Leiðbeiningar fyrir kaupendur og seljendur
Þessi síða fjallar um leigu á eigin viðskipti með heimili, en það eru aðrar gerðir af forritum þarna úti.
Hvað er leigu að eiga?
Leigja til eigin er leið til að kaupa eða selja eitthvað með tímanum og gefa kaupandanum kost á að kaupa á einhverjum tímapunkti í framtíðinni.
Með hefðbundnum kaupum og sölu, kaupanda og seljandi ljúka kaupinu meira eða minna strax eftir að hafa samþykkt skilmála (við lokun), en leigja til eigin er öðruvísi.
Undir leigu til eigin samkomulags samþykkir kaupandinn og seljandinn möguleika á sölu á einhverjum tímapunkti í framtíðinni. Að lokum ákveður leigusala / kaupandi hvort viðskiptin muni raunverulega eiga sér stað. Í millitíðinni gerir kaupandinn greiðslur til seljanda og hluti þessara greiðslna (venjulega) dregur úr þeim peningum sem þarf til að kaupa húsið síðar.
Hvers vegna kaupa með leigu að eiga?
Leiga til eigin áætlana getur verið aðlaðandi fyrir kaupendur, sérstaklega þá sem búast við að vera í sterkari fjárhagsstöðu innan nokkurra ára.
Kaup með slæmu lánsfé: Kaupendur sem geta ekki fengið húsnæðislán getur byrjað að kaupa hús með leigu til eigin samnings. Með tímanum geta þeir unnið að því að endurreisa lánshæfiseinkunnina og þau geta fengið lán þegar það er loksins kominn tími til að kaupa húsið.
Læsa í kaupverði: Á mörkuðum með hækkun heimaverðs geta kaupendur gert samning um kaup á verði í dag (en kaupin eiga sér stað nokkrum árum í framtíðinni). Kaupendur geta valið hvort húsnæðisverð lækki, þótt það sé skynsamlegt fjárhagslega fer eftir því hversu mikið þau hafa greitt samkvæmt samningnum.
Prófun: Kaupendur geta búið heima áður en þeir skuldbinda sig til að kaupa eignina. Þess vegna geta þeir lært um vandamál við húsið, nágranna martröð og önnur vandamál áður en það er of seint.
Færðu minna: Kaupendur sem hafa skuldbundið sig til heimilis og hverfis (en ekki geta keypt) geta komið inn í hús sem þeir munu loksins kaupa. Þetta dregur úr kostnaði og óþægindum að flytja eftir nokkur ár.
Byggja eigið fé: Tæknilega leigum ekki leigutaka á sama hátt og húseigendur gera. Hins vegar geta greiðslur safnast upp og veitt verulegan upphæð til að koma til kaupa heimsins. Kaupendur geta líka bara sparað peninga á sparisjóði og notið þessara sjóða í staðinn (forðastu fallhýsi leigu til eigin og veita hæfni til að kaupa hús).
Hvers vegna selja með leigu til eigin?
Seljendur geta einnig notið góðs af leigu til eigin ráðstafana.
Fleiri kaupendur: Ef þú átt í vandræðum með að laða að kaupendum getur þú einnig markaðssett leigutaka sem vonast til að kaupa í framtíðinni. Ekki allir hafa góða kredit og geta fengið lán, en allir þurfa stað til að lifa.
Aflaðu tekjum: Ef þú þarft ekki að selja strax og nota peningana til að fá annan niður greiðslu getur þú fengið leigutekjur á meðan þú ferð í átt að því að selja eign.
Hærra verð: Þú getur beðið um hærra söluverð þegar þú býður upp á leigu til eigin. Þú ert að bjóða upp á tækifæri sem fólk getur verið reiðubúinn til að borga fyrir. Leigjendur hafa einnig möguleika á að kaupa húsið - sem þeir gætu aldrei notað - og sveigjanleiki kostar alltaf aukalega.
Fjárfestur leigutaki: Möguleg kaupandi er líklegri til að gæta eignar (og fara með nágrönnum) en leigutaki sem hefur ekki húð í leiknum. Kaupandi hefur þegar fjárfest í eigninni og hefur áhuga á að viðhalda því.
Hvernig það virkar
Allt er samningsatriði: Leiga til eigin viðskipta, einnig þekktur sem leigusamningur, byrjar með samningnum. Bæði kaupandinn og seljandinn samþykkja ákveðin skilyrði og öll skilmálin geta verið breytt til að passa alla þarfir. Það fer eftir því sem er mikilvægt fyrir þig (hvort sem þú ert kaupanda eða seljandi), þú getur beðið um tiltekna eiginleika áður en þú undirritar samning.
Til dæmis gætir þú beðið um stærri eða minni uppáframgreiðslu ef það væri gagnlegt fyrir þig.
Ráðgjöf er nauðsynlegt: Vertu viss um að endurskoða samning við fasteignasali vegna þess að þessi viðskipti geta verið flókin og það er mikið af peningum sem taka þátt. Leigja á eigin tilboð eru sérstaklega áhættusöm fyrir kaupendur. Nokkrir óþekktarangi nýta sér fólk með lélega lánsfé og miklar vonir um að kaupa heimili. Jafnvel með heiðarlegum seljanda er hægt að tapa miklum peningum ef hlutirnir fara ekki eins og fyrirhugað er.
Kaupréttur : Í upphafi hvers leigu til eigin viðskiptarkostnaðar greiðir kaupandinn kaupréttarsjóð , sem er oft um það bil fimm prósent af fullkomnu kaupverði (þótt það sé vissulega hærra eða lægra). Þessi greiðsla veitir kaupanda rétt eða "kostur" - en ekki skyldan - til að kaupa heimilið á einhverjum tímapunkti í framtíðinni.
Engar endurgreiðslur: Upphæðin er ekki endurgreitt, en það er hægt að sækja um kaupverð (ef kaupandi kaupir alltaf heima, verður hún ekki að koma með eins mikið fé). Stærri valkostur greiðslur eru áhættusöm fyrir kaupendur: Ef samningur fer ekki í gegnum hvaða ástæðu, það er engin leið til að fá peningana til baka. Seljandi fær venjulega að halda sérhverjum iðgjöldum þegar búið er að leigja til eigin viðskipta.
Kaupverð: Kaupandi og seljandi setja kaupverð fyrir heimili í samningi sínum. Á einhverjum tímapunkti í framtíðinni (venjulega á bilinu 1 til 5 ára, allt eftir samningaviðræðum), getur kaupandi keypt heimili fyrir það verð - án tillits til þess hvað heimili er í raun þess virði. Þegar verð er sett er verð sem er hærra en núverandi verð ekki óalgengt (annars er seljandi betra að selja aðeins í dag). Ef heimili hefur hækkað í verðmæti hraðar en búist er við, þá eru hlutirnir að vinna út í hag kaupanda. Ef heimili missir gildi, mun leigutaki líklega ekki kaupa heimiliðið (að hluta til vegna þess að það gæti ekki verið skynsamlegt og að hluta til vegna þess að leigutaki gæti ekki átt rétt á stóru láni með hátt lánshlutfall ). Kaupendur sækja venjulega um veð þegar tíminn kemur til að kaupa heimilið.
Mánaðarlegar greiðslur: Kaupandi / leigutaki gerir einnig mánaðarlegar greiðslur til seljanda. Þessar greiðslur þjóna sem leigugreiðslur (vegna þess að seljandi hefur enn eignina), en leigutaki greiðir venjulega svolítið aukalega í hverjum mánuði. Viðbótarfjárhæðin er venjulega lögð inn á endanlegt kaupverð, þannig að það dregur úr því fé sem kaupandi þarf að koma upp við þegar hann kaupir heimilið. Aftur er aukakostnaður "iðgjald" ekki endurgreitt - það bætir seljanda við að bíða eftir að sjá hvað kaupandinn mun gera (seljandi getur ekki selt eignina til neins annars fyrr en samningurinn við leiguna lýkur).
Viðhald: Allir þátttakendur njóta góðs af vel viðhuguðu heimili, en hver ætti að borga? Samningurinn þinn ætti að tilgreina hver er ábyrgur fyrir reglulega viðhald og mikla viðgerðir. Sumar samningar segja að allt undir $ 500 sé á ábyrgð kaupanda, en staðbundin lög geta flókið mál (húseigendur gætu þurft að veita tilteknar þægindir, jafnvel þótt samningurinn þinn gerist á annan hátt).
Leigja til eigin gildra
Ekkert er fullkomið, og það felur í sér leigu til eigin áætlana. Þessar viðskipti eru flóknar og bæði kaupendur og seljendur geta fengið óþægilegar óvart. Nokkur dæmi eru hér að neðan, en listinn yfir hluti sem getur hugsanlega farið úrskeiðis er miklu lengur. Einungis staðbundin fasteignasérfræðingur getur gefið þér góðan hugmynd um hvað er í húfi í þínu tilviki, svo vertu viss um að heimsækja með einum áður en þú skráir eitthvað.
Áhætta fyrir kaupendur
Týna peningum: Ef þú kaupir ekki heima - af einhverri ástæðu - þú tapar öllum auka peningunum sem þú greiddir. Söluaðilar sem eru auðveldlega freistaðir geta gert það erfitt eða óaðlaðandi fyrir þig að kaupa.
Slow progress: Þú gætir ætlað að bæta lánsfé þitt eða auka tekjur þínar þannig að þú getir fengið lán þegar valkosturinn endar en hlutirnir virka ekki eins og fyrirhugað er.
Minni stjórn: Þú átt ekki enn eignina, svo þú hefur ekki fulla stjórn á því. Leigusali þinn gæti hætt að gera veð greiðslur og missa eignina með foreclosure , eða þú gætir ekki haft stjórn á ákvörðunum um helstu viðhald atriði. Sömuleiðis getur leigusala þinn tapað dómi eða hætt að greiða fasteignaskatt og endar með réttindum á eigninni . Samningurinn ætti að fjalla um allar þessar aðstæður (og leigusala er ekki heimilt að selja á meðan þú hefur möguleika á eigninni), en lagalegir bardagar eru alltaf meiriháttar sársauki.
Lækkandi verð: Heimilisverð gæti lækkað og þú gætir ekki endurtakað lægra kaupverð. Þá ertu vinstri með möguleika á að sleppa öllum kostnaðarpeningunum þínum eða kaupa húsið. Ef lánveitandi þinn samþykkir ekki stórfé lán þarftu að færa aukalega peninga til lokunar fyrir niður greiðslu.
Seint greiðslur meiða: Það fer eftir samkomulagi þínu, ef þú borgar ekki leigu á réttum tíma, gætirðu tapa réttinum til að kaupa (ásamt öllum aukaútgjöldum þínum). Í sumum tilfellum geturðu valið, en aukagreiðsla þín í mánuðinum er ekki talin, og það bætir ekki við upphæðina sem þú hefur safnað fyrir hugsanlega kaup.
Heimilisvandamál: Það gæti verið vandamál með eignina sem þú þekkir ekki um fyrr en þú reynir að kaupa það (eins og vandamál í titli). Meðhöndla leigu til eigin kaups eins og "raunverulegt" kaup - fáðu skoðun og titilleit áður en þú ferð í köfun.
Óþekktarangi: Leiga á eigin óþekktarangi er aðlaðandi leið til að taka stórar fjárhæðir af peningum frá fólki sem er ekki í fjárhagslega öruggri stöðu.
Áhætta fyrir seljendur
Engar vissu: Leigutaki þinn gæti ekki keypt, svo þú verður að byrja upp á ný og finna annan kaupanda eða leigutaka (en að minnsta kosti færðu að halda auka peningunum).
Slow money: Þú færð ekki stóran fjárhæð sem þú gætir þurft að kaupa næsta hús.
Skortur á þakklæti: Þú lækkar venjulega söluverð þegar þú skráir leigu á eigin samkomulagi, en heimilisverð gæti hækkað hraðar en þú átt von á. Þú gætir betur leigjað staðinn og fengið sölusamning í framtíðinni (eða þú gætir ekki).
Heimavækkun lækkar: Heimilisverð gæti lækkað og ef leigutaki þinn kaupir ekki hefði verið betra að einfaldlega selja eignina.
Uppgötvun galla: Kaupendur geta uppgötvað galla sem þú vissir aldrei um að nota heimilið á annan hátt og þeir gætu ákveðið að kaupa ekki. Kannski getur pípulagnir meðhöndlað nokkra, en ekki fjölskyldu fimm, og enginn gæti hafa vitað um málið. Þú ert ekki að reyna að blekkja neinn - það er galli sem aldrei kom upp undir fyrri lífveru - en nú er það mál og þú verður að birta það til framtíðarkaupenda (eða laga það).