Ástæðan fyrir áskorunum felur í sér hvers konar lántökur sem eru algengustu.
Í Kaliforníu fasteignum, til dæmis, eins og mörgum öðrum stöðum í landinu, gæti heimaaðili skoðað nokkrar tegundir af óvissu um lán og fært einn eða fleiri af þessum ófyrirséðum inn í kauptilboðið .
Aðeins kaupendur heima sem fá fjármögnun hafa tilhneigingu til að gera kaupsamningin háð því að fá lán. Kaupendur reiðufé biðja ekki um lánatilfellingar vegna þess að engin lán eru til staðar. Samningurinn gæti verið háð kaupanda að fá:
- FHA lán , sem hefur sitt eigið skilyrði, eða
- VA lán , sem tryggt er af Gjaldeyrisstofnuninni, eða
- hefðbundið lán , sem venjulega er selt á eftirmarkaði eða
- lán frá lánasamband þar sem lántaki er meðlimur eða
- einkafjármögnun, sem er stundum kallað lán með miklum peningum
Það fer eftir tegund lánsins, gæti lánveitandi krafist tiltekinna eignarskilyrða eða viðgerða til að gera lánið. Ef seljendur og kaupendur geta ekki sammála um viðgerðir eða lánveitingarskilyrði, mun kaupandi ekki fá lánið og viðskiptin gætu fallið í sundur.
Almennt hefur kaupandinn ákveðið tímabil í kaupsamningnum til að fá fjármögnunina. Í sumum tilfellum gæti samningurinn gefið kaupandanum kost á að velja á milli tiltekinna daga áður en lánshæfismatið verður að vera fjarlægt eða fullnægt eða að halda lánartilvikum ef allir aðilar samþykkja, þar til lokað er.
Það er þar sem vandamálið hefst. Flestir seljendur búast við því að kaupandi þurfi að fá fjármögnun. Söluaðilar eru venjulega nokkuð sanngjarnar og leyfa ákveðnum tíma til að fara framhjá kaupanda til að fá fjármögnunina og fjarlægja lánartilfelluna en ekki mun hver seljandi bíða fyrr en lokadagurinn til að komast að því hvort kaupandi sé örugglega fær að loka afhendingu. Það er ekki alveg sanngjarnt að seljandi fyrir kaupanda að biðja um 30 daga lokunartíma án þess að skuldbinda sig til að loka. Á hinn bóginn, að fjarlægja lánatilfellingar fyrir lokun getur gert kaupanda mjög kvíðin.
Kaupandi gæti velt fyrir sér hvað myndi gerast ef lánveitandi, fyrir einhverjar ófyrirséðar eða undarlegar ástæður, ákvað að hafna láninu. Ef kaupandinn hafði fjarlægt lánartilfelluna gæti kaupandinn verið miskunn seljanda, og innstæðubréf kaupanda gæti verið í hættu. Fáir kaupendur eru tilbúnir til að taka fjárhættuspil á að tapa innborguninni.
Auðvitað fá kaupendur og kynna fyrirframgreiðslubók fyrir tilboð. Það er fyrirframgreiðsla bréf seljandinn treystir á sem sönnun á trúverðugleika kaupanda og hæfni til að fá lán. En eftir að skráin er pakkað fyrir sölutryggingu getur önnur vandamál komið upp.
Óþekktar dómar geta birst í opinberum skrám, kaupanda gæti horft á lánshæfismatsskýrsluna sem hafði runnið í gegnum sprungurnar, td með fyrri stuttum sölu getur komið í veg fyrir að dæmigerð verði, gæti kaupandi misst vinnuna, kaupanda gæti starfa rétt undir nauðsynlegum 2 ára tímabili eða fá laun sem eru ekki endurspeglast á launakostnaði. Það eru bazillion hlutir sem geta farið úrskeiðis Við skulum ekki sjást yfir því að önnur tegund lánaáreksturs er matið. Matarástandið er oft aðskilið frá lántökunni. Viðmiðunarástandið þýðir að heimili verður að meta á kaupverði. Ef matið er lægra en kaupverð, þá getur kaupandi sagt upp að kaupandinn hafi óvissu í kaupsamningi. Ef seljandi samþykkir að lækka verðið til að mæta matinu, þá er gert ráð fyrir að kaupandinn fjarlægi matartilfelluna.
En hvað gerist ef við lokun vottunaraðilans ákveður á 11. klukkustund til að panta annað mat og þessi annar skoðun á virði reynist vera lágt mat ? Ef kaupandi hefur gefið út álagsáreksturinn, þá er engin matsástand til vinstri. Hins vegar, ef lánatilfellan hefur ekki enn verið gefin út, er kaupsamningurinn ennþá bundinn við getu kaupanda til að fá lánið.
Þetta er áhyggjuefni að ræða við fasteignasala þinn áður en þú býrð til að kaupa heimili. Sumir kaupendur eru ánægðir með að fjarlægja lánatilfellingar þegar lánveitandi tryggir kaupanda að skráin sé tilbúin til fjármögnunar. Hins vegar, ef lánveitandi hefur áhyggjur, gæti verið að það sé ekki góð hugmynd að fjarlægja lánartilfelluna. Lánatilfellingar tala einnig við seljanda. Ókosturinn er þegar tilboðið þitt er meðal margra tilboða og hinir kaupendur eru tilbúnir til að fjarlægja lánstilfellingu eða stytta tímabilið og þú segir að halda lántökunni ósnortinn alla leið til lokunar. Ekki er víst að tilboð þitt verði samþykkt. Seljandi gæti held að þú hafir vandamál sem gæti valdið erfiðleikum við lokun.
Í erfiðum aðstæðum eins og þessar, biðja sum heimili kaupendur lánveitanda að samþykkja skrána í gegnum sölutryggingu áður en þeir bjóða alltaf upp á að kaupa heimili. Viðurkenning um samþykki fjarlægir ótta við óvissu og styrkir tilboðið.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.