Hvernig seljendur staða tegundir fjármögnunar í tilboði
Spurning: Er tegund lánsins kostur eða galli í kauptilboð?
Lesandi spyr: "Ég er í öfundsverður stöðu að geta greitt peninga eða fengið lán til að kaupa heimili. Ég vil kaupa fjárfestingareign, en þú veist hvernig þessi markaður er. yfir heimili. Ég vil bjóða mér að vera bestur og ég veit hvers konar tilboð það er stórt hlutverk. Svo er ég betra að bjóða upp á peninga eða með láni? Og ef það er lán, hvers konar af láni er bestur? Hvar er brúnin mín? Hvað gerir eitt kauptilboð betra en annað þegar raðað á móti hvor öðrum eftir tegund láns? "
Svar: Þú ert skynsamlegt að íhuga hvernig tilboð þitt kann að vera upplýst af seljanda, vegna þess að tegund fasteignaveðlána eða fjármögnunarskilmála getur haft mikil áhrif á þá skynjun. Kasta í það blanda seljanda markaði, og þú ert líka líklegt að keppa við margar tilboð frá ýmsum kaupendum. Tilboðið verður enn frekar skoðað og dæmt.
Kaupendur myndu vera undrandi ef þeir vissu hvernig ósanngjarn kauptilboð eru raðað. Þó að við eigum réttar húsnæðislög sem banna mismunun á grundvelli verndarflokka eru aðrar tegundir mismununar ekki takmörkuð. Ekki sé minnst á að flestir seljendur og skráningarfulltrúar þeirra gera ekki ráð fyrir að segja kaupendum hvers vegna tilboð þeirra var hafnað. Þeir hafna því bara. Þeir þurfa ekki að útskýra hvers vegna.
Hins vegar er algengt að dæma kauptilboð vegna þeirrar fjármögnunar sem kaupandinn kýs að nota. Kauptilboð eru oft raðað á eftirfarandi hátt.
Besta tegund tilboðsins er skráð fyrst, með minnstu aðlaðandi tilboð raðað á síðasta stað:
- Handbært fé. Þetta þýðir reiðufé á hendi. Það þýðir ekki heimili sem er nú þegar í vörslu, þar sem það væri seld sölu og ekki reiðufé viðskipti. Það þýðir líka ekki að endurfjármagna á annan eign sem mun framleiða peninga síðar. A reiðufé tilboð er yfirleitt fylgja sönnun á fé . Það er vegna þess að seljandi mun ekki taka orð kaupanda að kaupandinn sé góður fyrir peningana. Það er það sama að biðja kaupandann um að framleiða ferðatösku pakkað með 100 dollara reikninga.
Vegna þess að reiðufé er svo mikið metið, geta kaupendur stundum samið um afslátt. En teljast ekki á þann ávinning í fjölbreyttu ástandi eða í stuttum sölu . Mundu að öll tilboð, nema eigendafjármögnun, leiða í reiðufé til seljanda í lokin. Helstu ávinningur af peningaútboði er engin matarskattur.
Handbært fé á listaverði er mjög æskilegt fyrir heimili með eigin fé vegna þess að það er engin mat. Handbært tilboð á listaverði eru ekki æskilegt fyrir stuttan sölu, þó vegna þess að ef kaupandinn gengur hefur væntingar bankans þegar verið staðfestar. Það gæti verið erfitt að afrita.
- Hefðbundið lán . FICO skorar kröfur um hefðbundið lán eru hærri en fyrir FHA lán. Þú getur samt fengið hefðbundið lán ef FICO stigið þitt speglar lágmarkið sem þarf til FHA en þú greiðir hærri vexti.
Tilteknar vextir eru í boði fyrir þá lántakendur sem lækka 20% eða meira í peningum, sem leiðir til 80% lánshlutfjárhlutfall eða minna. Því lægra hlutfallið, því lægra áhættan fyrir lánveitanda. Einnig, ef matið er lægra, mun lánveitandi oft láta lántakanda greiða mismuninn í peningum ef lánin eru minna en 80%.
Annar kostur við hefðbundna lán er lánveitandi fjármagnskröfur eru strangari. Lánveitandi er mun líklegri til að krefjast viðgerða. Þessi staðreynd einn gerir venjulega kaupanda virðast miklu meira aðlaðandi en FHA kaupanda. Hins vegar hafðu í huga að nýrri heimili þurfa yfirleitt ekki viðgerðir.
- FHA lán . Margir kaupendur í fyrsta skipti kjósa að kaupa FHA lán vegna þess að upphafleg reiðufé niður greiðslu er yfirleitt minni en sú upphæð sem krafist er fyrir hefðbundið lán. Að auki er FICO stigakröfurnar, á lánshæfismat, miklu auðveldara. Lágmarkstilfærsla fyrir FHA lán er 3,5% af kaupverði.
FHA viðmiðunarreglur við viðgerðir eru ekki eins strangar og sumir seljendur og umboðsmenn trúa. En eldri heimili hafa tilhneigingu til að þurfa fleiri viðgerðir. Peeling málning er stórt FHA mál ef heimili var byggt fyrir 1978. Heimilið getur haft steypu hæð án teppi, en betra að hafa ekki flögnun mála. FHA lán eru stundum haldið frá lokun vegna fjármögnunar.
Skaðabótapplýsing og úthreinsun getur eða ekki verið krafist af FHA matari.
- VA Lán . Veterans fá stuttan enda stafinn þegar kemur að lánardómi. En VA lántakendur eru líklega betri lánsáhættu en FHA kaupandi vegna þess að kröfurnar um að kaupa án niðurfalls eru strangari. Lántaki heldur möguleika á að leggja niður greiðslu á heimilinu eða kaupa án greiðslu. Flestir VA lántakendur velja skiptimynt.
The hæðir við VA lán er plága skýrslur eru nauðsynlegar. Þegar plágavinna er krafist, mun lánveitandi vilja fá lokið vottorð. Ef viðskiptin eru stutt, mun bankarnir venjulega ekki heimila greiðslu fyrir skaðabætur. Stutt heimili til sölu eru seldir eins og er .
Því miður, vegna þess að stigveldi og misskilningur, falla VA kaupendur oft niður í haug tilboðanna, en þeir gætu verið hæstu. Umboðsmenn sem takast á við mikið af stuttum sölu hafa tilhneigingu til að vilja VA kaupendur vegna þess að þeir vita að þessi kaupendur munu fá niður niður annars staðar, sem gerir þeim tileinkað frambjóðandi til skamms sölu.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.