Valkostir til að breyta lántakendum
Það er hægt að fá nafn einhvers af veð en ferlið er yfirleitt krefjandi. Þetta á við um hvaða aðal lántakandi sem er og hjá undirritunaraðilar sem hjálpuðu lántakanda að fá samþykki.
Þangað til þú gerir opinberar breytingar á veðnum (eða greitt það alveg), þá mun allir vera ábyrgir fyrir láninu og skuldirnir munu draga úr getu þeirra til að fá önnur lán .
Áskorunin
Lánveitendur eru ekki fús til að taka nafn einhvers af heimilislán. Þegar þeir samþykktu lánið, horfðu þeir á lánshæfismat og tekjur bæði lántakenda saman. Sérstaklega þegar um heimalán er að ræða, þarf oftast meira en ein tekjur til að ná fullnægjandi skuldbindingum í hlutfalli af tekjum (með öðrum orðum, margir eiga erfitt með að taka þátt í húsnæðislánum í fjölskylduhúsi).
Allir lántakendur eru 100% ábyrgir fyrir skuldina - það er ekki 50/50 á sameiginlegu láni. Ef einn lántaki getur ekki greitt af einhverjum ástæðum (hvort sem það er fjárhagslegt erfiðleikar eða einn lántakenda deyr), þá þarf annar lántaki að halda greiðslum í gangi eða borga lánið. Ef lánveitendur einfaldlega fjarlægja nafn, auka þau áhættu og gefa þeim ókeypis "út" sem bankar eru tregir til að gera.
Því miður fyrir lántakendur sjá lánveitendur hver umsækjanda sem einstakt tækifæri til að safna á láninu.
Þú gætir held að það sé "okkar" lán (og í tilvikum skilnaðar, til dæmis er ekki meira "okkur"), en lánssamningurinn þinn er ekki uppbyggður þannig. Jafnvel þótt skilnaðarsamningur tilgreini að fyrrverandi þinn sé ábyrgur fyrir skuldina, hafa lánveitendur getu til að safna frá öllum sem sóttu .
Foreldrar geta orðið fyrir lagalegum afleiðingum fyrir því að fylgja ekki dómsúrskurðum, en þú getur ekki breytt núverandi lánssamningi.
Hvernig á að fá nafn sem hefur verið fjarlægt
Það eru nokkrar leiðir til að fá nafn úr láni.
Áform um ferli sem tekur nokkrar vikur og felur í sér verulega pappírsvinnu, en helst er hægt að setja lánið á bak við þig.
Spyrðu lánveitanda þína
Byrjaðu með því að spyrja núverandi lánveitanda þína um að breyta láninu. Þú munt ekki fá það allt í einu símtali, en þú getur fundið út hvort hægt sé að halda núverandi láni með einum lántakanda. Ef svo er, þurfa allir lántakendur sem eftir eru (sem ekki eru fjarlægðir) að þurfa að endurtaka lánin sjálf. Þeir lántakendur þurfa góðan inneign og nóg af tekjum til að greiða greiðslurnar vel og þurfa að fara í gegnum umsóknarferli svipað og þegar þú fékkst lánið . Ef beiðnin þín er samþykkt, getur lánveitandi veitt afhendingu á ábyrgð (oft notað við skilnað).
Endurfjármagna lánið
Ef núverandi lánveitandi þinn mun ekki vinna með þér skaltu reyna að endurfjármagna lánið . Til að gera það munu sækja um nýtt lán og nota skuldina til að greiða af gömlum skuldum. Sá sem ber ábyrgð á láninu skal sækja um sig og þurfa að hæfa með nægilegum tekjum og lánsfé.
Aðrir lánveitendur gætu verið viljugir til að samþykkja lánið og þú getur skoðað forrit eins og FHA lán (sem kunna að hafa auðveldara samþykki staðla þegar kemur að stærð niður greiðslu og kredit skorar).
Ef þú ert neðansjávar
Endurfjármögnun er sérstaklega erfitt þegar heimili þitt er virði minna en þú skuldar eða ef þú ert með lágmarks eigið fé á heimilinu . Hefðbundin lánveitendur hafa strangar kröfur um lán til virðishlutfalls , og þú munt ekki hitta þá nema þú skrifir stóran athuga. Til allrar hamingju eru nokkrar endurfjármögnunaráætlanir fyrir ríkisstjórnin sem gætu hjálpað þér að fá nýtt lán - bara vertu viss um að þú getir fengið lánið endurfjármagnað undir lántakanda sem þú vilt áður en þú gerir allt pappírsvinnuna.
Ályktun
Það kann að vera hægt að flytja veð til annars lántaka. "Viðunandi" lán bjóða upp á þennan möguleika, en flestir lán eru ekki ásættanlegar.
Ef þú hefur lánað í gegnum FHA eða VA, getur þú haft þessa hæfileika - en það er þess virði að spyrja, sama hvar þú lánar.
Selja eignina
Ef ekkert af þeim aðferðum sem hér að ofan virkar fyrir þig gætir þú þurft að selja eignina og nota söluaukninguna til að greiða lánið. Þetta getur augljóslega valdið truflun fyrir þig eða fjölskyldu þína og það gæti verið erfitt að selja ef þú ert neðansjávar, svo skaltu hugsa vel og fá hjálp frá staðbundnum fasteignafólki áður en þú tekur ákvörðun.
Kostnaður
Allar valkostir hér að ofan fela í sér gjöld, svo metið nokkra kosti áður en þú velur, og ákveðið hver mun greiða gjöld. Jafnvel ef þú ert að selja eign og fá peninga, eru fasteignasala og önnur kostnaður líklegri til að draga úr tekjum þínum. Meðal þeirra valkosta sem skráð eru eru losun skulda eða lánaforsenda líklega hagkvæmustu - þau hjálpa þér að koma í veg fyrir lokakostnað í tengslum við endurfjármögnun.
Sama saga fyrir samritara
Allt ofangreint gildir um samstarfsmenn á veð. Sem samstarfsmaður ertu 100% ábyrgur fyrir lánið og lánveitendur vilja ekki láta þig í friði. Talaðu við aðal lántaka um endurfjármögnun, og mundu að framtíð þeirra er bundin við þitt.
Með sumum lánum (einkum nemendalán) er auðveldara að fá lánveitanda frá láninu eftir að greiðslur hafa verið greiddar. Hins vegar bjóða heimalán ekki sömu eiginleika.
Hætta við krafaverk
Uppgjörsgjald mun ekki fjarlægja nafn lántaka frá veð. Með lokakröfu getur eigandi flutt eignarrétt sinn til einhvers annars, en lánssamningar eru óbreyttar (að gefa upp eignarhald þýðir ekki að þú skuldbindir þig til að greiða). Þar af leiðandi getur slitastjórnin látið lánardrottinn verða verra - þeir skulda peninga á eignum en þeir hafa ekki lengur eignarhlutdeild í því.
Mikilvægar upplýsingar
Upplýsingarnar á þessari síðu eru eðlilegar og geta ekki talist lögfræðilegar eða fjárhagslegar ráðleggingar. Tala við staðbundna lögfræðing sem þekkir aðstæður þínar áður en þú tekur fjárhagslegar ákvarðanir.