Hefur þú furða óður í muninn á samhliða móti condos? Þú ert ekki einn. Þó að það gæti komið þér á óvart að læra að condos ekki verða vinsæl fyrr en á sjöunda áratugnum. Þegar FHA leiðbeiningar leyft að lokum fjármögnun íbúða, tók íbúðin flókin hugtak af stað. Áður en það var næstum öll byggingar sem leyfðu mörgum mörgum eigendum samhliða. Í dag finnur þú mest af samstarfsverkefnum eða samvinnuhúsnæði húsnæðis í stórum stórborgarsvæðum.
Fólk hefur tilhneigingu til að tengja samstarf við New York City, en einnig er hægt að finna samstarfsverkefni í helstu borgum eins og San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit og Chicago, Tucson og Phoenix, þar á meðal nokkrar í Flórída og aðrir sprinkled um Austurströnd.
Hvað er samvinna?
Samstarf er ekki raunverulega fasteign. Fasteignir eru land, ásamt öllum uppbyggingum, þar með talið neðanjarðar- og flugréttindi. Í staðinn er samvinnu fyrirtæki. Þegar kaupandi kaupir samvinnu kaupir kaupandi hlutabréf í hlutafélagi og rétt til að hernema sértæka einingu. Samhliða kaupanda er ekki að kaupa eininguna eða hluta byggingarinnar sjálfs.
Enn fremur getur samvinnufélagi keypt eða ekki getað fjármagnað kaup á samvinnu. Ekki munu allir bankar gera samhliða lán. Meðal þeirra banka sem vilja gera samhliða lán, eru ekki allir samhliða hæfir sem hæfur bygging.
Kaupendur ættu að hafa samband við lánveitanda sína til að komast að því hvort samvinnan sé á samþykktum listanum.
Samstarfsaðili greiðir einnig mánaðarlegt gjald til samvinnu. Það gjald felur í sér prorata hlut fyrir veð byggingarsvæðisins, ef einhver er; Laun dyravörður, viðhaldsmenn, hugsanlega byggingarfulltrúi; tryggingar fyrir uppbyggingu; reglulegt viðhald, viðhald og þrif á sameiginlegum svæðum, þ.mt fasteignaskattar.
Ein hugsanleg galli við samvinnu, segja gagnrýnendur, er sú staðreynd að eigandi muni oft greiða tvö lán. Hún mun greiða eigin veð fyrir samvinnu og húsnæðislán til samvinnu, sem einnig gæti verið endurfjármagnað lán til að greiða fyrir umbætur í höfuðborginni.
Hvað er íbúð?
Ólíkt samvinnu, þegar kaupandi kaupir íbúð, kaupir kaupandi fasteign. Kaupandi á rýmið milli veggja, gólf og loft, yfirleitt í miðpunktinn. Einingin er metin sérstaklega í skattalegum tilgangi og kaupandinn greiðir skatta beint til sýslumannsins (eða með fjármögnun lánveitanda).
A íbúð er hægt að fjármagna sérstaklega og eignin er tryggð með trausti verk eða veð, eftir lögum ríkisins. Uppbygging hönnun íbúð er einstök eining, sem getur verið ein saga, margar sögur eða jafnvel aðskilinn. Til dæmis eiga ég einbýlishús á Hawaii sem er tilnefnd sem íbúð, en það er frjáls bygging með eigin garði.
Kaupandi í sumarbústað, eins og samhliða kaupanda, greiðir mánaðarlega gjöld. Þessir gjöld eru greiddar til félags eiganda . Gjöldin til HOA greiða fyrir viðhald á sameiginlegum svæðum, utanhússins, þakið, tryggingar, samtökastjórnun og getur oft verið með sumum tólum eins og vatni og ruslfiski.
Sumir HOA gjöld fela í sér gjöld fyrir klúbbhús, líkamsræktarstöð og sundlaug / heilsulind.
Mismunur á milli samvinnu á móti íbúð
Almennt er samvinnu oft ódýrara að kaupa en íbúð, sem þýðir að það getur kostað meira til að kaupa íbúð. Hins vegar er gengið frá því að greiðslur sem greiddir eru til samvinnu gætu verið hærri en hækkun húsnæðis íbúðir.
Mikil munur á samvinnu á móti íbúðarhúsnæði er sú staðreynd að engin heitt líkami með peningum getur keypt samvinnu. Samstarfssvið er stjórnað af stjórn, sem hluthafar samstæðunnar ákveða. Íbúðin er einnig stjórnað með stjórn, en þessar stjórnir samþykkja ekki kaupendur. Samstarfsnefnd hefur rétt til að samþykkja væntanlega kaupanda. Þó að ekki sé hægt að hafna kaupanda vegna mismununar sem er skilgreindur samkvæmt laga um lagaleg húsnæði , skulu kaupendur standast strangt skimun.
Sum samhliða aðgerðir leyfa ekki erlendum kaupendum að kaupa einingu. Mörg samstarfsverkefni leyfa ekki fjárfestum eða kaupendum heima þar sem þeir kjósa eigendur eigenda. Samstarfsnefndir munu skoða umsókn hugsanlegs kaupanda, reikningsskil, skrá yfir eignir og skuldir, lánshæfiseinkunn, bankastöðu, þar með talið endurskoðun á bréfum tilmæla frá vinum og viðskiptasamböndum.
Þó að þessi aðferð gæti virst eins og sérstakt innrás einkalífs, samþykkja eigendur í samvinnu að þetta ferli vegna þess að þeir geta verið mjög sértækir fólksins sem býr í húsinu. Þegar maður kaupir íbúðir, er ekkert valferli nágrannanna, engin leið til að koma í veg fyrir að hávær málmband hljóti að taka upp fjórðu hliðina.
Hins vegar samþykkir samstarfsnefnd kaupverð. Ef verðið er svo lágt að það gæti haft áhrif á gildi hinna hluthafa getur samstarfsmaður hafnað að samþykkja sölu. A Íbúð HOA hefur engin slík heimild til að koma í veg fyrir sölu.
Margir íbúðarhúsnæðisflokka takmarka fjölda leiga sem hlutfall af heildareiningum. Hlutfallið fer yfirleitt frá 80 prósent eiganda til 50 prósent. Þetta er ætlað að koma í veg fyrir að flókið snúi í flókið íbúð og lækkar gildi. Flestir samstarfsmenn leyfa ekki undirleigu né leigu.
Maður getur búið í íbúðarhúsnæði flókið í mörg ár og þekkir aldrei nágranna. Það er ólíklegt að gerast í samvinnu þar sem eigendur þekkja alla og allt um þig.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.