Eitt af verstu heimilum sem ég hef nokkurn tíma átt í 1980 var hvítt fílahús. Sala gerðist svo hratt vegna eigendafjármögnunar sem ég hafði ekki tíma til að blikka mikið minna íhuga afleiðingar aðgerða míns. Við lokað í sjö daga. Heimilið sem ég hafði keypt lögun innisundlaug og mæld 8.600 ferningur feet, staðsett við fjallsrætur North Tustin, CA. Helstu vandamálið voru nærliggjandi heimili í hverfinu voru um 3.500 ferningur feet.
Þetta heimili var skrýtið önd.
Þegar kom tími til að selja nokkur ár seinna varð mér ljóst af hverju þetta heimili var erfitt að selja. Kaupendur heima vilja kaupa heimili í hverfum þar sem öll önnur heimili eru eins og þau heimili sem þeir eru að kaupa. Ef kaupandi vildi kaupa heimili eins mikið og 8.600 fermetra fætur, vildu þeir að aðrir heimilar í nágrenninu hafi sömu stærð. Ég fann að lokum stærri heimskingja og selt heimili hans til þess. En það var næstum eins og að leita að nálinni í haystack. Ég var bara heppinn.
Flestir eru mjög óheppnir þegar kemur að því að selja hvítt fílahús. Vandamálið er að kaupendur leita að samræmi. Þessi löngun er embed í náttúrunni. Það er þægilegt að vera umkringdur hlutum sem þekki og sameinast. Þess vegna kjósa menn frekar að kaupa heimili í miðjum blokkinni, til dæmis, en horn heima. Þeir skoða horn heimili eins áhættusamari, fleiri verða, öðruvísi en á milli hornanna.
Kaupendur hafa tilhneigingu til að fara framhjá betri húsum sem líkjast ekki öllum öðrum í kringum það.
Ef öll heimilin í hverfinu eru yfirleitt 2.000 fermetra fætur, til dæmis og heimili þitt er 4.000, getur það tekið nokkurn tíma að selja það. Það er vegna þess að kaupendur sem kaupa 4.000 fermetra fætur heima vilja kaupa þessi stærð heima í hverfinu af öðrum 4.000 fermetra fótum.
Þeir vilja lifa við hliðina á öðru fólki eins og sjálfum sér. Þau eru fólk sem myndi ekki búa í 2.000 fermetra fæti heima. Þeir vilja ekki kaupa besta húsið í blokkinni heldur. Þvert á móti eru peningar gerðar með því að kaupa verra húsið í húsinu og bæta því húsi í samræmi við aðra.
Það myndi gera þessa tegund af fólki mjög óþægilegt að búa á svæði þar sem heimili þeirra er gífurlegt í samanburði við önnur heimili í kringum hana.
Þegar ég finn mig í aðstæðum þegar ég verð að selja hvít fílahús, þá er það fyrsta sem ég geri að spyrja seljenda hvers vegna þeir keyptu húsið í fyrsta sæti. Hvað vakið þau sérstaklega við þetta tiltekna hús? Þetta svar er það sem ég legg til að finna fólk svoleiðis. Það er það sem ég legg áherslu á að markaðssetja heimilið, svo ég geti laðað kaupendum sem vilja það sama.
Í öðru lagi leita ég að markaðsaðstæðum sem gera hvíta fílahúsið æskilegt. Til dæmis, ef markaðsaðstæður koma fram á markað seljanda er það fullkomið. Vegna þess að það er besta tegund markaðarins þar sem að selja hvítt fílahús. Á mörkuðum seljanda selja heimilin yfirleitt mjög fljótt og það er takmarkað birgðahald. Ef þetta hvíta fílahús endar að vera eina heimili til sölu í hverfinu, þá eru það góðar fréttir fyrir seljanda þess hús.
Það þýðir að kaupandi má ekki taka eftir neinu af nærliggjandi heimilum né nota þær til samanburðar.
Á mörkuðum seljenda eru kaupendur oft álagðir til að finna heimili, og það er mikið af samkeppni. Oft skapar þessi markaðsaðstæður margar tilboð . Margir tilboð fæða af löngun, og þegar þessi hvít fíll er eini heiman í boði til sölu, getur það dregið mikla athygli sem myndi annars ekki draga á markaði sem er hægari en samkeppnisaðili.
Þriðja ábendingin er að markaðssetja kaupendur í öðrum borg sem hafa tilhneigingu til að velja borgina þína til flutnings. Samfélag eins og Riverside í Suður-Kaliforníu gæti dregið kaupendur frá Los Angeles. Kaupendur sem flytja frá dýrt svæði í ódýrari svæði gætu fundið lægra söluverð svo tæla að þeir greiði peninga. Ef þeir borga peninga, þá er engin mat.
Ef það er engin mat, lækkar það líkurnar á að umsjónarmaður muni gefa út lágt mat á grundvelli lægra söluverðs fyrir smærri heimilum.
Og síðast, auðvitað, er alltaf tækifæri, ef seljandi ætti svo að velja, að selja þessi hvít fíl einfaldlega til lægra verðs, meira í takt við önnur heimili á svæðinu. Fyrir suma seljendur, myndi það þýða að taka tap á sölu.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.