Því miður er það ekki eins auðvelt og það lítur út. Rétt áætlanagerð og tæknileg kunnáttu eru nauðsynleg, en mesta vegalokið er líklega fjármögnun - það tekur peninga til að græða peninga.
Svo hvernig færðu peningana?
Einkafjárfestar, þ.mt fólk sem þú þekkir og harðfé lánveitendur, er besta uppspretta lána til að snúa húsum. Þeir lánveitendur þurfa ekki sömu tíma og pappírsvinnu sem hefðbundnar bankar. Þess í stað meta þau eignin sjálft (bæði fyrir og eftir endurbætur) og getu þína til að ljúka verkefninu.
Mortgage lán til að fletta hús?
Hefðbundin húsnæðislán munu líklega ekki vera valkostur til að kaupa fjárfestingareignir - að minnsta kosti þegar þú ert að byrja út.
Góðu fréttirnar eru þær að lán frá bönkum og hefðbundnum lánveitendum eru tiltölulega ódýrir: Vöxtur er meðal lægstu sem þú finnur fyrir fjárfestingareignir (en þú verður samt að borga lokakostnað ). Því miður eru þessi lán ekki alltaf hagnýt.
Slow to close: Ein helsta áskorunin við að nota hefðbundna lánveitanda er sá tími sem þarf til að loka láni.
Lánveitendur krefjast þess að þú fyllir út víðtæka umsókn, og þeir munu fara í gegnum fjármál þín með fínnotheldri greiða . Ef þeir sjá eitthvað sem vekur upp spurningar munu þeir biðja um fleiri skjöl og þeir munu taka enn meiri tíma til að endurskoða umsókn þína. Ferlið tekur sjaldan minna en 30 daga (45 eða 90 daga gæti verið raunsærri) og fjárfestingartækifærin fara oft of hratt fyrir þann tímalína.
Sérstaklega ef foreclosures eða stutt sölu eru hluti af stefnu þinni, þá ertu líklegri til að vera svekktur af hraða hefðbundinna lánveitenda.
Mat á tekjum: Hefðbundin lánveitendur byggja upp lánshæfismat á hæfileikanum til að endurgreiða lán. Þeir munu líta á hversu mikið þú færð í hverjum mánuði samanborið við nauðsynlegar mánaðarlegar lánveitingar til að reikna skuld á tekjuhlutfall . Ef þú ert fasteignavextir eða annars sjálfstætt starfandi, gætir þú ekki fengið "tekjur" sem þeir leita að (lánveitendur eins og að sjá W-2 eyðublöð og greiða stubbar).
Hversu mikið er eignin þess virði? Lánveitendur bera einnig saman verðmæti eignarinnar sem þú ert að kaupa lánið sem þú ert að biðja um. Hefðbundin lánveitendur þekkja oft lán til verðmæti , frekar en að halda þeim undir 80 prósent, en það er hægt að fá FHA lán með allt að 3,5 prósent niður. Þegar þú ert að kaupa hús til að snúa er það líklega ekki þess virði mikið í núverandi ástandi - en þú þarft nóg af peningum til að kaupa eignina og borga fyrir úrbætur, sem gæti verið meira en húsið er jafnvel þess virði. Eftirfylgni virðisaukaskattsins (ARV) gæti verið betri mælikvarði en hefðbundin lánveitendur telja aðeins núverandi verðmæti eignarinnar.
Classic lánsfé: flestir bankar og veð lánveitendur krefjast þess að þú hafir sterkan trúnað til að fá samþykki fyrir lán.
Þú gætir ekki haft sögu um lántökur, eða þú gætir haft óhagstæð atriði í lánshæfismatsskýrslum þínum - en það þýðir ekki að þú getur ekki flipað húsum með góðum árangri. Aðrar lánveitendur hafa meiri áhuga á fyrri verkefnum en lánsfé.
Vandamál við húsið: Hefðbundin lánveitendur vilja frekar gera lán á heimilum sem eru í góðu góðu ástandi. Ef um er að ræða heilsuvernd eða öryggismál er lánið ekki neitt. Þú gætir ætlað að laga þessi vandamál og verulega aukið verðmæti heimilisins til hagnaðar, en lánveitendur hafa mestan áhuga á útlánum fyrir heimilin sem eru tilbúin til reiðu.
Ómögulegt? Það er hægt að nota hefðbundna húsnæðislán til að fletta hús, sérstaklega í eftirfarandi tilvikum:
- Þú hefur umtalsverðar eignir sem munu hjálpa þér að ná til - hvort sem þeir eru notaðir sem tryggingar eða hluti af niður greiðslu.
- Þú ert ekki stranglega "hrifinn" húsið. Þegar þú kaupir aðalbúsetu (þar sem þú ert eigandi / farþegi) gætir þú fengið fé til bæði kaup og úrbóta með því að nota FHA 203k lán . Hins vegar ferlið er hægt og kemur með fjölmörgum takmörkunum.
- Þú hefur umtalsvert eigið fé í öðrum eignum sem hægt er að nota fyrir eiginfjárhlutfall í heimahúsum (eða aðrar eignir, þar á meðal fasteignir, sem hægt er að nota sem tryggingar). Hafðu í huga að þú gætir tapað eigninni í foreclosure ef þú getur ekki fylgst með greiðslunum, svo þessi valkostur er áhættusöm (sérstaklega ef fjölskyldan býr á þeim eignum).
- Þú hefur reynslu af árangursríkum verkefnum í fortíðinni. Þú getur verið fær um að fá fasteignafjárfestingar lán frá banka og trúnaður verkalýðsfélag ef þú sannfæra þá um að þú sért raunveruleg viðskipti með fróður samstarfsaðila, traustan ferli og fjármagn.
- Þú getur fengið ótryggðar lán. Ef þú ert fær um að taka lán án þess að veðsetja tryggingar getur þú verið fær um að nota lán eins og kreditkort til að fjármagna endurbætur. Þú þarft samt fé til að kaupa eignina, en viðbótargreiðslur geta komið frá ótryggðum lánum . Þessi stefna er áhættusöm vegna þess að kreditkort eru alræmd dýr og verkefnið þitt mun slíta ef lánið þitt er skorið eða frosið óvænt (auk þess sem þú þarft mjög mikla lánshæfismörk).
Private Lán fyrir Flipping Properties
Útlán frá einka lánveitendum auðvelda flestar áskoranir hér að ofan. Helstu galli er kostnaður, en markmiðið er að nota þessi lán beitt. Einkalán geta komið frá nánast hvar sem er, en flestar ósvífnar lán passa í tvo breiða flokka:
- Lán frá fólki sem þú þekkir
- Harður peningar lán
Þegar þú byrjar, verður það erfitt að finna einhvern sem er tilbúinn til að gefa þér peninga - fólk sem þekkir þig (og hver gæti ekki haft mikið fé eða þol fyrir áhættu) kann að vera eini kosturinn þinn. Að öðrum kosti gætirðu þurft að fjármagna fyrstu tilboðin þín á eigin spýtur.
Byggja upp netið: Taktu þátt í staðbundnum fasteignum sem fjárfesta í samfélaginu. Með tímanum hittir þú fólk og þú munt læra hver getur hugsanlega lánað peninga. Þar að auki mun fólk kynnast þér. Aðrar fjárfestar, fasteignasala og einka lánveitendur vilja sjá að þú ert skuldbundinn til að keyra vel fyrirtæki (svo ekki sé minnst á hæfi) og líkurnar á því að fá lán muni batna.
Að lokum ættir þú að geta byrjað að taka lán frá lánveitendum . Þessir lánveitendur sérhæfa sig í lánum til að snúa og öðrum fjárfestingum og þeir eru frábrugðnar hefðbundnum banka.
Fast lokun: Með einkaaðila lánveitanda er ferlið öðruvísi og lánið þitt er hægt að fjármagna mun hraðar (viku eða svo er sanngjarnt þegar þú hefur gott samband við faglega lánveitanda). Að flytja fljótt getur verið samkeppnisforskot þegar einhver er að leita að eignum úr höndum sínum.
Útlán útlána: Í stað þess að skoða lánshæfiseinkunnir og reikna tekjuhlutföll, hafa einka lánveitendur tilhneigingu til að leggja áherslu á verðmæti eignarinnar sem þú kaupir. Ef þú ert að snúa hús, vill lánveitandi vita að þeir geta selt húsið fljótt til að endurheimta peningana sína (eins og aðrir lánveitendur, eiga lánveitendur lán á eigninni , leyfa þeim að taka eignarhlutinn og selja það ef þú endurgreiðir ekki lánið).
Kaup og endurbætur: Einka lánveitendur eru í viðskiptum með greiðanlegum fjárfestum og byggja á fjármunum þínum á verkefnum ARV. En þeir gætu ekki gefið þér allt í einu - þú gætir þurft að teikna af Escrow reikningi eins og verkefnið þitt gengur.
Flipping án peninga? Þangað til þú hefur nokkrar velgengnar verkefni undir belti þínu, munu lánveitendur þurfa að hafa eigið fé í verkefnum. Á einhverjum tímapunkti getur þú lánað 100 prósent fyrir verkefni og unnið mörg verkefni á sama tíma.
Lánskostnaður
Útlán til að snúa verkefnum eru dýrari en heimakaupslán. Vextirnir eru hærri og þú þarft oft að greiða nokkur stig eða upphafsgjöld (eitt stig er ein prósent af lánsgildinu ).
Flipping verkefni eru skammtíma verkefni. Þú ert ekki að fara að búa á heimilinu í áratugi, þannig að venjulegt 15 ára eða 30 ára veð er ekki rétt lán fyrir starfið. Fjárfestar kjósa oft að kaupa, bæta og selja eign innan eins árs eða minna, og það er hvernig flestir einka lán vinna. Þeir lán verða dýr ef þú hefur eign í langan tíma og það er skynsamlegt vegna þess að áhætta lánveitanda eykst þegar þú seinkar endurgreiðslu.
Hversu mikið kostar að lána fyrir blund? Kostnaður er um borð og allt er samningsatriði. Vextir gætu verið á bilinu 8 til 20 prósent á ári og þú verður að greiða 1 til 10 prósent fyrirfram. Því lengur sem þú ert í viðskiptum og því betra sem þú hefur samskipti við lánveitendur, því minna sem þú borgar.
Til að hámarka magn af peningum í boði fyrir verkefnið þitt, lána lánveitendur oft vexti eingreiðslur og það ætti ekki að vera fyrirframgreiðsluskyldu svo að þú getir selt og borgað lánið hvenær sem þú ert tilbúinn.