Fjölbreytni selja tvö hús til að kaupa eitt heimili

Sameining tveggja heimila í eitt hús krefst stefnu

Þegar ég vinn með hjólum í upphafi stigum að selja tvö hús til að kaupa einn, finnst mér að þeir festi sig oft í upphafi til rangrar leikáætlunar og hugsa að það ætti að vera svo einfalt. Leikáætlunin er venjulega að kaupa heimili og síðan selja hinar tvær húsin. Þessi áætlun gerir rök fyrir flestum. Það er ekki leiðin að selja tvö hús til að kaupa eitt heimili virkar fyrir flest okkar.

Valkostur 1: Kaup heima, fylgt eftir með því að selja 2 hús

Fyrsta vandamálið með svona áætlun er að fá hæfi fyrir veð.

Augljóslega, ef tveir seljendur eru hver að selja heimili með það fyrir augum að kaupa eitt heimili saman sem par, og fjármögnun er ekki þátt, þá er það miklu auðveldara. Söluaðilar með frjálst og skýr heimili eða heimili með nægilegt eigið fé til að búa til peninga til að kaupa heimili beinlínis hafa meiri frelsi til að fylgja þessum valkosti. En raunin er að flestir taka út veð til að kaupa heimili. Sem þýðir að aðilar geta þurft að eiga rétt á veðinu auk þess að geta veitt veð greiðslu á tveimur öðrum heimilum.

Eftir að nýju veðgreiðslan hefur verið bætt við tveggja núverandi veðgreiðslur gæti hlutfallið í hlutfalli við tekjur ýtt báðum aðilum út úr því til að koma í veg fyrir það. Lánveitendur nota hlutföll, sem eru prósentuhæðir fyrir bæði fram- og bakhlið. Framanhlutfallið er hlutfall af veðgreiðslum til samanlagðra brúttótekjutekna. Afgangshlutfallið er hlutfall af veðgreiðslum ásamt viðbótarskuldum, svo sem greiðslukortum gegn samanlagðri brúttótekju.

Ef hlutföllin eru of há, munu aðilar ekki eiga rétt á að eiga öll þrjú heimili á sama tíma. Ah, þú gætir sagt, en aðilar geta breytt þessum heimilum í leigu og notað leigutekjur til að vega upp á móti veðgreiðslum , ekki satt? Þó að það myndi auka tekjur, sem myndi lækka hlutfallið, mun lánveitandi líklega ekki leyfa leigutekjum að nota við útreikninginn.

Flestir lánveitendur fylgja ströngum leiðbeiningum varðandi þann tíma sem heimurinn verður að hafa verið leigður til að geta fengið leigutekjur í veðreikningi og einn mánuður eða tveir er ófullnægjandi.

Annað vandamálið við að kaupa heimili eftir að selja tvö hús er sú staðreynd að ef niðurgreiðsla fyrir nýju heimili er að koma frá sölu hinna tveggja húsa, þá yrðu sölendur líklega að þurfa að skrifa tilboðs tilboð . Óákveðinn greinir í ensku skilyrtur tilboð gefur þeim leið út, leið til að hætta við kaupin, og margir seljendur líkjast ekki óvissum tilboð af góðri ástæðu vegna þess að þeir eru ekki alltaf öruggir hlutur.

Ef markaðurinn er ekki stuðla að óvissum tilboðum gæti það aukið enn frekar þessa stefnu. Á markaði seljanda getur til dæmis verið tiltölulega erfitt að fá viðtekin tilboð. Ef fyrirhugað kaup er mjög æskilegt heimili gætu það verið margar tilboð og óvissar tilboð nánast aldrei vinna í fjölbreyttu ástandi.

Valkostur 2: Selja hús áður en þú kaupir nýtt heimili

Hvort sem par þurfi að selja bæði hús eða bara eitt hús til að sameina heimili í nýju heimili fer aftur á veðhlutföllum. Það gæti verið hægt að selja aðeins eitt hús áður en þú kaupir nýtt heimili.

Lánveitandi getur best ráðlagt í þessu ástandi.

Hins vegar, ef nauðsyn krefur að selja bæði heimili áður en þú kaupir nýtt heimili, þá eru þrjár undirstöðuatriði:

• Selja núverandi heimili með óvissu samningi sem gerir seljendum ákveðinn tíma til að kaupa nýtt heimili og öðlast kaupsamning eða
• Selja núverandi heimili með leigusamningi eftir lokun til að gefa seljendum tíma til að finna nýtt heimili til að kaupa og flytja.
• Selja bæði heimili, flytja annars staðar og þá veiða fyrir nýtt heimili, sem felur í sér að flytja tvisvar. Þessi síðasta valkostur er sú besta úr fjárhagslegu sjónarhóli vegna þess að seljandi myndi ekki hafa neinar ófyrirséðir og vera í sterkari stöðu til að semja um kaup á nýju heimili. En raunhæft vill fólk ekki flytja tvisvar. Að flytja einu sinni er oft nógu erfitt.

Ef seljendur velja að skrifa óvissar tilboð, ef þeir eru að selja á markaði seljanda, verður auðveldara að fyrirmæla kaupanda en ef þeir selja á markaði kaupanda.

Á seljanda er kaupendur oft miklu tilbúnir til að bíða eftir söluaðila til að finna heimili til að kaupa en hins vegar. Það er örugg leið fyrir seljendur að ætla að kaupa nýtt heimili vegna þess að það er engin hætta fyrir seljendur ef þeir geta ekki fundið nýtt heimili til að kaupa.

The hæðir, auðvitað, er að seljendur gætu fundið draumhús sitt og þá ekki - af ýmsum ástæðum sem geta verið allt frá verði til ástands til staðsetningar - til að selja heimili sín. Að missa draumarheimilið getur verið sársaukafullt. Reyndur fasteignasala sem annast þessar tegundir viðskipta ætti að geta aðstoðað og gera ferlið óaðfinnanlegt.

Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.