Hvernig á að ákvarða hvort þú ættir að endurfjármagna lán þinn
Þú hefur hins vegar skuldbundið sig til fasteignaveðlána fyrir nokkrum árum, þannig að þú ert að borga 6 prósent en barnabarnið er að borga 3,25 prósent. Ættir þú að endurfjármagna?
Í fyrsta lagi er bakgrunnur fyrir þá sem eru ókunnugt við orðaforða: "endurfjármögnun" veð þýðir að þú færð nýtt veð.
Þú "endurtaka fjármál" - þú fjármagna það aftur, með breyttri greiðsluáætlun.
Kostir endurfjármögnunar
Margir fasteignaveðlána sem endurfjármagna eru hvattir til þess að þeir fái lægri vexti.
Lítill munur á vaxtagreiðslum er stór munur. Bera saman tvö 30 ára húsnæðislán 240.000 $. Einn ber 4,00 prósent vaxta og hinn ber 4.25 prósent vaxta.
Það hljómar ekki eins og stór munur, er það? Það er bara fjórðungur af prósentum, ekki satt? Hversu mikið munur gæti það gert?
Lítið magn af efnasambandi í stórum fjárhæðum. Í lok 30 árs hefur handhafi 4.25 prósentu hlutfallið greitt um það bil 10.000 $ í viðbótarlán lánsins samanborið við handhafa 4,00 prósent veð.
Augljóslega er stærsti kosturinn við endurfjármögnun tækifæri til að lækka vexti og raka þúsundir af heildarlánum þínum.
Gallarnir við endurfjármögnun
En hvert rós er þyrft: endurfjármögnun mun endurræsa veðklukkuna þína og færa afborgunaráætlunina aftur til fermetra.
"Huh? Hvað þýðir þetta?"
Hér er hvernig húsnæðislán virka: Þegar þú greiðir greiðslu fer einhver hluti af þeirri greiðslu í átt að hagsmunum þínum. Eftirstöðvar fjárhæðin fer í átt að upphaflegu lánshæfismati þínum
Því meira sem greiðslan þín gildir um höfuðstól þitt, því betra. Að borga niður höfuðstól þitt gerir þér kleift að borga lánið hraðar. (Þess vegna ættir þú að ganga úr skugga um að einhverjar viðbótargreiðslur gilda gagnvart höfuðstólnum þínum ).
Þegar þú byrjar nýtt veð gildir meirihluti greiðslunnar gagnvart vexti. Aðeins örlítið sliver af því fer til höfuðstóls þíns. Í lok fyrsta árs greiðslna veðsins munt þú sjá að þú hefur varla búið að gera galla í höfuðstólum þínum.
Því lengra sem þú hefur náð árangri í veð þínum, því meira sem greiðslur þínar eiga við um höfuðstól þitt. Eftir 25 ára 30 ára veð verður næstum öllum greiðslunum beitt til höfuðstóls þíns.
"Þetta er heillandi, virkilega." (Yawn.) En hvernig er það um endurfjármögnun? "
Þegar þú endurfjármagna veð, endurstillaðu klukkuna aftur til fyrsta árs. Meirihluti greiðslna þín mun eiga við áhuga, ekki höfuðstól.
Ef þú ert enn á fyrstu árum veðsins þíns, þá er þetta ekki mikið mál. En ef þú ert lengra með veðinn þinn þá ættirðu að keyra töflureikni til að sjá hvort lægri vaxtastigið réttlætir klukkuna aftur.
Sparnaður peninga á vexti snemma í láninu
Segjum að Joe hafi $ 100.000 veð í 6% vexti.
Mánaðarleg greiðsla hans er $ 599. Í lok árs 1 hefur Joe greitt 7.118 USD á veð hans. Aðeins $ 1.299 af því greiddi niður höfuðstól. Restin var gobbled af áhuga.
Aðeins eitt ár í 30 ára veð hans , Joe uppgötvar að hann geti fengið nýtt lán í 5 prósent. Joe endurfjármögnun, loka gamla veð hans og endurræsa klukkuna. Hann greiðir $ 1.000 í lokakostnaði fyrir nýtt lán.
Á 6 prósent, Joe hefði greitt $ 109.871 í vaxtagreiðslu yfir lánstíma (að borga samtals $ 209.871 fyrir húsnæði hans 100.000.000 $). Með endurfjármögnun missir Joe "$ 5,889" í vexti sem hann greiddi fyrir fyrsta lánið sitt. Ouch.
En það er þess virði. Með því að skipta yfir í 5 prósent veð mun Joe nú aðeins greiða $ 95.483 í vexti yfir lánstíma, frekar en $ 109.871. Með öðrum orðum, hans hreyfingu sparar honum 14.338 kr.
Greiða meiri vexti með endurfjármögnun síðar í láninu
En við skulum gera ráð fyrir að Joe væri í 15 ára 30 ára veð þegar hann uppgötvaði tækifæri til að endurfjármagna. Hann vill ekki nýjan 30 ára skuldbindingu, þannig að hann endurfjármögnar í 15 ára veð . Hvað gerist?
Þrátt fyrir að lækka vexti niður í 5 prósent og hraða greiðslum í gegnum 15 ára veð, greiðir Joe í raun meiri áhuga með endurfjármögnun en hann gerði undir upphaflegu atburðarásinni. Með öðrum orðum, endurfjármögnun er hræðileg samningur fyrir Joe, vegna þess að hann er of langt í veð hans.
Aðalatriðið
Ekki gera ráð fyrir að endurfjármögnun sé alltaf góð eða slæm hugmynd. Taktu vexti, lánskjör og lokakostnað inn í töflureikni eða á netinu endurfjármögnunar reiknivél til að reikna út hvort hugsanleg samningur sem þú ert að bjóða sé skynsamleg í sérstökum aðstæðum þínum.
Almennt þumalputtaregla, ef þú ert innan fyrstu ára að gera veð greiðslur og þú getur slá vexti niður um 0,75 prósent eða meira, ættir þú að íhuga það. Því fyrr innan veðsins þú endurfjármagna, því betra.