Beygja heimili þitt í leigu gæti leyft skattalagi
Eftir Julian Block, dómsmálaráðherra
Flestir munu segja þér að það sé ómögulegt eða ekki leyfilegt að skrifa tap á heimilinu á persónulegum búsetu sölu, en það væri rangt. Almennt bannar skattakóði IRS einhverjar frádráttar á tapi vegna sölu á aðalbúsetu. Hins vegar heimilar það nokkrum undantekningum fyrir að skrifa heimatap á persónulegum búsetu.
Til dæmis gerir lögin frádrátt fyrir tapi vegna sölu á persónulegum búsetu sem hefur verið breytt í leiguhúsnæði.
En það takmarkar upphæð afskriftarinnar. Engin frádráttur fyrir verðmæti áður en þú byrjar að leigja.
Upphafsstaðurinn er (1) aðlagaður grundvöllur á viðskiptadagsetningu eða (2) sanngjörnu markaðsvirði á viðskiptadagsetningu, hvort sem er lægra. Eftir að þú hefur ákveðið lægra (1) eða (2), auka þessi upphæð til að endurspegla leigutímabilbætur sem auka verðmæti þess. Næst skaltu draga frádráttar á leigu-tímabili vegna afskrifta. Það sem þú kemur að lokum á er leiðrétting á eigninni á söludegi. Þegar þú selur er húseignin á tapi frádráttar þín sú upphæð sem á sölufjárhæðin er hærri en söluverð.
Á sýrandi fasteignamarkaði gæti leiðrétting grunnsins á söludegi verið verulega lægri en upphafleg kostnaður. Að jafnaði byrjar grunnurinn sem upphaflegur kostnaður, þ.mt skuldir sem eru gerðar eins og fyrsta eða annað veð , auk breytinga upp eða niður.
Stilla upp á móti til að endurspegla útgjöld vegna ákveðinna uppgjörs- eða lokakostnaðar sem tengjast kaupunum, svo sem lagalegum gjöldum og / eða úrbætur. Stilla niður fyrir upphæð af sölu af sölu fyrir 7. maí 1997, af áður áttu heimili þar sem skattur var frestað. Allar þessar breytingar á upprunalegu kostnaðarárangri þínu leiða til þín.
Dæmi: Árið 2001 kaupir þú fyrsta persónulega búsetu þína fyrir 200.000 $. Árið 2003 ferðu út úr húsinu og leigir hana. Á þeim tíma ákveður þú að sanngjarnt markaðsvirði þess sé $ 180.000. Í kjölfarið tekur þú afskriftir frá $ 20.000 og selur eignina fyrir $ 150.000.
Þú gætir held að tapið þitt sé $ 50.000 - munurinn á upphaflegu kostnaðarverði 200.000 $ og söluverð 150.000 $. En IRS takmarkar tapið á aðeins 10.000 $ - það upphæð sem upphæð 160.000 Bandaríkjadala við upphaf sölustaðar (sanngjörn markaðsvirði 180.000 $ á viðskiptadag minus leigutímabil af $ 20.000) fer yfir 150.000 $ sölu verð.
Þegar leigutímabilið er í innan við eitt ár getur innstæðueigendastofnunin krafist þess að tjón skuli ekki leyft með þeim forsendum að viðskiptabreyting seljanda á búsetu á leiguhúsnæði væri aðeins tímabundið, ekki varanleg. Viðmiðunarreglur fyrir heimili seljenda vara við að "þú hefur ekki breytt heimili þínu til leiguhúsnæðis ef þú leigir tímabundið út gamla heimili þínu áður en þú selur það." Hins vegar eru leiðbeiningarnar um hvað er tímabundið og það sem er varanlegt á engan hátt síðasta orðið. Þeir endurspegla aðeins opinbera stöðu IRS um mál og eru ekki bindandi fyrir dómstólum.
Enn fremur, samkvæmt leiðbeiningunum, mun IRS líta á persónulegan búsetu sem hefur verið breytt í leiguhúsnæði "ef þú setur heimili þitt með fasteignasala til leigu eða sölu og það er ekki leigt." Þýðing: Þú verður að reka út húsið áður en þú getur tekið frádrátt. Þessi takmörkun hefur verið staðfest af dómstólum.
Ef þú ert í vafa skaltu alltaf hafa samband við faglega skattskoðanda eða CPA áður en þú treystir heimilisskorti á persónulegum búsetu. Athugaðu einnig með IRS til að ganga úr skugga um að þú uppfyllir nýjar skattalög, sem breytast á hverju ári. Eignarskattar í sumum ríkjum eins og Kaliforníu eru nú takmörkuð við hámarksfrádrátt 10.000 $ samkvæmt Trump 2018 skattalögum.
Julian Block er skattfræðingur frá Larchmont, New York.
Breytt af Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Þegar skrifað er, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.