Allt sem hagnast af sölu heimilis þíns er ekki skattskyldur tekjur
Það er ekki endilega það. Margir skattgreiðendur geta haldið flestum - ef ekki öllum þeim peningum. Þú getur útilokað það frá skattskyldum tekjum þínum með því að nota útilokun heimilanna sem kveðið er á um í tekjuskattinum.
250.000 $ útilokun á sölu aðalhúss
Ógiftir einstaklingar geta útilokað allt að $ 250.000 í hagnaði vegna sölu á helstu heimilum sínum. Þú getur útilokað $ 500.000 ef þú ert gift.
Hér er hvernig það virkar: Ef þú ert einn og þú greinir $ 200.000 af hagnaði á sölu á heimili þínu, þarftu ekki að tilkynna eitthvað af þeim peningum sem skattskyldar tekjur. Það er minna en $ 250.000 útilokunarhæðin sem þú átt rétt á. Ef þér grein fyrir hagnað eða hagnað á $ 255.000 verður þú að tilkynna $ 5.000 af því sem fjármagnstekjur.
Auðvitað eru nokkrar reglur gildir.
The 2-Out-Of-5-ára regla
Útilokunin fer eftir eigninni sem er búsetu, ekki fjárfestingareign. Þú verður að hafa búið á heimilinu í að minnsta kosti tvö af síðustu fimm árum strax fyrirfram söludegi.
Tveimur árum þarf ekki að vera í röð og þú þarft ekki að búa þarna á söludegi. Þú getur búið á heimilinu í eitt ár, leigðu það út í þrjú ár og farðu síðan aftur í 12 mánuði.
IRS tölur að ef þú eyðir þessu miklum tíma undir því þaki, hæfir heimili þitt sem aðalbúsetu.
Þú getur notað þessa reglu 2 til 5 ára til að útiloka hagnað þinn í hvert skipti sem þú selur aðalheimili þitt, en það þýðir að þú getur aðeins krafist útilokunarinnar einu sinni á tveggja ára fresti vegna þess að þú verður að eyða að minnsta kosti mikinn tíma í búsetu.
Þú hefur ekki útilokað hagnaðinn á öðru heimili á síðustu tveimur árum.
Undantekningar á 2-út-af-5 ára reglan
Ef þú býrð á heimili þínu innan við 24 mánuði gæti verið að þú gætir útilokað að minnsta kosti hluta af ávinningi ef þú átt rétt á einum handfylli af sérstökum aðstæðum. Þú getur þá reiknað út hluta útilokunar þinnar miðað við þann tíma sem þú hefur búið þar.
Fjöldi mánaða sem þú varst í búsetu skiptu síðan númerinu með 24. Margfaltu þetta hlutfall með $ 250.000 eða $ 500.000 ef þú ert gift. Niðurstaðan er sú upphæð sem þú getur útilokað frá skattskyldum tekjum þínum.
Til dæmis gætir þú búið á heimili þínu í 12 mánuði, þá þurfti þú að selja það fyrir hæfilegan ástæðu. Þú ert ekki giftur. Tólf mánuðir deilt með 24 mánuðum kemur út í .50. Margfalda þetta með hámarks útilokun þinni á $ 250.000. Niðurstaðan: Þú getur útilokað allt að $ 125.000 eða 50 prósent af hagnaði þínum.
Ef hagnaður þinn er meira en $ 125.000, þá myndi þú aðeins taka við upphæðinni yfir $ 125.000 sem skattskyldar tekjur af skattframtali þínu. Ef þú greinir fyrir $ 150.000 ávinningi, þá myndi þú tilkynna og greiða skatta á $ 25.000. Ef hagnaður þinn er jöfn eða lægri en $ 125.000, getur þú útilokað allt upphæðin frá skattskyldum tekjum þínum.
Gildistími í búsetu
Þú þarft ekki að telja nokkuð tímabundið frávik frá heimilinu þar sem þú ert ekki þarna. Þú hefur leyfi til að eyða tíma í fríi eða af viðskiptalegum ástæðum miðað við að þú heldur áfram eigninni sem búsetu og þú ætlar að fara aftur þar.
Og ef þú þarft að flytja, þá gætir þú fengið að hluta til útilokun. Ef þú hefur búið í húsi þínu í minna en tvö ár geturðu útilokað hluta af ávinningi þínum ef vinnustaðurinn þinn hefur breyst. Þessi undantekning gildir ef þú byrjar nýtt starf eða ef núverandi vinnuveitandi þinn þarf að flytja á nýjan stað.
Ef þú ert að selja hús þitt af læknisfræðilegum eða heilsulegum ástæðum, skjaldu þessar ástæður með bréfi frá lækni. Þetta leyfir þér einnig að búa á heimilinu í minna en tvö ár. Þú þarft ekki að skrá bréfið með skattframtali þínu, en halda því áfram með persónulegar færslur þínar bara ef IRS vill fá staðfestingu.
Þú munt einnig vilja til að skjalfesta ófyrirséðar aðstæður sem gætu þurft að selja heimilið þitt áður en þú hefur búið þarna tíma. Samkvæmt IRS er ófyrirséður aðstæða "atburður sem þú hefðir ekki getað búist við áður en þú kaupir og hýsir aðalheimili þitt", svo sem náttúruhamfarir, breyting á atvinnu þinni eða atvinnuleysi sem yfirgaf þig ekki að mæta undirstöðu búsetukostnaður, dauði, skilnaður eða fjölbreytt fæðingar frá sama meðgöngu.
Virkir skyldir þjónustufulltrúar falla ekki undir búsetu regluna. Þeir geta fallið frá reglunni í allt að 10 ár ef þeir eru á "hæfur opinberrar framlengingar." Þetta þýðir að ríkisstjórnin bauð þér að búa í húsnæði ríkisstjórnarinnar í amk 90 daga eða um tíma án sérstakrar lokadags. Þú verður einnig hæfur ef þú ert settur á vaktstöð sem er 50 mílur eða meira frá heimili þínu.
Eignarreglan
Þú verður einnig að hafa eign eignina í að minnsta kosti tvö af síðustu fimm árum. Þú getur átt það á þeim tíma þegar þú býrð ekki þar eða býrð þar um tíma án þess að eiga það í raun. Tveggja ára búsetu og tvö ár eignarréttar þurfa ekki að vera samhliða.
Þú gætir hafa leigt heimili þitt og búið þar í þrjú ár, þá keypti þú það frá leigusala þínum. Þú fluttist strax út og leigði það til annars einstaklings, þá seldi þú það tveimur árum síðar. Þú hefur hitt bæði eignarhald og búsetu tveggja ára reglur - þú bjóst þar í þrjá og átti það í tvö ár.
Þjónustufulltrúar geta einnig fallið frá þessari reglu í allt að 10 ár ef þeir eru á hæfilegum opinberum skyldum.
Giftur skattgreiðendur
Giftuðu skattgreiðendur verða að skrá sameiginlega ávöxtun til að krefjast útilokunarinnar, og báðir verða að uppfylla reglurnar um búsetu frá 2 til 5 ára, þótt þeir þurfi ekki að hafa búið í búsetu á sama tíma. Aðeins einn maki verður að mæta eignarprófinu.
Ef einn maki deyr á eignarhaldstímanum og eftirlifandi hefur ekki gifst aftur, getur hún notað búsetu hins látna maka og eignarhaldstíma eins og hún er.
Skilinn skattgreiðendur
Eignarhald fyrrverandi maka þíns á heimilinu og tíma sem býr á heimilinu getur treyst á eigin spýtur ef þú eignast eignina í skilnaði. Þú getur bætt þessum mánuði við eignartímann og búið þar til að mæta reglum um eignarhald og búsetu.
Tilkynna um hagnaðinn
Ef þú greinir hagnaði sem er umfram útilokunarhæðirnar eða hæfir ekki, eru tekjur af sölu heimilisins þinnar færðar á áætlun D sem fjármagnstekjur . Ef þú átt heimili þitt í eitt ár eða minna, þá færðu hagnaðinn sem skammtímafjármagn. Ef þú átt það í meira en eitt ár er það skráð sem langtímahagnaður.
Skammtímaviðskipti eru skattlagðar í sama takt og reglulegar tekjur þínar en vextir á langtímavinstri eru hagstæðari: núll, 15 eða 20 prósent, allt eftir skattaheimild þinni.
Að halda nákvæmum skrám er lykillinn. Gakktu úr skugga um að fasteignasali þinn veit að þú uppfyllir skilyrði fyrir útilokun ef þú gerir það og gefur sönnun ef nauðsyn krefur. Annars verður hún að gefa þér form 1099-S og senda afrit til IRS. Þetta kemur ekki í veg fyrir að þú segist útiloka útilokunina en það getur flækja hluti.
Ef þú færð Form 1099-S verður þú að tilkynna sölu á heimili þínu á skattframtali þínu. Hafðu samband við skattarétt til að ganga úr skugga um að þú takir ekki skattlagningu ef þú þarft ekki.
Reikna kostnaðargrunn þinn og fjármagnstekjur
Formúlan til að reikna út ávinning þinn felur í sér að draga frá kostnaðargrundvelli frá söluverði þínu.
Byrjaðu á því sem þú greiddir fyrir heimilið og bætið síðan við kostnaðinn sem þú hefur stofnað til við kaupin, svo sem titil- og afhendagjöld og umboð fasteignasala . Bættu nú kostnaði við allar helstu úrbætur sem þú hefur gert, eins og að skipta um þak eða ofni. Því miður er ekki talað um að mála fjölskylduherbergið.
Dragðu frá uppsöfnuðum afskriftum sem þú gætir hafa tekið í gegnum árin, svo sem ef þú tókst alltaf að draga frá heimaviðskiptum. Sú tala er kostnaður þinn.
Hagnaður þinn væri söluverð heima hjá þér án kostnaðar. Ef það er neikvætt númer, hefur þú tapað. Því miður getur þú ekki dregið úr tapi af sölu á aðalheimilinu þínu.
Ef númerið sem kemur fram er jákvætt, gerðir þú hagnað. Dragðu úr gildi útilokunarinnar og jafnvægið er skattskyld hagnaður þinn.