Hver er áhættan á að kaupa heimili þegar það er líka að selja?
Það er domino áhrif. Þú getur fengið seljanda A (sem ertu), seljandi til kaupanda B. Kaupandi B er að selja kaupanda B til kaupanda C sem gerir kaupanda B afkastamikill af kaupanda C. Ef kaupandi C getur ekki lokað, getur hvorki kaupanda B né þig. En ef Kaupandi C er að selja til Kaupanda D gætirðu haft fleiri vandamál. Vegna þess að ef kaupandi D flögur út fellur allt keðjan í sundur.
Seljandi sem samþykkir tilboð undir domino sölu eins og þetta er að taka meiri áhættu en að samþykkja tilboð með aðeins einum tilboði til að selja vegna þess að það eru fleiri leiðir sem viðskiptin geta blásið upp. Það eru aðstæður og gerðir fasteignamarkaða sem gætu gert það mjög erfitt fyrir kaupanda með núverandi heimili til að selja til að kaupa annað heimili undir óvissu um kaup. Vegna þess að þú ert að selja til kaupanda sem hefur enga tilhneigingu til að selja eða selja til kaupanda með sölustillingu, sem er háð frammistöðu þriðja aðila, hver telur seljandi velja?
Hver myndirðu velja?
Ennfremur gæti óvissa um kaupsamning leyft söluaðilanum að halda heimili seljanda á markaðnum og reyna opinskátt að finna varabúnaðarkaupanda. Í Norður-Kaliforníu gæti þessi tegund af stöðu verið kallað Virkur með frelsisákvæði. Það er í grundvallaratriðum kveikjunarákvæði sem segir að seljandi fái viðunandi uppbótartilboð , seljandi hefur rétt til að veita núverandi kaupanda 72 klukkustunda fyrirvara að lágmarki til að sleppa viðbúnaði til að selja eða hætta við samninginn .
Hvað þýðir að sleppa viðbúnaði til að selja meina? Það fer eftir orðalaginu og samningsskyldunni. Það gæti þýtt fjárhagslega hæfi til að kaupa nýtt heimili án þess að selja núverandi heimili kaupanda. Það gæti einnig þýtt að halda áfram að trúa því að núverandi heimili muni loka og ef það nær ekki af einhverri ástæðu gætir kaupandinn mikla peninga verið í hættu fyrir vanrækslu.
Samningar innihalda yfirleitt einhvers konar góðan trú og samskipti. Þetta þýðir að þú getur ekki staðist viðeigandi upplýsingar frá seljanda. Ef kaupandi þarf að selja heimili til þess að fá peningana til að loka afhendingu skal birta þetta mikilvæga staðreynd. Kaupandi hefur líklega skylda til að birta þessa staðreynd. Hins vegar, eftir birtingu, getur kaupandi verið frjálst að gera tilboð án þess að óvissa sé um að selja ef kaupandi er tilbúinn að taka áhættu.
Hver er venjuleg áhætta?
Áhættan er að kaupandi geti verið lögfræðilega ábyrgur fyrir því að ekki ljúka viðskiptunum eins og lofað er ef heimili kaupanda nær ekki. Án óvissa um að selja er engin "útákvæði" fyrir kaupandann, að undanskildum eðlilegum viðbótartímum, svo sem eins og mat, heimaskoðanir eða lántökur. Kaupendur sem íhuga þessa hreyfingu ættu einnig að fá lögfræðiráðgjöf og ekki treysta á þessari grein né fasteignasala þeirra sem grundvöll til að kaupa heimili þegar selt er án þess að neyðarástand sé fyrir hendi.
Fjárhagsáhættan gæti verið kaupanda sem er alvöru innborgun peninga eða gjaldþrotaskipti eða einhvers konar bætur til seljanda. Í minni reynslu kemur spurningin oft niður í alvöru innborgun peninga - mun kaupandi eiga rétt á að fá endurgreiðslu á innlausn peninga innborgun við uppsögn?
Það er annar langur grein. Í grundvallaratriðum er línan sú að seljendur vilja vera frjálst að selja til annars kaupanda eða viltu berjast um alvöru innborgun peninga? Ef kaupandi vill afhendingu og seljandi vill ekki sleppa því, munu flestir escrow fyrirtæki í Kaliforníu, til dæmis, leyfa aðilum að hætta við viðskiptin og yfirgefa afhendingu í deilu. Hins vegar þurfa báðir aðilar að undirrita afpöntunina.
Ef einn aðili neitar að undirrita afpöntunina og segjum að þrjóskur aðili sé kaupandinn, getur seljandi fundið höndina bundinn.
Hún getur ekki verið undir samningi við tvo kaupendur á sama tíma, þannig að seljandi gæti þurft að gera lagalega aðgerð til að fá samningaviðræður. Í þessum tilvikum, hvernig þessi ágreining er leyst, vel seljandi selur venjulega alvöru innborgun peninga. Sem leiðir okkur aftur á spurninguna: Er innborgun kaupanda í hættu? Það er spurning fyrir lögmann kaupanda að svara.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.