Hvar á að fá lán til að kaupa land
Vellíðan og kostnaður við lántökur fer eftir tegund eignar sem þú kaupir:
- Land sem þú ætlar að byggja á í náinni framtíð
- Hrár land sem þú ætlar ekki að þróa
Að mestu leyti eru lán í landinu tiltölulega skammtímalán, sem standa í tvö til fimm ár áður en blöðruútgjöld eru gjaldgeng. Hins vegar eru langtímalán til staðar (eða þú getur breytt í langtíma lán), sérstaklega ef þú ert að byggja upp íbúðarhúsnæði á eigninni.
Kaupa og byggja í einu skrefi
Lánveitendur eru tilbúnir til að lána þegar þú hefur áætlanir um að byggja á eign þinni. Holding hrár land er íhugandi. Byggingin er einnig áhættusöm, en bankarnir eru öruggari ef þú ert að bæta við verðmæti eignarinnar (með því að bæta við heimili, til dæmis).
Byggingarlán: Þú gætir þurft að nota eitt lán til að kaupa landið og fjármagna byggingu . Þetta gerir þér kleift að þjást af minni pappírsvinnu og færri lokakostnaði. Ennfremur getur þú tryggt fjármögnun fyrir allt verkefnið (þ.mt lokið við byggingu) - þú verður ekki fastur við að halda landi á meðan þú leitar að lánveitanda.
Byggingaráætlanir: Til að fá samþykki fyrir byggingarlán þarftu að leggja fram áætlanir um lánveitanda þína, sem vilja sjá að reyndur byggir er að vinna verkið. Sjóðir verða dreift með tímanum, eins og verkefnið stendur, þannig að verktakar þínir þurfa að fylgja í gegnum ef þeir búast við að fá greitt.
Lánshæfiseinkunnir: Byggingarlán eru skammtímalán, venjulega með vaxtaberandi greiðslum og varanlega innan eins árs (helst er verkefnið lokið við þá). Eftir þann tíma getur lánið verið breytt í venjulegt 30 ára eða 15 ára lán, eða þú munt endurfjármagna lánið með nýbyggðu uppbyggingu þinni sem tryggingu .
Niðurfærsla: Að taka lán fyrir landið og byggingarkostnað, þú þarft að gera niður greiðslu . Áform um að koma upp 10-20 prósent af framtíðarverðmæti heimilisins.
Lokið fullt saman við hrár land
Ef þú kaupir mikið sem nú þegar hefur tólum og aðgangi að götu, muntu fá auðveldara að fá samþykki.
Hrát land: Rauð land getur enn verið fjármögnuð, en lánveitendur eru meira hikandi (nema það sé dæmigerð fyrir svæðið þitt - til dæmis eru sum svæði byggðar á própan, brunna og septic kerfi). Það er dýrt að bæta við hlutum eins og frárennslisleiðslur og rafmagn til eignarinnar og það eru fjölmargir möguleikar á óvæntum kostnaði og töfum.
Niðurfærsla: Ef þú kaupir mikið (í þróunarsviði, til dæmis) geturðu hugsanlega lækkað allt að 10 eða 20 prósent. Fyrir hrátt land, áætlun um að minnsta kosti 30 prósent niður, og þú gætir þurft að færa 50 prósent til borðsins til að fá samþykki.
Lánshæfiseinkunn: Lokaðir hellingur eru minna áhættusöm fyrir lánveitendur, þannig að þeir eru líklegri til að bjóða upp á einfalda byggingarlán sem umbreyta til "fasta" (eða 30 ára) veðlán eftir að byggingin er lokið. Með óunnið hlutum hafa lánveitendur tilhneigingu til að halda lánshæfismat styttri (fimm til tíu ár, til dæmis).
Að draga úr lánveitandaáhættu: Ef þú ert að kaupa hrár land, ert þú ekki endilega að fara að fá slæmt lán. Þú getur bætt möguleika þína á að fá góðan samning ef þú hjálpar lánveitanda að stjórna áhættu. Það kann að vera hægt að fá langtímalán, lægri vexti og minni greiðsluskilyrði. Þættir sem hjálpa eru:
- Hátt lánshæfiseinkunn (yfir 680), sem sýnir að þú hefur tekist að láni og endurgreiða í fortíðinni.
- Lágt skuldir í hlutfalli af tekjum, sem gefa til kynna að þú hafir nægar tekjur til að gera nauðsynlegar greiðslur.
- Lítið lánsfjárhæð, sem leiðir til lægri greiðslna og eign sem líklega er auðveldara að selja.
Engar áætlanir til að þróa
Ef þú ert að fara að kaupa land án áform um að byggja upp heimili eða fyrirtæki uppbyggingu á landinu, verður lánveitandi erfiðara. Hins vegar eru nokkrir möguleikar til að fá fjármagn.
Staðbundnar bankar og trúnaður verkalýðsfélag: Byrjaðu að spyrjast fyrir um fjármálastofnanir sem eru nálægt því landi sem þú ætlar að kaupa. Ef þú ert ekki þegar búinn að búa á svæðinu, geta lánveitendur þínar (og online lánveitendur ) verið hikandi við að samþykkja lán fyrir laust land. Staðbundnar stofnanir þekkja staðbundna markaðinn og þeir kunna að hafa áhuga á að greiða fyrir sölu á svæðinu sem þú ert að skoða. Þrátt fyrir að staðbundnar stofnanir megi vera tilbúnir til að lána, geta þeir enn krafist allt að 50 prósent í eigin fé og tiltölulega skammtímalán.
Eiginfjárhlutfall: Ef þú átt umtalsvert eigið fé á heimilinu getur þú lántakast á móti því fé með öðru veði . Með þeirri nálgun gætir þú verið að fjármagna allan kostnað landsins og forðast að nota viðbótarlán. Hins vegar ertu að taka verulegan áhættu með því að nota heimili þitt sem tryggingar - ef þú getur ekki greitt lánið getur lánveitandinn tekið heimili þitt í foreclosure . Góðu fréttirnar eru þær að vextir á húsnæðislánni gætu verið lægri en vextir á lán til landskaupa.
Auglýstar lánveitendur: Sérstaklega ef þú notar eignina í viðskiptalegum tilgangi eða fjárfestingu gætu viðskiptabankastjóri verið kostur. Til að fá samþykki þarftu að sannfæra lánarmann um að þú sért með hæfilegan áhættu. Endurgreiðsla má einungis gilda í tíu ár eða minna, en greiðslur gætu verið reiknaðar með 15 ára eða 30 ára afborgunaráætlun . Auglýstar lánveitendur gætu verið meira móttækilegir þegar kemur að tryggingum. Þeir geta leyft þér að gera persónulegar ábyrgðir með búsetu þinni, eða þú gætir notað aðrar eignir (eins og fjárfestingarfyrirtæki eða búnað) til tryggingar.
Eigandi fjármögnun: Ef þú getur ekki fengið lán frá banka eða lánadeildarfélagi getur núverandi eigandi eignarinnar verið reiðubúin til að fjármagna kaupin. Sérstaklega með hrár landi geta eigendur vita að það er erfitt fyrir kaupendur að fá fjármögnun frá hefðbundnum lánveitendum og þeir gætu ekki verið að flýta sér fyrir peningum. Í þeim tilvikum fá eigendur venjulega tiltölulega stóran greiðslu, en allt er samningsatriði. 5 til 10 ára endurgreiðslutími er algengt, en greiðslur má reikna með því að nota lengri afskriftir. Ávinningur af fjármögnun eigenda er að þú munt ekki greiða sömu lokakostnað sem þú vilt borga hefðbundna lánveitendur (en það er samt þess virði að borga til að rannsaka titilinn og mörkin - heiðarlegir landeigendur geta gert mistök).
Sérhæfðir lánveitendur: Ef þú ert bara að bíða eftir réttum tíma til að byggja upp eða þú ert að velja hönnun fyrir húsið þitt þarftu sennilega að nota lausnirnar að ofan. En ef þú hefur óvenjulegar áætlanir um eign þína, getur það verið lánveitandi sem leggur áherslu á fyrirhugaða notkun þína fyrir landið. Ólíkt bönkum (vinna með fólki sem byggir hús, að mestu leyti) eru sérhæfðir lánveitendur greinarmunir á áhættu og ávinningi af öðrum ástæðum vegna eignarhalds á landi. Þeir munu verða tilbúnir til að vinna með þér vegna þess að þeir þurfa ekki að reikna út einnota samning. Þessir lánveitendur geta verið svæðisbundnar eða innlendir, svo leita á netinu fyrir hvað sem þú hefur í huga. Til dæmis:
- Varðveisla náttúruauðlinda
- Útivist á einkaeign
- Sól eða vindur bæjum
- Cellular eða útvarps turn
- Notkun landbúnaðar eða búfjár, þ.mt búgarðar, lífrænar bæir, áhugamálagarðir og hestaferðir
Ábendingar fyrir kaupendur
Gera heimavinnuna þína áður en þú kaupir land. Þú gætir séð eignina sem auða ákveða fullur af möguleika en þú vilt ekki komast yfir höfuðið.
Lokakostnaður: Til viðbótar við kaupverð getur þú einnig haft lokakostnað ef þú færð lán. Leitaðu að upphafsgjöldum, vinnslugjöldum, kreditkortakostnaði, kostnaðargjöldum og fleira. Finndu út hversu mikið þú borgar og taktu endanlegan fjármögnunarákvörðun með þessum tölum í huga. Fyrir tiltölulega ódýran eign geta lokakostnaður verið umtalsvert hlutfall af kaupverði.
Fáðu könnun: Ekki gera ráð fyrir því að núverandi girðingarlínur, merkingar eða "augljósir" landfræðilegir eiginleikar sýna nákvæmlega eignarsvæði. Fáðu faglega til að ljúka mörkarkönnun og staðfestu áður en þú kaupir. Núverandi eigendur eigna mega ekki vita hvað þeir eiga, og það verður vandamál þitt eftir að þú kaupir.
Kannaðu titilinn: Sérstaklega ef þú ert lántakandi óformlega (með því að nota eigið fé þitt eða seljanda fjármögnun, til dæmis), gerðu það sem faglegur lánveitendur gera - titillaleit. Finndu út hvort það sé einhver léttir eða önnur mál við eignina áður en þú afhendir peninga.
Fjárhagsáætlun fyrir aðra kostnað: Þegar þú átt landið geturðu verið á króknum til viðbótar kostnaði. Skoðaðu þessi útgjöld til viðbótar við allar greiðslur sem þú greiðir fyrir landið. Möguleg kostnaður er:
- Borgar- eða héraðsskattar (athugaðu hjá skattaráðgjafa þínum til að sjá hvort þú uppfyllir skilyrði fyrir frádrátt)
- Tryggingar á laust landi eða yfirgefin byggingar
- Húseigendur (HOA), ef við á
- Allar nauðsynlegar viðhalds, svo sem viðgerðir á girðalínum, stjórnun frárennslis osfrv.
- Byggingarkostnaður, ef þú ákveður alltaf að byggja upp, bæta við þjónustu eða bæta aðgengi að eigninni
- Leyfa gjöld fyrir alla starfsemi sem þú hefur skipulagt á eigninni
Vita reglurnar
Þegar þú sérð laust land getur þú gert ráð fyrir að eitthvað sé mögulegt. Hins vegar takmarka staðbundin lög og skipulagsskilyrði það sem þú getur gert - jafnvel á eigin spýtur. HOA reglur geta verið sérstaklega pirrandi. Talaðu við sveitarfélög, fasteignasali og nágranna (ef mögulegt er) áður en þú samþykkir að kaupa.
Ef þú finnur fyrir einhverjum vandamálum með eign sem þú hefur augun á skaltu spyrja um breytingar. Þú gætir verið út af heppni, eða þú gætir þurft að gera það sem þú vilt eftir að fylgja viðeigandi verklagsreglum (með því að fylla út pappírsvinnu og greiða gjöld). Það mun líklega vera auðveldara ef þú biður um leyfi í stað þess að stela nágrönnum þínum.