Kostir og gallar af PACE fjármögnun
Hvað er PACE?
Eign sem metin er hreinn orka (PACE) er leið til að taka lán fyrir hreina orkuverkefni. Eigendur eigna, þar á meðal húseigendur og fyrirtæki, fá fjármögnun fyrir uppfærslu og endurgreiða með fasteignaskatti. Samþykki fyrir PACE fjármögnun byggist aðallega á eigin fé í eigninni sem uppfærður er, sem verður notað sem trygging til að tryggja lánið og þú getur venjulega lánað allt að 15 prósent af eign eignar.
Algengar notkun PACE eru sólkerfi, orkusparandi upphitun og kæling, vatnssparandi landmótun og fjölmargir aðrir verkefni fyrir íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði.
PACE er aðeins aðgengilegt á stöðum þar sem lög og sveitarstjórnir leyfa þessar tegundir fjármögnunar og þar sem staðbundnar áætlanir hafa verið þróaðar. Þessar áætlanir fara eftir nokkrum mismunandi nöfnum, þar með talið vinsælum orkusparnaðarmöguleika (HERO) og Ygrene.
Helstu niðurstöður PACE lána
Þessar áætlanir hafa nokkrar aðgerðir sem gera þeim aðlaðandi fyrir lántakendur.
Auðvelt að komast í: PACE hæfi er tiltölulega auðvelt. Samanborið við húsnæðislán , sem eru vinsælar kostir vegna dýrrar endurbóta í húsnæði, virðast samþykkisviðmiðin slaka á. FICO lánshæfismatið þitt er minna mikilvægt með PACE, en núverandi eða nýleg atriði í lánshæfismatsskýrslunum geta valdið vandræðum.
Þú verður einnig að vera núverandi á öllum fasteignaskattum.
100 prósent fjármögnun: PACE gerir þér kleift að fjármagna allan kostnað við verkefni án þess að þurfa að greiða niður . Þess vegna getur þú byrjað hratt án þess að þurfa að spara fyrir verkefni eða færa peninga í kring. Auðvitað þýðir stærri lán hærri vaxtagjöld og hærri greiðslur.
Hægt að flytja til næsta eiganda: Ef þú selur eign eftir endurbætur þarftu ekki endilega að borga lánið. Lánið er fest við eignina, svo það er hægt að flytja og greiða af næsta eiganda. Hvort sem það er gott, fer sennilega eftir því hvort þú ert kaupandinn eða ekki.
Tími til að endurgreiða: Veruleg úrbætur geta verið dýr. PACE lán geta verið greiddar á lengri tíma (5-20 ár, til dæmis). Þess vegna geta greiðslur verið tiltölulega litlar. Hins vegar, eins og með hvaða lán, því lengur sem þú tekur til að endurgreiða, því meiri áhugi sem þú munt borga um líf lánsins.
Möguleg skattinneign: PACE fjármögnun gæti gert það auðveldara að taka þátt í umhverfisskatti. Skoðaðu skattaráðgjafa þína áður en þú tekur ákvarðanir. Þegar tímasetningin er áhyggjuefni gerir PACE það kleift að ljúka verkefni áður en skattheimildir rennur út og með því að fá stórt lán er hægt að setja allt í eitt ár (öfugt við að stýra hlutum út yfir nokkur ár til að stjórna sjóðstreymi).
Sumar einingar eru aðeins tiltækar fyrir árið þegar uppsetningin var í raun lokið , þannig að þú þarft að greiða allan þann kostnað á sama ári.
Vandamál með PACE fjármögnun
Áður en þú notar PACE fjármögnun fyrir verkefnið þitt, kynnst einhverjum drápunum.
Áhugasvið: Pace fjármögnun er oft raðað með verktaka sem gæti haft hvata til að stuðla að dýr uppfærslu. Þetta getur verið þægilegt form af einum stöðva, en verktakar vita ekki um fjármálin þín og hvað þú getur "efni á" - og þú hefur efni á næstum öllu með PACE lán. Flestir þjónustufyrirtæki eru heiðarlegir og það er að lokum kaupendur að gera slíka ákvarðanir, en lítið hlutfall verktaka getur gert villandi yfirlýsingar bara til að fá hátt launaða störf. Auk þess að fá greitt fyrir þau störf sem þeir munu framkvæma gætu verktakar fengið frekari tilvísunargjöld frá lánveitanda ef þeir gera ráð fyrir fjármögnun, þannig að hugsanleg hagsmunaárekstra sé raunveruleg.
Greiðsluslys: Jafnvel þótt þú greiðir endurgreiðslu á lengri tíma, getur greiðslur verið byrðar. Flestir hugsa hvað varðar mánaðarlegar greiðslur en eignarskattar eru oft greiddar aðeins einu sinni eða tvisvar á ári. Þú gætir þurft að koma á óvart þegar það er kominn tími til að gera þá uppblásna greiðslur. Í sumum tilfellum (ef heimilislánþjónn þinn greiðir fasteignaskatt í gegnum Escrow-reikning) verður PACE greiðslan bætt við mánaðarlega veðgreiðsluna þína í smærri klumpur.
Vaxtakostnaður: PACE fjármögnun er tiltölulega auðvelt að eiga rétt á. Hins vegar eru vextir stundum hærri en þú vilt borga ef þú notar einfaldlega húsnæðislán eða lánshæfiseinkunn - sérstaklega ef þú ert með góða kredit. Hvort sem þú getur fengið betri samskipti sjálfur fer eftir fjölmörgum þáttum, en PACE lán eru ekki endilega ódýr.
Kostnaður og ávinningur: Það er auðvelt að fá samþykki fyrir PACE forrit, en er það þess virði? Þessar áætlanir gera mest vit fyrir einstaklinga sem ekki hafa efni á ódýrari lánum (oft vegna lánavandamála eða takmarkaða tekna). Verkefni eins og að skipta um gluggann þinn geta bætt við verðmæti heimilisins þíns, þannig að þú ættir að fá eitthvað af þeim peningum til baka þegar þú selur. Hins vegar muntu ekki endilega sjá umtalsverðan breytingu á kostnaði gagnsemi - og þú verður samt að gera hærri skattgreiðslur.
Hætta á afskölun: PACE lán eru tryggð af heimili þínu, svo það er hægt að missa heimili þitt í foreclosure ef þú gerir ekki greiðslur. Í mörgum tilfellum færir PACE lán í "fyrsta stöðu" (fyrir framan lánveitanda þína) sem þýðir að þú gætir haft áhættu af forystu, jafnvel þótt þú sért með reglulegan veð greiðslur eins og þú hefur samþykkt. Aðrar lánategundir (nema þau séu einnig heimafjármagnslán ) ætti ekki að setja þig í þeirri stöðu.
Útlit getur verið að blekkja
Áhættan hér að ofan þýðir ekki að PACE forritin séu slæm. Hins vegar er það þess virði að vita kosti og galla þessara fyrirkomulaga áður en þú skráir þig. Því miður eru áhætturnar oft gleymast vegna þess að PACE forrit eru talin vera "örugg".
Ríkisstjórn tengd? Sveitarfélög gera PACE fjármögnun í boði, og PACE forrit eru stundum ruglað saman við áætlanir ríkisstjórnarinnar. Að lokum eru þau bara lán eins og önnur lán - þau þurfa að endurgreiða og það eru afleiðingar fyrir að ekki endurgreiða .
Til góðs sakar? Það er gott að gera góða hluti, og PACE fjármögnun hjálpar þér að borga fyrir græna verkefni. Hins vegar eru einnig nokkrir aðilar sem taka þátt í því sem gæti haft meiri áhuga á að græða en gera grein fyrir því. Gagnrýnendur halda því fram að þessi lán hafi líkt við lán sem eru í lánshæfismati .
Skatthlutfall? Það kann að vera hægt að draga frá vaxtakostnaði sem tengist verkefninu. Hins vegar eru skattalöggjöf flókin - þú þarft að tala við staðbundna skattframleiðanda til að staðfesta getu þína til að taka frádrátt. Því miður trúa sumir eigendur fasteigna að heildarkostnaður verkefnisins sé frádráttarbær vegna þess að greiðslan er hluti af fasteignaskatti og þetta er yfirleitt ekki rétt.
Hvernig á að nota PACE lán
Í sumum tilvikum er það fullkomið vit í að nota PACE fjármögnun fyrir verkefni. Hér eru nokkrar ábendingar til að hjálpa þér að meta peningana þína.
Talaðu við lánveitanda beint: Þegar þú hefur lært um PACE frá verktaka skaltu hafa aðra umræðu við raunverulega lánveitanda eða PACE fjármögnunarfyrirtæki. Það er nauðsynlegt að skilja nákvæmlega hvað þú ert að komast inn í. Lærðu kosti og galla mismunandi valkosta og sjáðu hversu mikið þú borgar . Jafnvel heiðarlegir verktakar geta gleymt að fela mikilvægar upplýsingar og vita ekki um fjárhagsstöðu þína. Fáðu upplýsingar beint frá upptökum og hafðu þá umræðu þegar verktaki þinn er ekki til staðar (svo að þú getir talað frjálslega án þess að hafa áhyggjur af því að meiða tilfinningar einhvers).
Bera saman aðrar tegundir lána: Aftur eru PACE lán ekki alltaf að minnsta kosti dýrari leiðin til að taka lán. Kannaðu alla kosti hér að neðan.
- Versla meðal lánveitenda á netinu , staðbundnar bankar og trúnaður verkalýðsfélag á þínu svæði
- Einnig er hægt að nota FHA 203K lán til að fjármagna húsnæðisbætur og þurfa tiltölulega litla niður greiðslu
- Þú gætir jafnvel verið fær um að fjármagna verkefnið með persónulegu láni og forðast tryggingarveitingar
Finndu út hvaða hlutfall þú getur búist við raunhæft og finndu út hvaða lokakostnaður þú verður að borga . Einnig komast að því hvort þú lýkur með lien á heimili þínu (sem mun gerast ef þú notar PACE fjármögnun eða hefðbundið annað veð). Þú gætir samt verið gjaldgengur fyrir skattinneign - og hugsanlega jafnvel vaxtakostnað - ef þú notar önnur lán.
Fáðu tilvitnanir frá mörgum verktaka: Þegar þú ert ekki að borga peninga fyrir framan, virðist eitthvað á viðráðanlegu verði. En það er enn tækifæri til að spara peninga (og lækka greiðslur þínar) með því að fara með samkeppnishæfasta verktaka. Mundu bara að stundum færðu það sem þú borgar fyrir, svo að velja lægsta verðið getur komið aftur til að spilla þig.
Fjárhagsáætlun og greiðsla peninga: Það er ekki auðveldasta leiðin til að gera hluti, en þú getur alltaf frestað verkefninu, spara peninga og greitt peninga til að fá það gert einhvern tíma í framtíðinni. Með því að gera það mun þú spara peninga á vaxtakostnaði og þú munt hafa fleiri valkosti þegar kemur að því að velja verktaka og nákvæmlega það sem þeir vinna.
Selja (eða kaupa) eign með PACE
PACE lán eru einstök vegna þess að þeir halda áfram við eignina - ekki upphaflega lántakandi.
Selja eign: Ef þú hefur notað PACE til að fjármagna endurbætur getur þú enn skuldað pening þegar þú ákveður að selja. Í því tilfelli getur þú selt bættu eignina og kaupandinn getur ábyrgst fyrir endurgreiðslu (ný eigandi eigandans mun fá matið). Að sumu leyti er það vit í því að eignin er í raun meira virði . Hins vegar geta sumir kaupendur treg til þess að taka á móti þessum greiðslum og geta jafnvel haft erfiðan tíma að fá fjármögnun ef eign hefur frekari mat.
Ef þú vilt geturðu alltaf greitt af skuldunum sjálfum þér, sem gerir eign þína meira aðlaðandi fyrir kaupendur. Allt er samningsatriði í fasteignum: Þú getur gjaldfært hærra verð fyrir endurgreiðslur, eða þú getur samþykkt lægra verð fyrir eign sem fylgir hærri kostnaði (að minnsta kosti tímabundið).
Að kaupa eign: Ef þú ert að íhuga eign með núverandi skuldbindingu á skuldbindingum, taktu þér tíma til að finna út hvernig þessi skuldur hefur áhrif á viðskiptin þín. Líklega munt þú njóta góðs af endurbótum, svo það gæti verið þess virði að taka við greiðslunum (til dæmis, þú munt hafa lægri rafmagnsreikninga ef húsið er með sterka ljóssprautukerfi og þú munt njóta þessara lægri reikninga löngu eftir PACE mats endar).
Áður en þú ferð of langt skaltu tala við lánveitanda þína til að komast að því hvernig þeir takast á við PACE mál. Í sumum tilfellum þarf PACE lien að vera í fyrstu stöðu en sumir PACE forrit eru tilbúnir til að taka aðra stöðu á bak við heimakaupalánið.