Leiðandi biður: "Kærastinn minn og ég er svo hissa á umboðsmanni okkar að við gætum spáð eldi. Við viljum vita hvort við getum tilkynnt umboðsmann til fasteignarráðs. getum sett hundabúð á markaðnum og selt það í 10 sinnum hvað það er þess virði. Við settum upp heimili okkar til sölu á $ 325.000. Í fyrsta lagi fengum við ekkert tilboð í allt að næstum 3 mánuði. Nú höfum við tilboð á $ 325.000 og umboðsmaður okkar er að þrýsta og ýta á okkur til að samþykkja það tilboð. Hvað viljum við skrifa undir tilboðsgjald fyrir $ 340.000, en umboðsmaður okkar er tregur. Ég hélt að umboðsmenn væru að fá okkur hæsta verð mögulegt. heima seljanda þarf að samþykkja fullt verð tilboð? "
Svar: Ó, þú ættir að vera glaður og ekki hafna. Helsta ástæðan fyrir því að seljandi heima myndi ekki samþykkja fullt verðtilboð er ef seljandi hefur fengið önnur tilboð á hærra verði. Þá gæti seljandi viljað staðsetja eitt af þessum tilboðum. Það er ekki talið siðferðilegt og það gæti jafnvel verið gegn lögum, að biðja kaupanda að greiða meira en listaverð þegar kaupandinn hefur boðið upp á fullu verði. Er heimili þitt skráð of lágt?
Á mörkuðum seljanda er eðlilegt að fá margar tilboð ef þú ert að selja mjög æskilegt heimili. Stundum ruglaðu seljendur margar tilboð og réttindi sem fylgja margar tilboð, með eina tilboðið sem móttekið er. Það gæti verið það sem er að gerast í þínu tilviki. Ef seljandi hefur aðeins fengið eitt tilboð eru reglurnar mjög mismunandi.
Fyrsta staðurinn til að reyna að reikna út réttu hlutverkið er að gera í höfuðið. Við skulum prófa greiningu. Segðu, þú ert að fara með bakarí og táknið í glugganum auglýsir risastór kanill Rolls fyrir 99 sent hvert.
Þú ert svangur. Þú slær inn og afhendir gjaldþrota peninginn og biður um kanillrúllu. Gjaldmiðillinn hristir höfuðið og segir: "Yfirmaður minn hefur ákveðið að selja þessar rúllur fyrir 3,50 $. Það verður $ 3,50 vinsamlegast."
Hvernig myndi það líða þér? Viltu líða eins og þú ert fórnarlamb beita og skipta? Heldurðu að þetta sé rangar auglýsingar?
Þú gætir fundið fyrir að ganga yfir götuna til að keppa bakaríið til að kaupa risastór kanillrúllur í staðinn fyrir $ 1,50 hvor. Það sem þú hélst að væri samkomulag var óþekktarangi.
Lagalegur þáttur er jafnvel mikilvægari. Í sumum ríkjum, þegar seljandi fær fullt verðtilboð frá hæfu kaupanda, þýðir það að fasteignamiðlun hefur aflað sér þóknun . Þetta þýðir að ef þú hafnar tilboðinu í fullri verðhækkun, gætir þú enn skuldað verðbréfaviðskipti þóknun vegna þess að verðbréfaviðskipti hafa farið fram. Þetta var notað til að vera lögmálið í Kaliforníu í mörg ár, en það breyttist árið 2013. Nú er nauðsynlegt að afhenda afhendingu áður en miðlunin hefur rétt á þóknuninni.
En skráningarsamningurinn getur innihaldið orðatiltæki sem segir að seljandi geti ekki hafnað fullu verði. Þar að auki getur margar skráningarþjónustan þar sem skráningin er birt geta haft eigin reglur um tilboð eins og heilbrigður.
Mín eigin MLS, til dæmis, er MetroList. MetroList reglur eru ef seljandi fær fullt verð tilboð og hafnar þessu tilboði, verðum við annaðhvort að hækka söluverð í MLS eða athugaðu í athugasemdum trúnaðarmanns að seljandinn hafnaði fullt verðtilboð. A athugasemd eins og í MLS myndi líklega hætta við að önnur lyf hafi mælt með heimili sínu til kaupanda.
Ennfremur er hægt að líta á villandi auglýsingar ef seljandi auglýsir að heimilt sé að kaupa á $ 325.000 en vill virkilega $ 340.000 og ekki birta það. Ef þú vilt $ 340.000, ættirðu að auglýsa heimili þitt á $ 340.000.
Augljóslega, þessi rökfræði og reglur gilda ekki um margar tilboð. Í þínu eigin ástandi hefur heimili þitt verið á markað í 3 mánuði án þess að fá tilboð. Þetta segir að það sé annaðhvort eitthvað sem er athugavert við húsið eða markaðinn, það er á röngum stað eða slæmt ástand eða verðið er of hátt. Hvað sem vandamálið er, virðist það að kaupendur vilji ekki kaupa heimili þitt, borga miklu minna en $ 325.000 eða þú hefur fengið tilboð þegar, jafnvel lágmarksbundið tilboð .
Til að hækka verðið á þeim einum kaupanda sem er tilbúinn og fær um að kaupa heimili þitt er gegn hagsmunum þínum.
Ég átta mig á því að þetta er ekki það sem þú vilt heyra, en það er það sem ég myndi segja frá eigin seljanda í slíkum aðstæðum. Staðreyndirnar tala fyrir sig. Flestir seljendur í stöðu þinni yrðu þakklátur og elated að hafa fengið fullt verðtilboð, sérstaklega eftir svo langan tíma á markaðnum. Ég vona að þú munir endurskoða stöðuna þína og samþykkja fullt verðtilboðið.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.