Hvað á að gera ef þú finnur sjálfan þig í fjárhagsvandræðum með heimili þínu
Ég meina ekki að kasta kalt vatn á veisluna þína, en mér langar að lengja varúðarmerki.
Staðreyndin er sú að milljónir húseigenda hafa lent í foreclosure . Mörg þessara fólks fundu einu sinni eins hamingjusöm og bjartsýnn um kaup þeirra eins og þú gerir.
Eftir allt saman, þegar þú kaupir heimili, þá gæti hugmyndin um að húsið gæti verið einvörðungu einvörðungu hið síðasti í huga þínum.
Hvernig getur þú forðast þessa áhættu? Lestu áfram.
Af hverju missa húseigendur heimili sín?
Flest heimili falla í foreclosure eftir eigendur vanskil - eða hættir að gera fulla greiðslur - á fasteignaveðláni. Hvernig gerist þetta?
Stundum gerist þetta vegna þess að eigandinn hefur yfirgefið , kaupað meira heimili en þeir gætu með góðu móti efni á. Sömuleiðis lánaði lánveitandi einnig lán til óhæfis kaupanda; einhver sem ætti ekki að hafa fengið heimalán af þeirri stærð. (Fyrir samdráttinn staðfestu margir lánveitendur ekki tekjur einstaklingsins áður en lán voru veitt. Ekki kemur á óvart að margir lánveitendur létu að þeir fengju meiri peninga en þeir gerðu í raun.)
Að öðrum kosti er eigandi vanefndar eftir að þeir eru höggðir með óvæntum atburðum lífsins, svo sem að missa starf sitt eða standa frammi fyrir helstu læknisskuldabréfum, sem hefur áhrif á hæfni sína til að greiða mánaðarlega veðgreiðslu þeirra.
Í sumum tilfellum tók eigandinn annað veð og eyddi peningunum á skuldum (frekar en tekjutengdum eignum), sem lækkaði heildarvirði þeirra og skaðað hæfileika sína til að endurgreiða á seinni hlutanum.
Í öðrum tilvikum samþykkir eigandi lánshæfiseinkunn , að því gefnu að þeir geti uppfyllt greiðsluskyldu ef hækkunin hækkar.
(Sambandslög kveða á um að lánveitandi skuli birta hámarksvexti sem eigandi gæti greitt samkvæmt skilmálum sínum með lánshæfiseinkunn.) Eigandi nýtur lítilla innlánsvextir um stund, en þegar þessi vextir hækka uppgötvar eigandinn það að mæta þeim greiðslum er erfiðara en þeir hefðu búist við og fallist í vanskilum.
Og í mörgum tilvikum áttaði húseigandinn að hann sé "neðansjávar" á veð þeirra (hugtak sem við munum ræða hér að neðan) og ályktar að ganga í burtu er sanngjarnt val.
Eins og þú sérð eru margar ástæður fyrir því að eigendur falli á bak við greiðslur þeirra.
Hvernig geturðu verndað þig?
Enginn hefur gaman af því að hugsa um ferlið sem hugsanlega stendur frammi fyrir foreclosure. En við verðum að kíkja á áhættuþætti sem gætu leitt okkur í átt að ógninni um foreclosure ef við viljum þróa sterkan og ábyrgan nálgun á persónulegum fjármálum okkar.
Að auki verðum við einnig að skilja hvernig foreclosure ferlið virkar þannig að ef framtíð okkar varð að snúa verri, mynduðum við hugmynd um hvað gæti komið fram á undan. Þetta mun hjálpa okkur að vita hvaða aðrar valkostir við getum valið úr.
Í þessari grein munum við fyrst taka til helstu áhættuþátta sem gætu leitt til foreclosure og síðan kafa inn í raunverulegt ferli.
Hættur sem leiða til foreclosure
Um 7 milljónir manna misstu heimili sín á miklum samdrætti, samkvæmt CBS News.
Þó að fjöldi foreclosures hefur dregið síðan þá eru margir húseigendur enn í vandræðum. Í lok ársins 2015 voru u.þ.b. 4,3 milljónir húseigenda neðansjávar, sem þýðir að húseigandi á heimili sem er þess virði minna en fjárhæðin sem þeir skulda á veð.
Tilvera neðansjávar heima hjá þér er ein stærsta áhættuþátturinn sem gefur til kynna afskotun. Eftir allt saman, ef heimilin er virði minna en jafnvægið skyldi, getur þú ályktað að það gerist einfaldlega meira vit í að ganga í burtu.
Áður en þú tekur ákvörðunina, þó er hér viðvörunarorð: að ganga í burtu hefur mikil áhrif á kreditin þín . Það getur skaðað hæfni þína til að kaupa annað heimili í framtíðinni, auk þess sem þú getur leigja heimili, opnað kreditkort, lánað á öðrum lánum og jafnvel tekið þátt í ákveðnum störfum.
Hvað ættirðu að gera ef heimili þitt er neðansjávar ? Þú gætir viljað halda áfram á heimilinu og bíða eftir að eignin endurheimti gildi þess. Ef þú þarft að flytja, gætirðu leigt heimili til leigjanda. Til skiptis, ef þú verður að selja heimilið getur þú beðið lánveitanda þína um stutt sölu samþykki (við munum ræða þetta hér að neðan) eða færa peninga í lokunarborðið.
Hvað ef þú ert ekki í neðansjávar en þú ert í erfiðleikum með að greiða ?
Í fyrsta lagi áður en þú kaupir heimili skaltu kaupa ódýrari heimili en sá sem þú átt rétt á. Þú þarft ekki að kaupa heimili sem er verðlagður á hámarksfjárhæð lánsins sem þú getur fengið.
Margir innan fasteigna atvinnulífsins segja að veðin þín sjálft ætti að borga upp þriðjung af greiðslustöðvum þínum. Þessi tala inniheldur ekki viðgerðir, viðhald , tól og aðrar viðbótarkostnaður. Hins vegar gæti þessi tala verið of hár. Prófaðu þessa nálgun, í staðinn: Almennt þumalputtareglur, leitaðu að öllum heimilisbundnum greiðslum þínum, þar á meðal tólum, viðgerðum og viðhaldi, til að koma í um það bil 25 til 30 prósent af heimilisþóknun þinni.
Að auki, viðhalda neyðarsjóði sem nær yfir að minnsta kosti sex mánuði af kostnaði þínum. Haltu þessari neyðarsjóði í reiðufé sem byggir á sparisjóðum, frekar en í hvers konar fjárfestingum (eins og birgðir). Ekki tappa þetta fyrir frí, afmæli eða árgjöld. Varið þetta aðeins fyrir raunverulega neyðarástand.
Ef þú finnur sjálfan þig í erfiðleikum með að greiða, byrjaðu að draga verulega úr kostnaði á ýmsum sviðum lífs þíns. Þú ert í miðri fjármálakreppu; eyða eins og það. Ekki skera bara kapalinn þinn; selja allt sjónvarpið. Ekki bara brúnt poka hádegismatið þitt; skiptu yfir í háskólagjafa mataræði úr hrísgrjónum og baunum þar til þú ert komin aftur á fótinn. Aflaðu aukalega peninga í hverri vöru seinni kvölds og helgar með sjálfstætt starf, sem þú getur séð um heimanám á meðan börnin eru sofandi. Sjáðu hvort þú ert gjaldgeng til að endurfjármagna í lægri vexti .
Ef þú fellur á bak við greiðslur þínar og þú heldur ekki að þú getir komist inn, þá er kominn tími til að selja heimili þitt. Selja heimili þitt er langt æskilegt að foreclosure.
Ef heimili þitt er virði minna en það sem þú skuldar, munt þú þurfa samþykki lánveitandans til skamms tíma. Stuttur sölu er sölu á heimilinu þar sem lántakandi fær minna en þeir skulda nú. Lánveitandi missir muninn.
Ef lánveitandi greinir að þeir eru líklegri til að endurheimta tap sitt með stuttum sölu en með hefðbundnum foreclosure ferli, munu þeir leyfa lántakanda að halda áfram með skráningu eignarinnar sem stutt sölu.
Skortur á sölu er ein leið til að koma í veg fyrir lánshæfiseinkenni fullnægjandi foreclosure, en þau eru ekki tilvalin. Haltu þessu í bakpoka sem síðasta úrræði.
Með allt sem verið er að segja, segjumst við um raunverulegan foreclosure aðferð. Eins og þú ert að fara að sjá er foreclosure aðferðin frekar langur og það eru mörg tækifæri í þessu ferli þar sem þú getur reynt að losa heimili þitt með stuttum sölu, fremur en foreclosure.
Skulum líta á ferlið þannig að þú getir skilið hvað er að gerast á hverju stigi.
The Foreclosure Aðferð
Í fyrsta lagi er fyrirvari: ferlið er mismunandi eftir ástandi. Í sumum ríkjum hefur lánveitandi vald til sölu og getur stundað "utan dómstóla". Eftirfarandi ferli sem lýst er hér að neðan er mjög almenn lýsing á dómstóli um afnám í sumum ríkjum. Ef þú finnur sjálfan þig frammi fyrir hugsanlegum foreclosure skaltu tala við lögmann.
Þegar lántakandi hefur vanskil á húsnæðislánunum getur lánveitandinn síðan sent almenningsvottorð, einnig þekkt sem tilkynning um sjálfgefið eða Lis Pendens. Þessi opinberlega skrá tilkynning um sjálfgefið tilkynningar lántaka að brotið hafi verið gegn samningi.
Eftir að lántakandi hefur fengið tilkynningu um vanrækslu, hafa þeir náðartímabil, sem ákveðin er samkvæmt lögum ríkisins, þar sem þeir geta endurreist lán sín með því að greiða út útistandandi tímabært jafnvægi og fá caught upp til dags með veðgreiðslum. Þessi náðartími er þekktur sem foreclosure.
Pre-foreclosure er tímabilið milli tilkynningar um sjálfgefið og þegar eign má endurheimta eða selja á opinberu uppboði. Á þessum tímanum hefur lántakandi nokkra möguleika til að fá upp til dagsetningar á lánum sínum:
- Lántakandi getur greitt upp greiðslur sínar og endurheimtir lán sín með því að greiða tímabært jafnvægi.
- Þeir geta sótt um lánabreytingar til að draga úr veðgreiðslum.
- Þeir geta reynt að selja eignina til þriðja aðila til að koma í veg fyrir foreclosure.
- Þeir geta leyft eigninni að selja á opinberu uppboði fyrir foreclosure.
Ef lántaki getur ekki endurheimt lán síns hefur lánveitandi getu til að endurheimta eignina og taka eignarhald með það að markmiði að selja eignina aftur. Eignir sem hafa verið teknar af lánveitanda (venjulega banka) verða þekktar sem Real Estate Owned (REO).
Aðalatriðið
Fylgdu nokkrum grunnreglum til að draga úr hættu á að takast á við persónuleg veð kreppa: kaupa verulega minna heimili en þú hefur efni á. Halda neyðarsjóði með að minnsta kosti sex mánaða virði kostnaðar.
Búðu til margar streymi tekna, þannig að ef einn uppspretta þornar, mun tekjur þínar ekki falla niður í núll. Forðastu skuldir, sem ekki eru veðtryggðir, eins og bílalán eða kreditkortaskuldir . Skilið hvernig ferlið virkar, þannig að þú munt ekki verða í óvart.
Með því að segja, notið heimili þínu. Mikill meirihluti húseigenda upplifir ekki foreclosure. Þú ert kunnáttaður nóg til að taka forystu útlit á helstu áhættuþætti sem leiða til þessa óheppilegrar reynslu svo að þú getir verndað þá. Og þessir verndarráðstafanir, að öllu leyti, snúast um tímalausar persónulegar fjármálarreglur um lífsgæði undir auðlindum þínum.