Undirstöðuatriði sem koma í stað 1031 skattaútgáfu
Margir fjárfestar hafa spurt hvað nákvæmlega er 1031 skipti , hvað eru viðmiðunarreglur og tímalínur, og getur þú löglega frestað tekjuskattsskatt þinn? Ég hélt að það væri gagnlegt að svara nokkrum algengustu spurningum þínum í þessari grein.
Hvað er §1031 skipti?
A §l031 Skipti er viðskipti þar sem skattgreiðandi er heimilt að skiptast á einum fjárfestingareign fyrir annan með því að fresta skattalegum afleiðingum sölu.
Viðskiptin eru heimiluð samkvæmt §1031 af IRS-kóðanum.
IRS-kóðinn segir í reynd: "Engin hagnaður eða tap skal viðurkennt við skipti á eignum sem eru haldnar til framleiðslu í viðskiptum eða viðskiptum eða fjárfestingum, ef slík eign er skipt eingöngu til eignar af sömu tegund, sem heldur einnig til notkunar í viðskiptum eða viðskiptum eða til fjárfestingar. "
Kröfur um 1031 skipti
- Tímalínur fyrir 1031 skipti
Fjárfestarinn (eða skiptinafnið) verður að fylgja ströngum 45- / 180 daga leiðbeiningum um skipti. Þegar skiptastjóri selur eign sína (afhent eign) hefur hann 45 daga til að bera kennsl á eign eða eignir sem eru jafngildir eða hærri. Einu sinni benti skiptin á 180 daga frá þeim degi sem hann / seldi eign sína til að afla eignanna sem tilgreindir eru (eða 135 dagar frá lokum 45 daga tímabilsins).
- Eins og góður eign í 1031 skipti
Fjárfestarinn verður að eignast "eins konar" eign. Þetta þýðir að það verður að vera annað hæfilegt form fasteigna. Til dæmis gæti skiptastjóri selt tvíhliða og keypt atvinnuhúsnæði, eða hann gæti selt land og keypt íbúðabyggð. Eignin þarf bara að vera "eins og góður".
- Skipting eignarhalds fyrir fjárfestingu
Sala sem selt er (afhent eign) og nýlega eignast eign (skipti eign) verður haldið til fjárfestinga eða viðskipta. Þess vegna getur þú ekki selt aðalbúsetu þína og keypt fjárfestingareign, né áttu að selja og fjárfesta eign og kaupa aðal heimili.
- Jöfn eða meiri skuld og eigið fé í 1031 skipti
Ef skiptirinn selur eign fyrir $ 1.000.000, þar sem $ 500k var eigið fé og $ 500k var skuldir, þá þarf skiptastjóri að kaupa $ 1 milljón eða meira virði eignar. Ennfremur þarf skiptinafnið að nota allt eigið fé og skipta út öllum skuldum til að fresta 100% af fjármagnstekjuskattsskattum.
Skiptirinn getur bætt viðbótaruppbótum við nýju kaupin ef hann vill og skiptirinn getur tekið viðbótarskuld ef þess er óskað. Ef skiptirinn vill ekki nota alla söluaukninguna getur hann / hún gert hluthafaskipti og greitt viðeigandi gjaldeyrisskatta á mismuninn. Þetta er nefnt "ræsi".
- Uppbygging kvittun og viðurkenndur milliliður fyrir 1031 skipti
Víxlarinn getur ekki fengið peninga af sölu. Þetta er þekkt sem "uppbyggjandi kvittun" og myndi kalla fram gjaldskyldan atburð á þeim tekjum sem berast. Samkvæmt ákvæðum um öryggisvarnir IRS, þarf skiptastjóri að nota viðurkenndan milliliður eða QI til að auðvelda 1031 viðskiptin.
QI er sjálfstætt þriðji aðili (ekki lögmaður þinn, umboðsmaður, miðlari eða CPA) sem heldur söluaukningunni og kaupir eignina í staðinn fyrir þína hönd. Það er afar mikilvægt í umhverfi dagsins að tengja aðeins við virta, vátryggða og tengda viðurkennda milliliða.
- 1031 Exchange áhættu
Eins og með allar fjárfestingar í fasteignum eru áhættur í tengslum við Delaware lögboðnar eignir og / eða leigjendur í sameiginlegri eignarhaldi. Ekki er hægt að taka á öllum viðeigandi áhættuþáttum á þessum vettvangi. Áhættuþættir eru settar fram í einkaleyfisumsóknarbréfi fyrir hvert tilboð. Fjárfestar ættu að skilja vandlega alla áhættuþætti og ræða þá við fjárhagslega fulltrúa sína áður en þeir fjárfesta í Delaware lögboðnum trúnaði eða leigutaka í sameiginlegum kauphöll.
Eitt af þeim vandamálum sem ég hef upplifað þegar ég er fulltrúi seljenda sem fá tilboð frá 1031 gengis fjárfesta er að við vitum ekki hvort þeir ætla að loka afhendingu. Þeir gætu nefnt 3 mismunandi eiginleika eða skrifað tilboð á fullt af mismunandi heimilum til að sjá hvað færist við. Síðan, eftir að þeir hafa fullt af samþykktu tilboð, velja þeir þá sem þeir vilja kaupa, sem þýðir að hætta við aðra.
Lögfræðingar segja að slík athöfn brjóti gegn trúarsáttmála sem felast í samningum, en það kemur ekki í veg fyrir að það gerist. Spyrðu umboðsmanninn ef þetta er eina tilboðið.
Þetta efni er hvorki tilboð til að selja né óskað eftir kaupum á öryggi. Upplýsingarnar eru aðeins til umræðu og upplýsinga. Það er ekki ætlað að skipta um lögbært laga-, skatta- eða fjárhagsáætlun. Gildandi skattakóði gilda aðeins um og tengjast aðeins sambandsríkjum. Einstök ríki kunna að hafa eigin viðbótarskattsnúmer. Vinsamlegast hafðu samband við viðeigandi skatt og lögfræðinga í þínu ríki. Þessar upplýsingar eru veittar frá heimildum sem taldar eru áreiðanlegar en ætti að nota í tengslum við faglega ráðgjöf sem samræmist persónulegum aðstæðum þínum.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.