Viðskiptavinir hafa spurt mig svo oft um áætlanir um verðmæti á Zillow sem ég ímynda sér að allir hafi verið að velta fyrir sér hvort Zillow sé nákvæmur með Zestimate hans. Ég held að fyrsta hlutinn að skilja er það sem Zillow er ekki. Zillow er ekki í fasteignum. Ég veit ekki um fasteignasala sem starfa hjá Zillow (ekki ennþá). Það er ekki opinber þjónusta eins og bókasafn. Zillow er viðskiptasíða, stofnað til að lure eyeballs sem vilja horfa á heimili og síðan að selja auglýsingar til fasteignasala.
Zillow byggir margar ályktanir um skoðanir sem myndast með því að fylgjast með gögnum sem safnað er frá ýmsum aðilum. Allir hafa skoðun um eitthvað. Þú getur samþykkt eða ósammála. Álit eru ekki staðreyndir. Ef Zillow hafði fingur sinn á markaðssvæðinu í gegnum sinn sérstaka kristalbolta hefði Zillow búist við því að húsnæðismarkaðurinn hafi fallið niður og það gerðist ekki. Reyndar var Zillow bara að byrja þegar markaðurinn fór að hrynja.
Það er eins og þessi hliðstæða gefið af Randolph Duke í Eddie Murphy kvikmyndagerðarsvæðunum 1983, þar sem Duke karakterinn útskýrir að hvort markaðurinn fer upp eða markaðurinn fer niður, muni hrávörur (og já jafnvel fyrirtæki eins og Zillow) halda áfram að græða peninga.
Skilningur Zestow's Zestimate
Zillow keypti gögn með því að sameina allar upplýsingar um húsnæði sem hann gæti fundið. Sameining er ímyndað orð til að blanda og sameina gögn frá ýmsum aðilum í eina uppspretta.
Gert rétt, sameining getur skapað einokun. En við skulum ekki komast á undan okkur sjálfum. Margir tölvutæku forrit eru til staðar sem geta spáð verðmæti heimilis. Jafnvel fasteignasala notar tölvutæku forrit, en munurinn er fasteignasala, treysta ekki á þeim forritum eins og sagt er að hægt sé að skoða gervigreind.
Við erum ekki alveg þarna ennþá.
Að minnsta kosti ekki núna, Zillow getur ekki sagt hvernig kaupandi muni líða þegar hún kemur heim. Zillow getur ekki sagt þér hvort innréttingarnar hafi verið uppfærðar, ef framsetningin er betri eða hvort efnið sem notað er er óæðri eða hvort skóla um hornið hafi lækkað verðmæti heimila sem styðja við fótboltavöll eða annað númer af þættir fasteignasala og umsjónarmenn nota þegar þeir þekkja hverfið og hafa skoðað heimilið í eigin persónu.
Hvernig umboðsmenn koma á áætlun um gildi
Ég tala ekki fyrir alla fasteignasala, en ég hef verið í viðskiptum í meira en 40 ár og átt fullnægjandi ef ekki yfir meðaltali hæfni. Þegar ég byrjar að meta eign, er það fyrsta sem ég geri af tölvunni minni að skoða heimili frá gervihnötti á Google. Ég huga að því hvort það gengur upp á upptekinn götu, nálægð við atvinnuhúsnæði eða hraðbrautir, stærð annarra heimila í nágrenninu, gróður og landmótun, stefnumörkun í sólinni og, ef ég er heppin, gæti verið mynd af ytri auk götusviðs.
Ég rek líka tvær settir af sjálfvirkum verðmætum. Einn er í gegnum Realist, fyrirtæki í eigu CoreLogic, sem er gögn miðlægur frá öllum sölu, þ.mt ekki MLS, og mun taka tillit til umboðsmanns heima sem er að meðaltali 25% eða minna í uppsetningu og gerð, þ.mt aðrar breytur sem ég stofna handvirkt.
Hin sjálfvirka verðmat byggist einnig á sölu sem er dregin beint frá MLS og reiknuð út frá ferningaþáttum , þ.mt hátt, lágt, miðgildi og meðalgildi allra seldra, bið og virkrar skráningar. Þessir tveir gildi einir eru oft mjög frábrugðnar hver öðrum en saman, ég get komið á bilinu gildi, almennt ekki meira en 5% munur. En það er ekki næstum nóg til að koma á gildi.
Vopnaðir með þessar upplýsingar, skoða ég síðan heimiliðið og líta á það með augum kaupanda, hvernig umsjónarmaður mun sjá það og þar sem við þurfum að vera staðsettur á móti keppninni til að reka umferð heima . Það er ekki óvenjulegt fyrir mig að komast inn á heimili með undirbúnu skráningu samkomulagi í hendi og endar handvirkt að breyta skráningarverði eftir að hafa skoðað heimilið. Sjálfvirkni tekur ekki við persónulegu mati.
The Zillow tímabundið gildi nákvæmni
Zillow segist aldrei vera 100% nákvæmur allan tímann eða jafnvel 80% nákvæmur af þeim tíma á öllum sviðum. Ef öll heimilin innan sex mínútna radíus eru mjög svipuð hver öðrum, segðu að úthverfi undirbúnings, fyllt með heimilum byggt um sama ár, um sömu stærð og með sömu þægindum, mun Zillow áætlun vera mun nákvæmari, kannski innan 10%, vegna þess að það eru ekki nógu sérstakar afbrigði til að slökkva á því. Að öðrum tímum mun það ekki vera svo nálægt.
Ég dró fjórum dæmigerðum heimilum sem ég hef selt persónulega saman við Zestimate fyrir þig. Eitt eign er tvö hús á mikið í Midtown Sacramento, staðsett á upptekinn götu nálægt járnbrautarteinunum og nærri hraðbrautarhraða yfir viðskiptabýli. Zillow áætlaði verðmæti þess heima á $ 380.733 en það seldist á $ 349.000, eftir næstum 6 mánuði á markaðnum, með mikilli váhrifum. Zillow áætlunin var um 9% of há.
Annað heimili var sérsniðin höfn í Pocket-svæðinu í Sacramento. Zillow virtist heima hjá $ 983.097. Það seldi á $ 1.085.000, sem var 10% meira en Zillow áætlunin. Ef seljendur höfðu treyst á Zillow áætlunina, myndu þeir hafa misst meira en $ 100.000, sem er engin lítil breyting.
Þriðja heimili var endurbyggt heimili í einkaviðtali Davis, Kaliforníu, nálægt Davis háskólanum. Zillow verðskuldaði það heima í $ 1.230.563, en það seldi fyrir 1.495.000 $, og fyrir peninga átti engin fjármögnun þátt. Að tímabundið var meira en 20% of lágt.
Fjórða heimili var Lakefront heimili í Elk Grove, Kaliforníu. Aftur var Zillow áætlunin of lág, 488.711 krónur og seld í 16% meira, þar með talið lánshæfismat kaupanda, 565.500 $.
The Zestimate er hannað til að gefa vefsíðugerð fjölda verðmæti. Það er ekki ætlað að skipta út mati né mati fasteigna sérfræðinga um verðmæti. Ég tek alltaf gander á Zillow gildi áður en ég heimsækir seljanda vegna þess að ég veit að seljandi sé að horfa á þessi gildi. Ekki vegna þess að það er virði fyrir mig sem fagmaður í áætluninni. Fasteignasala notar ekki Zillow til að verð heima.
Ég geri mér grein fyrir því að sumir umboðsmenn vilja segja viðskiptavinum sínum að horfa á verðið í Zillow til að réttlæta hvað góð samningur þeir fá þegar þeir kaupa heimili, enda sé Zestimate miklu hærra en raunverulegt söluverð. Það er sértækur notkun með lyfjum. Þegar verðið er í þágu þeirra gætu þau notað það. Jafnvel bankar vita ekki betra, þannig að í stuttum söluaðstæðum til dæmis, þegar tilboðið er meira en Zestimate, gæti stutt söluaðili vísa til Zestimate fyrir stuttu sölubankann.
Samt, Zillow býður svo miklu meira fyrir neytendur en Zestimate hliðina. Ég trúi því að fólk fái svo hengdur upp á Zestimate að þeir sjást yfir mikið fé af upplýsingum á vefsetri sem felur í sér erfiðar staðreyndir, viðeigandi gögn, sambærileg sölu og hverfismál, hver sem getur verið ómetanlegt til allra heima hjá kaupanda eða heima seljanda í fasteignasölu.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.
Full lýsing: Elizabeth Weintraub er einnig Premier Zillow Agent