Skilgreiningin á svipuðum eignum hefur breyst yfir árin
Sláðu inn 1031 skattaskiptasamninga. Til margra skattgreiðenda er þetta eins og peningur sleppur úr himinhvolfinu.
1031 kauphallarskattar
1031-kauphöllin hefur verið vitnað sem öflugasta auðbyggingartólið, sem enn er í boði fyrir skattgreiðendur. Það hefur verið stór hluti af velgengni áætlunarinnar um ótal fjárhagslegir töframaður og fasteignasérfræðingar. Með því að taka nafn sitt úr kafla 1031 í kóðanum um tekjuskatt gerir skattyfirvöld heimilt að skattgreiðendur selji tekjur, fjárfestingar eða viðskiptaeignir og skipta um það með sömu eign.
Hagnaði af sölu þessa eignar er frestað eða frestað svo lengi sem reglur IRS eru nákvæmlega fylgt. Það er vitur skattur og fjárfestingarstefna sem og búningsskipulagningartæki. Í orði gæti fjárfestir haldið áfram að fresta fjármagnstekjum á eignum fjárfestingar til dauða , hugsanlega forðast þá alla saman.
1984 laga breytt nokkrum þáttum
Í upphafi dögum "eins og góður ungmennaskipti," var hugtakið tekið alveg bókstaflega og oft skapað erfiðleika.
Til dæmis, ef þú átt þriggja hæða múrsteinn íbúðabyggð sem þú vildir selja í gegnum 1031 skipti, þá ættir þú að finna aðra þriggja hæða múrsteinn íbúðabyggð sem eigandi vildi skipta um. Þá hittu tveir ykkar, og gengið myndi eiga sér stað.
Í fortíðinni voru engar tímabundnar þættir á genginu.
The IRS krafðist strangari stjórn á ferlinu, sem leiddi til þings sem fór í 1984 1031 (a) kafla. Þessi löggjöf takmarkaði frestað skipti, frekar skilgreind "eins konar" eign og setti tímaáætlun til að ljúka kauphöllinni.
Qualifying
Fasteignaeign sem haldið er til notkunar í atvinnurekstri eða fjárfestingu er hæfur til 1031 kauphallar. Persónuleg búsetu uppfyllir ekki skilyrði og almennt er ekki hægt að festa og festa eignir vegna þess að það passar í flokk eignarinnar sem haldið er til sölu. Orlofshús eða annað heimili, sem ekki eru haldin sem leiga, fellur ekki undir 1031 meðferð; Hins vegar er notkunarpróf samkvæmt 280. gr. skattkóðans sem kann að eiga við um þessar eignir. Skattfræðingur skal hafa samráð í þessu tilviki.
Land, sem er í þróun, og eign sem keypt er til endursölu fellur ekki undir skattgreiðslur. Verðbréf, skuldabréf, skýringar, eignir í eigu og jákvæð áhuga á samstarfi teljast ekki "eins konar" eignir til skiptis.
Til að hæfa 1031 skipti í dag, verður viðskiptin að vera í formi "gengis" frekar en bara sölu á einum eign með síðari kaup á öðru. Í fyrsta lagi verður eignin, sem seld er og nýtt skiptihúsnæði, bæði haldið til fjárfestingar eða til notkunar í viðskiptum eða viðskiptum.
Þeir verða að vera "eins og góðir" eiginleikar.
Eftirfarandi gerðir fasteignaveðlána eru í samræmi við kröfu um hæft skipti á "eins konar" eignum:
- Skrifstofa í skiptum fyrir verslunarmiðstöð
- Verslunarmiðstöð í skiptum fyrir land
- Land í skiptum fyrir iðnaðarbyggingu
- Íbúðabyggð í skiptum fyrir iðnaðarbyggingu
- Einföld fjölskylda leiga í skiptum fyrir leigjendur sameiginlega (TIC) eign
Í dag er hægt að skipta um það að byggja múrsteinn fyrir hrár land, vöruhús eða lítið skrifstofuhúsnæði. Hins vegar eru strangar tímatakmarkanir sem þarf að uppfylla, eða 1031 Exchange verður ekki leyft og skattaleg afleiðingar verða lagðar.
Fyrir árið 1984 voru nánast öll ungmennaskipti gerðar samtímis lokun og yfirfærsla seldra eigna, (Relinquished Property) og kaup á nýju fasteignum (Skipti Property).
Til viðbótar við vandamálin sem upp koma þegar reynt var að finna viðeigandi eign, áttu erfitt með samtímis flutning titla og sjóða. Ekki svo í dag.
The seinkað 1031 Exchange forðast þau vandamál sem voru fyrir árið 1984, en strangari frestar eru nú lagðir. Skattgreiðandi sem vill ljúka skiptum, listum og markaðssvæðum eignum á venjulegum hætti. Þegar kaupandinn stíga fram og kaupsamningurinn er framkvæmdur fer seljandinn í kauphallarsamning við viðurkenndan milliliður sem síðan verður staðgengill seljandans. Kauphallarsamningurinn kallar venjulega fram samning seljanda til milliliða. Lokunin fer fram og vegna þess að seljandi getur ekki snert peningana, fær milliliður gengið vegna seljanda.
Breytingar Bera Tími Takmarkanir
Á þeim tímapunkti hefst fyrsta tímasetningarhömlunin, 45 daga reglan um auðkenningu. Skattgreiðandinn verður annaðhvort að loka á eða tilgreina skriflega hugsanlega skipti á eignum innan 45 daga frá lokun og flutning á upprunalegu eigninni. Tímabilið er ekki samningsatriði, þar á meðal helgar og hátíðir, og IRS mun ekki gera undanþágur. Ef þú fer yfir tímamörkina getur þú skipt út um allt skiptið og skatta eru viss um að fylgja.
Tegundir skiptaeigenda til að bera kennsl á:
- Þrjár eignir án tillits til sanngjarna markaðsvirðis.
- Allir eignir svo lengi sem samanlagður sanngjarnt markaðsvirði við lok kennitímans er ekki meira en 200% af heildarfjárhæð sanngjörnu markaðsvirði afskráðs eignar frá afhendingu.
- Ef þriggja eignir reglan og 200% reglan er farið yfir mun gengiin ekki mistakast ef skattgreiðandinn kaupir 95% af heildarverði markaðsvirðis allra greindra eigna.
Hvað er stígvél?
Raunverulega fylgja flestir fjárfestar þrír eignir reglan svo þeir geti lokið áreiðanleikakönnun og velja þann sem virkar best fyrir þá sem vilja loka. Almennt er markmiðið að eiga viðskipti til að koma í veg fyrir flutning á "stígvél" og halda gjaldeyrisskattslaust.
"Stígvél" er peningurinn eða sanngjarnt markaðsvirði hvers viðbótar eignar sem skattgreiðandinn hefur fengið í gegnum gengið. Peningar innihalda öll fé, skuldir, skuldir sem skiptast á eignum. Það er "ekki eins konar" eign, og reglurnar sem gilda um það á genginu eru flóknar. Það er nóg að segja, án þess að ráðleggja sérfræðingar, að fá "ræsingu" getur leitt til skatta.
Með fyrirvara um 180 daga regluna
Þegar búið er að velja nýjan eign, þá hefur skattgreiðandi 180 dögum frá þeim degi sem afhent eign var flutt til kaupanda til að loka á nýju Skipti Property. Hins vegar, ef gjalddagi á skattframtali fjárfestis, með viðbótum, fyrir það skattár, þar sem afhent eignin var seld, er fyrr en 180 daga tímabilið, verður gengið að vera lokið á þeim fyrri degi. Mundu að hluti af þessu tímabili hefur þegar verið notað á kennitímabilinu. Það eru engar viðbætur og engar undantekningar á þessari reglu, svo það er ráðlegt að skipuleggja lokun fyrir frestinn.
Þar sem lögin krefjast þess að skattgreiðandi eigi ekki að snerta hagnaðinn frá fyrstu viðskiptunum kaupir viðurkenndur milliliður eignarhlutinn frá seljanda við lokun og eftir að viðskiptin eru lokið, þá færir hann það yfir til skattgreiðenda.
Eru ekki til að gera það-sjálfur-fjárfestar
Það er grundvallar lýsing á því hvernig árangursríkur 1031 skipti virkar. Það fer eftir stöðu skattgreiðenda, gerð eignar, og eiginleikar Skiptingareignar, geta aðrir þættir skiptast á. Lokið getur orðið flókið og sérfræðingar ættu alltaf að hafa samráð. Þetta er ekkert verkefni fyrir "gera það sjálfur" fjárfesta.
Notkun kraft 1031-kauphallarinnar til að byggja upp og varðveita auð og eignir, búa til sjóðstreymi vegna fjárfestinga, endurskipuleggja, auka fjölbreytni og styrkja eignir fasteigna er rétt allra eigenda fjárfestingareigna í Bandaríkjunum. Bandarískir skattgreiðendur ættu aldrei að þurfa að greiða fjármagnstekjuskatt vegna sölu á fjárfestingareignum sínum ef þeir hyggjast endurfjárfesta þær á fleiri fjárfestingareignum. Verðbréf í boði í Pacific West Securities, Inc. Meðlimur FINRA / SIPC.
Þetta efni er hvorki tilboð til að selja né óskað eftir kaupum á öryggi. Upplýsingarnar eru aðeins til umræðu og upplýsinga. Það er ekki ætlað að skipta um lögbært laga-, skatta- eða fjárhagsáætlun. Gildandi skattakóði gilda aðeins um og tengjast aðeins sambandsríkjum. Einstök ríki kunna að hafa eigin viðbótarskattsnúmer. Vinsamlegast hafðu samband við viðeigandi skatt og lögfræðinga í þínu ríki. Þessar upplýsingar eru veittar frá heimildum sem taldar eru áreiðanlegar en ætti að nota í tengslum við faglega ráðgjöf sem samræmist persónulegum aðstæðum þínum.
By C. Grant Conness, forseti, 1031 valhópur
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.