Ef flestir heimavörendur voru heiðarlegir með sig, myndu þeir átta sig á því að þeir ættu ekki að vera falið að velja skráningarverð vegna þess að þeir eru sannarlega ekki í fasteignaviðskiptum. Á hinn bóginn, hver er betra en að velja listaverð en heimili seljendur vegna þess að þeir eiga eigið fasteignir og eiga hlut í verðmæti þess. Samt eiga heima og átta sig á verðmæti þess á opnum markaði, eru almennt tveir algjörlega andstæðar staðreyndir.
Það sem gerir enn frekar ástandið er að margir heimili seljendur munu velja skráningarfulltrúa sem byggist á umboðsmanni sem bendir á hæsta listaverðið, eins og á einhvern hátt umboðsmaðurinn hefur töfrandi völd til að selja heimilið fyrir meiri peninga en umboðsmaður sem bendir á sanngjarnt listaverð. Söluaðilar gera sér grein fyrir því að listaverð, þegar allt annað er fjarlægt í burtu, er nokkuð óverulegt og óverulegt. Listaverðið er aðeins mikilvægt að því marki sem það gæti dregið eða hrundið hugsanlega heimkaupanda. Það er söluverð og síðari metið gildi sem bera meiri þyngd.
Mistök # 1: Að byggja upp söluverð á því hversu mikið seljanda vill eða þarfnast
Nokkrum mánuðum síðan, en við gerð framsetningu á FaceTime skráningu, spurði seljandi hvers vegna ég nenni ekki að finna út hversu mikið þeir vildu. Þeir sögðu að hver annar umboðsmaður sem þeir höfðu viðtal áttu þá spurningu, og ég gerði það ekki. Þeir voru ruglaðir.
Ég svaraði heiðarlega: "Það skiptir ekki máli hversu mikið þú vilt." Ég gæti sagt með því að líta í augum þeirra að ég hefði misst neina brún sem ég gæti haft á að fá skráningu. Sem var fínt. Þeir hlustuðu ekki.
Það skiptir ekki máli hversu mikið seljandi telur að hann eða hún þurfi að fá fyrir heimilið vegna þess að söluverð er ekki byggt á þörfum seljenda né óskir.
Söluaðilar passa annaðhvort við markaðinn eða selja ekki heimili . Markaðsvirði er ráðist af því hve mikið kaupandinn er tilbúinn að greiða og, ef kaupandinn er að treysta á fjármögnun til að ljúka sölu, hversu mikið matarinn telur að heimili sé þess virði. Hvaða umboðsmenn vonast eftir eða seljendur vilja skiptir engu máli í hinum raunverulega heimi.
Mistök # 2: Að byggja upp söluverð á skráðri verð nágranna þíns
Fólk hefur tilhneigingu til að muna söluverð heima þegar það var upphaflega skráð meira en söluverð við lokun. Merkið fer í garðinn, fingur fljúga til lyklaborðsins og þar er heima náunga þinnar á netinu í allri sinni dýrð, verðlagður langt umfram allt sem þú vonaðir alltaf að fá. Hins vegar er verðið sem heiman er skráð á og það verð sem það selur að lokum getur verið mjög mismunandi.
Á markaði sterkra seljenda gæti heimilið selt yfir listaverð. Á markaði kaupanda gæti heimilin selt undir markaðsvirði. Það er einnig skilyrði heimilisins að íhuga, uppfærsla hennar eða skortur á því, annmarkar sem uppgötvast meðan á skoðun heima - allt sem getur haft áhrif á endanlegt söluverð.
Athugasemd: Eina tegund sambærilegra sölu sem er marktækur er seld heimili af svipuðum stærð, stillingum, ástandi og staðsetningu.
Og venjulega mun appraiser nota 3 sambærilega sölu í lágmarki og vilja sex. A nágranni getur skráð heimili fyrir gazillion dollara og ef svo er hefur það engin áhrif á raunverulegt gildi.
Mistök # 3: Að byggja upp söluverð að meðaltali fermetrakostnaði
Á sumum svæðum landsins eru einföld heimilin æskilegra en tveggja til þriggja hæða heimila og þótt fermetra myndefni þessara heimila gætu verið eins, gætu heimilisfast heimili selt á hærra hvern fermetra fæti kostnaður .
Frekari, minni heimili myndi venjulega bera hærra hvern fermetra feta kostnað en stærri heimili. Ef allar heimilin í hverfinu þínu eru tveir sögur og selja að meðaltali á fermetra fótarkostnaði gætir þú hugsanlega metið gildi á grundvelli meðaltals fjórfótar kostnaðar en líkurnar eru á heimilum mismunandi. Fjórir fótur meðaltöl eru yfirleitt frjálslegur leiðarvísir.
Hvernig fasteignasala áætla skráða verð fyrir seljendur
Stundum munu fasteignasala spyrja hversu mikið aðrir umboðsmenn hafa lagt til, og þá mun þessi umboðsmaður höggva verðið til að virðast sem meira aðlaðandi kostur fyrir seljanda. Ekki velja umboðsmann miðað við hæsta söluverð. Veldu umboðsmann á grundvelli heiðarleika, þekkingar, reynslu og hæfni til að selja heimili þitt án mikillar leiklistar.
Umboðsmenn gætu gefið þér úrval af söluverði:
- Verðið heima ætti að vera skráð fyrir á markaðnum.
- Söluverð kaupanda mun bjóða.
- Verðið sem appraiser mun nota og sem banki mun lána.
Mikilvægt er að koma á verði sem mun laða að kaupanda til að skoða heimili þitt í eigin persónu, sem er ekki endilega það verð sem það mun selja. Velja rétt sölugengi ætti að byggjast á sambærilegum sölu, markaðshreyfingu og ekkert annað skiptir máli.
Ef markaðurinn uppfyllir ekki væntingar seljanda gæti seljandi viljað bíða þar til markaðurinn fellur í takt.
Þegar skrifað er, er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, miðlari-félagi í Lyon Real Estate í Sacramento, Kaliforníu.