. Vegna þess að lánsjafnvægið þitt er smærri greiðir þú minna áhugi á því sem eftir er af lífi lánsins. Þú munt einnig njóta aukinnar sjóðstreymis vegna lægri mánaðarlegrar greiðslu þinnar.
Endurfjármögnun gerist þegar þú færð glænýtt lán og notar það til að greiða fyrir lán sem þú ert með. Til að vera nákvæmur, nýtt lánveitandi þinn greiðir beint til gamla lánveitanda þinnar og þú byrjar að greiða fyrir nýja lánveitanda þína. Lánið þitt mun (vonandi) vera minni en það var þegar þú fékkst upphaflega lán, svo þú ættir að hafa lægri mánaðarlega greiðslu.
Að auki er það líklega aðeins skynsamlegt að endurfjármagna ef þú færð lægri vexti, þannig að þú gætir eytt minna á áhuga (en þú gætir endað að eyða meira ).
Kostir og gallar af endurreisa
Helstu kostur þess að endurreisa er einfaldleiki. Lánveitandi þinn hefur líklega forrit sem leyfir þér að endurvinna nokkuð sársaukalaust.
Þeir skulda hóflega gjald sem þú ættir auðveldlega að ná til með þeim sparnaði sem þú færð og þeir eiga reglur (td hversu mikið þú þarft að borga fyrirfram áður en þú getur endurskoðað).
Til að endurskoða lánið þitt þarftu ekki að hæfa á sama hátt og þú þarft að vera hæfur til nýtt lán (sem getur verið mikið af vinnu og það gæti ekki verið mögulegt í núverandi ástandi þínu). Þú þarft ekki að sýna fram á tekjur, skjalfesta eignir þínar (og hvar þeir komu frá) eða ganga úr skugga um að lánshæfiseinkunn þín sé í toppi. Þú hefur nú þegar lánið - þú ert bara að biðja um endurreikning á afborgunaráætluninni .
Þegar þú endurbrýtur lán breytist vextir ekki (en það gæti breyst ef þú endurfjármagna). Það eru nokkrir innsláttar sem eru notaðar til að reikna út mánaðarlegar greiðslur þínar: fjöldi greiðslna sem eftir eru, lánsjafnvægi og vextir. Þegar þú endurgerir skiptir lánveitandi þinn aðeins lánsjafnvægi þínum.
Athugaðu að endurreisa lán er ekki það sama og lánbreyting. Ef þú ert neðansjávar og stendur frammi fyrir fjárhagslegum erfiðleikum gætu verið aðrar leiðir til að breyta skilmálum lánsins eða endurfjármagna.
Kostir og gallar af endurfjármögnun
Helstu ástæður fyrir endurfjármögnun væri að fá lægri mánaðarlega greiðslu, aðlaga lánið þitt og hugsanlega fá lægri vexti (sem gæti verið krefjandi, eftir því hvenær þú fékkst upprunalega lánið þitt).
Ef þú færð glænýtt lán, muntu fá að velja hversu lengi lánið er byggt: verður það 30 ára veð, 15 ára vextir lán eða stýrivextir veð (ARM)?
Hins vegar gæti nýtt lán endað kosta miklu meira en endurskipulagningu. Til byrjunar verður þú að greiða lokakostnað (eins og greiðslugjöld, upphafskostnað og svo framvegis). En raunverulegur kostnaður gæti verið aukin áhugi sem þú borgar. Ef þú teygir út lánið þitt í langan tíma - með því að fá 30 ára lán eftir að þú hefur greitt niður lánið þitt á undanförnum 15 árum - byrjar þú frá upphafi. Með flestum lánum greiðir þú meiri áhuga á fyrstu árum, og þú borgar flestum skólastjóra á síðari árum. Nýtt langtímalán mun koma þér aftur á þeim fyrstu árum.
Til að sjá dæmi um hvernig þú borgar höfuðstól og vexti skaltu keyra nokkrar tölur með lánshæfiseinkunn.
Ekki gera annaðhvort
Ef þú vilt virkilega spara peninga gæti besta valið verið að fara fram á endurvinnslu og endurfjármögnun. Í staðinn fyrirfram greiða veð þitt (hvort sem er í eingreiðslu eða með tímanum) og halda áfram að gera stóru kröfurnar sem eru nauðsynlegar.
Ef þú endurreist, munt þú hafa getu til að gera minni greiðslur, sem kunna að líða vel, en þú munt ekki borga lánið þitt hraðar. Ef þú endurfjármögnar gætirðu raunverulega greitt lánið þitt seinna en þú varst að fara að og það setur aðeins af óhjákvæmilegt. En ef þú fyrirframgreiðir og heldur áfram að upphaflega mánaðarlega greiðslu, munt þú spara peninga af áhuga og borga veð snemma.