Lausn fyrir mögulega lágt mat
Í frábærum heitum fasteignamarkaði sem samanstanda af takmörkuðum birgðum og margir kaupendur vying oft fyrir sama heimili, geta hvetjandi kaupendur heima fundið fyrir því að bjóða upp á hærra kaupverð. Oft er þetta tilboðsverð of hátt til að réttlæta lánshæfismat lánveitanda. Þetta gæti leitt til þess sem þekkt er sem lágt mat . Hins vegar skulu seljendur ekki láta möguleika á lágu mati stöðva þá frá því að velja tilboð sem gæti verið hærra en heimilið mun meta.
Sellers hafa valkosti.
Skulum líta á dæmigerð dæmi um hvað getur gerst á markaði heitt seljanda . Í fyrsta lagi eru heimilin sem kaupendur vilja oft berjast um, þau heimili sem eru:
- Í besta ástandi
- Verð rétt
- Í mikilli eftirspurn hverfinu
- Almennt staðsett í afar æskilegt skólahverfi.
Ef heimili sem þú vilt selja býr yfir öllum þessum eiginleikum og það hefur verið á markaði í stuttan tíma, þá er það merki um að þú, sem heppinn seljandi, gæti fengið fleiri en eitt tilboð. Sérstaklega ef það er vísbending um mikinn áhuga og mörg heimili sýningar, sýnt af fjölmörgum umboðsmanni nafnspjöld eftir á eldhús borðið.
Hvaða mörg tilboð yfir listaverð er best að samþykkja?
Það er algengt fyrir seljendur að verða mjög spenntir þegar fullt af kauptilboð koma fram, allt umfram listaverð. Það fyrsta sem seljandi er líklegt að hugsa er "Ó , minn góður, við verðlagðum heimilið fyrir of lítið ", sem er rökrétt en ekki endilega satt.
Almennt, að fá margar tilboð þýðir að þú verðlagðir heimilið bara rétt. Tilboð á listaverði endurspegla spennu og ákvörðun kaupanda að vera valin sem aðlaðandi tilboðið.
Varist tilfinningalegum kærleikabréfum sem eru sendar með kauptilboðinu. Það eru margar vefsíður þar sem kaupendur geta sótt og umritað bréf sem ætlað er að draga á strengi seljanda. Sumir eru sannar og sumir eru ekki.
Seljendur ættu að reyna eins vel og þeir geta til að fjarlægja tilfinningar frá ákvörðun um að selja. Að verða tilfinningaleg er fyrsta skrefið í neðri hagnaði.
Það skilur söluverð. Kaupendur telja að ef þeir bjóða upp á hærra verð en allir aðrir kaupendur, þá mun seljandi grípa tilboð sitt eins og ókeypis peninga sem fellur af himni og undirrita það. En seljendur verða að íhuga afleiðingar þess sem gæti gerst ef heimili ekki meta fyrir þá upphæð. Ef heimurinn mun ekki meta kaupverðið þýðir það að lánveitandi muni ekki samþykkja að lána lánshæfiseinkunn. Auðvitað, ef tilboðið er reiðufé, þá er það venjulega engin mat.
Besta tilboðið til að samþykkja er tilboðið sem líklegt er að loka afhendingu. Sem þýðir að það gæti ekki verið tilboðið með hæsta söluverði.
Dæmi um 3 tilboð yfir listaverð sem má ekki meta
Segjum til dæmis að seljandi fallegt heimili í mjög æskilegt hverfinu í Elk Grove, Kaliforníu, ákveður að skrá heimili sitt á verði 550.000 $. Kannski bendir sambærilegur velta innan 1/2 míla radíus af topp söluverði 549 þúsund Bandaríkjadala, sem gerir heimili hans verðlagað mjög hart. Hins vegar, vegna lágs birgða og mikillar eftirspurnar, fær seljandi 3 tilboð.
Þeir eru:
- Tilboð # 1 frá Jane Eyre : $ 560.000 frá kaupanda með 3,5% niður greiðslu og FHA lán . Þessi kaupandi hefur foreclosure á skrá sinni á undanförnum 5 árum. Jane mun ekki brúa bilið milli lán og matar en mun samþykkja að greiða $ 1.000 meira en nokkur annar kaupandi.
- Tilboð # 2 frá Arlo Guthrie : $ 557.000 með 10% niður og venjulegt lán . Arlo býður upp á að greiða muninn á verðmati og söluverði, að hámarki $ 5.000.
- Tilboð # 3 frá Joe Dimaggio : $ 559.000 með 3,5% niður og FHA lán. Þessi kaupandi hefur lagt fram annað tilboð til skráningaraðilans á annarri eign með svipuðum skilmálum og vonast einfaldlega eftir því besta. Þetta gerðist í raun, ef þú getur trúað því.
Sem seljandi gætirðu freistast til að taka tilboðið frá Jane Eyre. Eftir allt saman, hver veit um appraisers?
Mat er aðeins skoðun einstaklings um gildi og það gæti verið frá appraiser til appraiser. Markaðurinn breytist og breytist stöðugt. Ný sambærileg sala gæti birst, eða appraiser gæti gefið meira í átt að uppfærslu en annar appraiser. Mikil sveigjanleiki er stundum á milli metin gildi.
Eða þú gætir viljað íhuga verstu aðstæður. Versta tilfelli væri heimili gæti metið á $ 550.000. Í því tilviki myndi Jane Eyre hætta við samning sinn . Ekki sé minnst á tilboð, svo sem "Ég mun borga $ 1.000 meira en næsta kaupanda" má teljast vera ekki löglega viðunandi tilboð þar sem ekkert raunverulegt söluverð er í boði. Það er óljós. Að auki er það mögulegt að lánveitandi Jane geti ekki fengið hana til að kaupa neitt heimili vegna foreclosure hennar, þar sem þetta er valkostur handritshöfundar. Rauður fáni.
Kauptilboðið frá Joe Dimaggio virðist tilgangslaust þegar Joe er tilbúinn að kaupa næsta heimili og virðist ekki vera skuldbundinn til þessa tilteknu kaupa. Ekki sé minnst á söluverð Joe er mun lægra en hinir og lánið hans er það sama og Jane. Joe hefur þegar sýnt fram á að hann sé ekki að fylgja siðareglum og það er talið siðlaust, ef það er ekki gegn lögum, að skrifa tilboð fyrir fleiri en eitt heimili þegar kaupandi hefur ekki efni á að kaupa bæði heimili. Að auki sendir hvaða umboðsaðili kaupanda tvö mismunandi tilboð fyrir tvö mismunandi heimili til sömu skráningaraðilans? Vandræði skrifuð um allt það.
Eina tilboðið í þessari atburðarás sem gerir skynsemi fyrir seljanda að velja er tilboðið frá Arlo. Það er hreint, kaupandinn er reiðubúinn að setja peningana sína þar sem penna hans er merki. Ef heimili aðeins metur á $ 550.000, mun seljandi fá viðbótar $ 5.000 frá kaupanda.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu