Já, þú getur keypt heimili í eftirlaun
Þú þarft ekki að gera það með þessum hætti. Þú getur fengið veð þegar þú ert á eftirlaun .
Til að finna út sérstakar kröfur, viðtalaði ég Patrick Gavin, útibúastjóri og verðbréfamiðlara fasteignaveðlána við tryggð hlutfall, 8. stærsta einkahlutadeildarbanki í Bandaríkjunum.
Patrick hefur verið lánveitandi síðan 1974.
Skulum líta á það sem ég lærði frá Patrick um það sem þarf til að fá veð þegar þú ert á eftirlaun. Ég hef brotið í 6 meginflokka hér að neðan.
Ákvörðun tekna fyrir retirees
Retirees gera ráð fyrir að ef þeir eru ekki með launagreiðslu, þá munu þeir ekki eiga rétt á veð vegna tekna.
Í raun hafa lánveitendur tvær aðferðir sem lýst er hér að neðan sem þeir geta notað til að reikna tekjur fyrir eftirlaun sem er að teikna á eignum sínum.
Niðurfærsla frá starfslok
Fyrir lífeyrisþega sem fylgja eftir áætlun þar sem þeir eru nú á eftirlaunum en kunna að tefja upphaf almannatrygginga eða lífeyristekna er hagstæðasta kosturinn að gera að nota "niðurfærslu á eignum" aðferð til að ákvarða tekjur. Hér er hvernig það virkar.
Svo lengi sem lántakandi er 59 ½ getur lánveitandi notað nýlegar úttektir úr starfslokareikningi sem sönnun á tekjum. Segðu til dæmis að nýlegar bankareikningar sýna úttektir á $ 4.500 á mánuði frá IRA (lánveitandi þarf að sjá úttektar í amk 2 mánuði).
Þessi $ 4.500 yrði talin mánaðarlegar tekjur. Stundum þarf lánveitandi bréf frá fjárhagsáætluninni eða fjármálastofnun sem staðfestir þessar afturköllunarhæðir.
Aðferðir til að fjarlægja eignir
Fyrir retirees með mikið af fjárfestum eigna, eigna niðurbrot aðferð til að ákvarða tekjur getur virka vel.
Með þessari aðferð byrjar lánveitandi með núverandi verðmæti fjáreigna. Þá draga þau frá sér hvaða upphæð sem verður notuð fyrir niður greiðslu og lokakostnað. Þeir taka 70% afganginn og skipta um 360 mánuði.
Segjum til dæmis að einhver hafi 1 milljón Bandaríkjadala í fjáreignum. Þeir eru að fara að nota $ 50.000 fyrir niður greiðslu. Það skilur 950.000 $. Taka 70% af því, sem er $ 665.000 og skipta um 360. Niðurstaðan, $ 1.847, er mánaðarlegar tekjur sem notaðar eru til að hæfa lántakanda.
Auðvitað teljast allir aðrir tekjutekjur, svo sem lífeyristekjur, almannatryggingar eða mánaðarlegar lífeyri tekjur auk tekna með því að nota aðferðirnar hér fyrir ofan.
Skuldir við tekjur og húsnæðisgjöld
Þegar tekjur eru ákvörðuð skal heildarskuldir þín á tekjuhlutfalli og húsnæðisskuldbindingar uppfylla kröfur lánveitanda.
Skuldir við tekjuhlutfall
Fyrir húsnæðislán sem fellur undir kröfu um örugga höfn, ekki meira en 43% af tekjum þínum geta farið í átt að skuldaþjónustu. Þetta hlutfall skuldgreiðslna til tekna er kallað skulda til tekjunarhlutfalls.
Skuldir fela í sér nauðsynlegar greiðslur eins og friðþægingu og aðstoð barns, auk bílgreiðslna, lánveitingar nemenda, lágmarksgreiðslur á kreditkorti og heildaráætlað húsnæðisgreiðsla þ.mt höfuðstóll, vextir, fasteignaskattar og tryggingar.
Eitt sem hægt er að fá af störfum í vandræðum á þessu sviði er að undirrita lán fyrir fullorðna börn. Jafnvel þótt þú sért undirritaður, þá geta þessar greiðslur treyst eins og krafist er greiðslna og geta dregið úr hæfni þinni til að taka þátt í veð.
Íbúðalánasjóður
Í húsnæðiskostnaði er átt við höfuðstól og vexti hluta veðsins auk skatta og trygginga (vísað til sem PITI). Þetta hlutfall verður að vera undir 36% sem þýðir að húsnæðisgjöld þín geta ekki farið yfir 36% af tekjum þínum.
Lánshæfiseinkunn
Hver lánveitandi mun hafa eigin reikningsskilaaðferðir, en eitt er víst - því lægra lánshæfismat þitt, því hærra vextir þínar. Ef þú vilt fá bestu verðin, fáðu kreditkortið þitt til 780 eða meira.
Betri lánshæfiseinkunn getur einnig gefið þér meira sveigjanlegt herbergi á öðrum hæfilegum sviðum.
Til dæmis var Patrick að vinna með lántaka sem hafði lánshæfiseinkunn yfir 780 og lánveitandinn gerði lánið þrátt fyrir að hlutfall skulda til tekna væri 48%.
Staða umráðs
Annar þáttur sem notaður er til að ákvarða vexti á veð er ætlað umráð. Mun þetta vera aðal eða annað heimili? Helstu heimili fá betri verð.
Útborgun
Sem eftirlaunþegi getur krafist niðurfærsla verið mismunandi eftir því hvaða tekjuaðferð er notuð. Fyrir niðurfærslu í eftirlaunaaðferð er hægt að setja allt að 5% niður. Fyrir áætlun um eignaútdráttaráætlun að setja 30% niður.
Og ef þú ert að hugsa um að koma upp með greiðsluna þína með því að taka stóran skammt af peningum úr IRA eða annarri skattframtali, þá myndi ég ráðleggja þér að endurskoða þetta. Þessi afturköllun mun allir vera skattskyldar tekjur og taka stóran skammt út á einu ári getur haft áhrif á hærra skattaheimild .
Eftir lokun lausafjárstöðu
Annar krafa verður sú upphæð eftir lokun lausafjármuna sem þú hefur í boði. Lánveitendur vilja sjá að þú munt hafa að minnsta kosti sex mánuði af heildarhúsnæðisgjöldum (PITI) að lágmarki eftir áskilið eftir að þú hefur keypt heimilið. Til að reikna út þetta mun lánveitandi bæta við öllum fjáreignum sem hægt er að staðfesta (sem þýðir að þú þarft reikningsyfirlit) og nota síðan 60-70% af því upphæð.
Aðrar lánveitingar
Ef þú ert hæfur sem öldungur, gætirðu viljað líta á VA lán. Með VA lán er hægt að setja núll niður en í stað þess að greiða niður greiðir þú fjármagnsgjald sem getur verið 2,15% af lánsfjárhæð fyrir fyrstu notendur áætlunarinnar og 3,3% ef þú hefur tekið VA lán áður. Þessi fjármögnunargjald er hægt að fjármagna í lánið.
VA lán krefjast skulda á tekjuhlutfalli 43% eða minna, og þeir þurfa að fá nokkrar leifar mánaðarlegar tekjur. Ef þú átt nóg af fjárfestingartekjum er hægt að ákvarða tekjutekjur með því að taka tveggja ára meðaltal af arði og vaxtatekjum af áætlun B á skattframtali þínu.
Umsókn um veð
Besta leiðin til að komast að því hvers konar veð þú getur fallist á er að tala við veðmiðlari. Guaranteed Rate býður lán í öllum ríkjum og jafnvel á netinu forrit sem þeir kalla Digital Mortgage þar sem þú getur farið í gegnum allt ferlið á netinu. Þeir bjóða upp á $ 250 kredit fyrir þá sem nota þetta forrit.
Þú vilt líka að gera áreiðanleikakönnun þína á húsinu sem þú ert að kaupa. Fyrir það myndi ég mæla með að þú skoðir HouseFax. Það er eins og CarFax®, en fyrir húsið þitt. Ég reyndi HouseFax á eigin eign og fannst ánægjulega nein neikvæð óvart en ég hef heyrt af mörgum sem hafa lært alls konar áhugaverða hluti um fortíð sína í gegnum HouseFax.
Ætti þú að hafa veð í eftirlaun?
Þegar við lauk viðtalið okkar sagði Patrick: "Í lok dagsins spyr ég mig hvað er besta veðrið? Svar mitt er ekkert. "
Patrick er rétt. Rannsóknir sýna að flestir retirees eru betra að borga veð fyrir starfslok .
Hugsanlegur undantekningur væri hins vegar hærri virði fólks sem gæti verið fær um að nota skuldir til að nýta sér jafnvel þrátt fyrir allt starfslok .