Stundaskrá E Skattaráð
Leigjandi verður að halda framúrskarandi færslur varðandi kostnaðargrunn, tekjur og gjöld og besta leiðin til að halda utan um allt þetta er að setja upp töflureikni - skattyfirvaldið getur jafnvel haft sniðmát sem þú getur notað.
Hér eru hlutirnir sem þú vilt fylgjast með:
- Kaupverð hússins, íbúðarhúsnæðisins eða íbúðarhúsnæðis sem þú ert að leigja út
- Uppsafnað afskriftir og núverandi árleg afskriftir á eign þinni
- Leiga tekjur
- Öryggisinnstæður sem þú fékkst
Þú verður líka að fylgjast með ýmsum kostnaði sem tengist leiguhúsnæði þínu, þ.mt:
- Umboð eða fasteignagjöld
- Auglýsingar kostnaður
- Þrif, viðhald og viðgerðir kostnaður
- Homeowners tryggingar og HOA gjöld
- Fasteignagjöld og vaxtakostnaður
- Öryggisinnlán endurgreidd til leigjanda
- og ýmis önnur útgjöld, svo sem tólum, landmótun og sorpasöfnun
Ef þú fylgist með þessum kostnaði með því að nota persónuleg fjármálakerfi eða tölvublað, eru mánaðarlegar og árslokskýrslur þínar rétt innan seilingar og þú getur auðveldlega prentað þau út.
Lítil takmarkanir á líffræðilegri virkni
Hér er örlátur IRS regla # 1: Ef einn af leigueignum þínum hefur tap á árinu, getur það tap verið jafnað gegn tapi og hagnaði allra annarra leigueigna.
Nú er þetta kannski ekki svo gott: Ef heildarfjölda allra eigna þinna er neikvæð - tap - það tap gæti verið að fullu, að hluta eða ekki frádráttarlaust á móti öllum öðrum tekjum ársins vegna óbeinar takmarkanir á virkni taps.
Leigja út fasteignaeign er almennt talin aðgerðalaus, jafnvel þó að þú verðir umtalsverðan tíma til að velja réttu leigjendur, gera við leigueininguna og skoða eignina fyrir reglubundið viðhald.
Tap frá aðgerðalausri starfsemi er takmörkuð við að staðhæfa óbeinan hagnað.
Ef þú tekur virkan þátt í leigufyrirtækinu getur allt leigt tap verið dregið allt að $ 25.000 á ári í samanburði yfir öll leigueignir þínar. Giftað fólk sem skráir sig sérstaklega hefur leigutap takmörk allt að $ 12.500 að því tilskildu að einstaklingur bjó í sundur frá maka sínum á öllum tímum á skattárinu. Fjárhæð leigutaps sem leyfður er fyrir virkan þátttakanda í leiguhúsnæði er breytilegt miðað við breyttar leiðréttar brúttótekjur þínar (MAGI):
- Fyrir MAGI af $ 100.000 eða minna ($ 50.000 eða minna ef gift umsókn er fyrir hendi), getur leigutap dregist að fullu, allt að $ 25.000 ($ 12.500) takmörk.
- Fyrir MAGI á milli $ 100.000 og $ 150.000 (á milli $ 50.000 og $ 75.000 ef gift er að skrá sig sérstaklega), getur leigutapið verið dregið upp að 50% af mismuninum á milli $ 150.000 ($ 75.000 ef gifting er aðskilin) og MAGI.
- Fyrir MAGI yfir $ 150.000 ($ 75.000 ef gift innlagning fyrir sig) getur ekkert leigutapið verið dregið frá öðrum tekjum.
Þú getur borið tjón fram á við
Þetta leiðir okkur til örlátur IRS regla # 2: Leiga tjón sem takmarkast af óbeinum aðgerða tap takmörkunum er hægt að flytja fram til síðari skattársins þegar þeir geta vegið upp á leigutekjur.
Þær takmarkanir á óbeinum aðgerðum eru beittar á hverju ári en leigutap er áfram áframhaldandi ár eftir ár þar til tapið er annaðhvort notað með því að úthluta leigutekjum eða með því að draga það frá öðrum tekjum.
Form 8582 er notað til að reikna út takmarkanir á óvirkum virkni og halda utan um leigutap sem safnast fyrir á hverju ári fyrir hvern eign.
Tax Planning fyrir leigjandi
Leigjendur ráða stundum lítið af hagnaði þegar leigutekjur eru nægjanlegar til að greiða veð og fasteignaskatt, tryggingar og viðgerðir. En leigjandi fær að lækka kaupverð leiguliðsins og þetta getur oft snúið lítið efnahagslegan hagnað inn í lítið skattalegt tap - gjöld umfram tekjur eftir að afskriftir eru teknar til greina.
Sérhver svo oft, þó leigjendur standa frammi fyrir stórum kostnaði, svo sem að skipta um þak eða slá íbúð eftir langtíma leigjandi laust.
Í þessum kringumstæðum er hugsanlegt að leigusala hafi tjón sem er hærra en 25.000 Bandaríkjadalir, en losunarreglur um óbeinar aðgerðir takmarka tapið að nákvæmlega $ 25.000. Eftirstöðvarnar verða fluttar yfir á næsta ár þegar húseigandi mun vonandi hafa meira af hagnaði og mun geta tekið á móti umframtekjuskatti.
Selja Leiga eignir
Leiganartap fyrir tiltekna eign er heimilt að fullu á því ári þar sem eign er seld í fullri afstöðu til ótengdra kaupanda.
Selja hús, íbúðabyggð eða aðra leiguhúsnæði er ekki það sama og að selja aðalbúsetu þína. Rétt eins og þegar þú reiknar með hagnaði er formúlan til að reikna hagnaðinn eða tapið á leiguhúsnæði með því að draga frá kostnaðargrundvelli frá söluverði þínu.
Leiðrétt kostnaðargrunnur fyrir leiguhúsnæði
Formúlan til að reikna út kostnaðargrunn þinn á leiguhúsnæði er sem hér segir:
- Kaupverð
- Auk kaupkostnaðar (titil- og afhendagjöld, fasteignasala þóknun osfrv.)
- Aukin úrbætur (skipta um þakið, nýja ofninn osfrv.)
- Auk sölukostnaðar (titil- og afhendagjöld, fasteignasala þóknun osfrv.)
- Auk uppsafnaðar afskriftir (eins og greint er frá á skattaformi)
- Jafngildir kostnaðargrundvelli
Reiknaðu hagnað þinn eða tapið væri:
- Söluverð
- Minnkaðu kostnaðargrunn þinn
- Jafngildir ávinningi þínum eða tapi
Ef númerið sem kemur fram er jákvætt, gerði þú hagnað þegar þú selt leiguflug þitt. Ef númerið sem kemur fram er neikvætt, stofnað þú tap. Hagnaður á leiguhúsnæði er hægt að skattleggja að hluta til sem afskriftir endurheimta að hámarki 25 prósent skatthlutfall og að hluta til sem fjármagnstekjur . Sala á leigu á fasteignum er tilkynnt á eyðublaði 4797 og allar útreikningar á fjármagnstekjum eru færðar á dagskrá D.
Real eign og takmörkuð ábyrgð
Margir leigjandi telur að mynda fyrirtæki, hlutafélög eða samstarf til að eiga eignir sínar. Fyrirtæki gæti verið óhagstæð vegna þess að fyrirtæki hafa ekki valið skatthlutfall á langtímahagnaði.
Hlutafélags myndi geta náð langtímagreiðslum í gegnum meðlimi sína þannig að hagnaður væri enn gjaldgengur fyrir valinn 15 prósent hlutfall á langtímavinningum. Leigjendur ættu að ræða þetta og önnur lagaleg atriði til að mynda fyrirtæki fyrir leigueigendur með lögfræðingi til að öðlast skilning á öllum lagalegum og fjárhagslegum afleiðingum slíkrar stefnu.