Viðskiptavinir myndu gefast upp eftir fjölmörgum tilraunum.
Í dag er ég fús til að segja að bankarnir virðast hafa snúið við horninu. Þó að enn séu vasar af vanrækslu virðist bankarnir og veðfyrirtækin að öllu leyti vera að gera nokkuð trúverðugt starf til að fá viðskiptavinum sínum í gegnum ferlið án of mikillar streitu.
Margir viðskiptavina okkar koma til okkar á barmi gjaldþrots . Stundum eru þeir bara ekki meðvitaðir um tækifæri þeirra til að breyta lánum sínum. Stundum eru þeir of seinir áður en þeir reyna að breyta. Stundum halda bankarnir áfram með foreclosure, jafnvel þó að viðskiptavinir þeirra séu að reyna að selja eignina, fá endurfjármögnun eða hefja breytinguna. Við skráum gjaldþrotaskipti til að nýta sér sjálfvirka dvölina , fyrirmæli sem ætlað er að stöðva þessar foreclosures og aðrar söfnunaraðgerðir, gefa skuldara (það er það sem við köllum fólk sem skráir gjaldþrotaskipta) smá öndunarrými og annaðhvort útrýma miklu eða öllu Afgangurinn af skuldum sínum í gegnum kafla 7 máli , eða settu þær upp á endurgreiðsluáætlun í 13. kafla málsins sem fjallar ekki aðeins veðlán sín en aðrar skuldbindingar.
Sambandslíkanið er kallað Home Affordable Mortgage Program eða HAMP. Í þessari grein munum við líta á hvað HAMP getur gert og hvernig það virkar í gjaldþrotaskipti.
Svo hvað er munurinn á endurfjármögnun og lánabreytingu?
Ef þú þarft nýjar skilmálar eða leið til að gera heimili þitt hagkvæmari, þá hefur þú tvö val: endurfjármagna eða breyta.
Endurfjármögnun kemur í stað gamla lánsins með alveg nýjum. Venjulega er endurfjármögnun hönnuð til að draga úr vexti eða breyta hagstæðari kjörum, eins og stillanlegt hlutfall, til hagstæðara kjara. Það er hægt að ná fram með núverandi lánveitanda eða alveg nýjum lánveitanda. Það krefst þess að lántakandi sé áreiðanlegt og að verðmæti eignarinnar hafi ekki lækkað þannig að lánið sé neðansjávar (lántaki skuldar meira en eignin er þess virði.
Breytingin breytir skilmálum núverandi láns. Það krefst ekki sömu lánshæfiseinkunnir sem endurfjármögnun gerir þó að lántaki þurfi að sýna að hún muni fá nóg af tekjum til að greiða. Reyndar er lánbreytingaráætlunin hönnuð til að hjálpa húseigendum sem hafa orðið fyrir einhvers konar fjárhagslegum breytingum. Það kann að vera varanlegt eða það gæti verið tímabundið ef einhver ástæða er til að gruna að aðstæður lántakanda breytist. Það er oft meiri sveigjanleiki í því sem lánveitandi kann að vera reiðubúinn til að gera lánið á viðráðanlegu verði en vextirnir verða oft hærri en lántakandi gæti fengið í endurfjármögnun.
Getur þú enn fengið húsnæðisbreytingu meðan á gjaldþrotaskipti stendur?
Já. Reyndar hafa margir viðskiptavina míns breytt góðum lánum sínum og komið fram úr gjaldþroti með færri skuldir og ósnortinn og nýjustu veð.
Hverjir geta fengið lánshæfismat?
Þetta fer eftir þjónustuveitunni þinni og hvort lánið þitt sé í eigu banka, veðfyrirtækis eða aðila eins og Fannie Mae eða Freddie Mac. Hver hefur sína eigin kröfur og viðmiðanir. En almennt verður þú sennilega hæfur ef
- Þú eyðir meira en 31% af tekjum mánaðarlega á húsnæðiskostnaði (veð greiðslu, tryggingar, fasteignaskattar, húseigendur félagsgjöld).
- Þú ert annars ekki gjaldgengur fyrir endurfjármögnun veðsins.
- Þú ert annað hvort slæm eða í hættu á vanskilum vegna breytinga á fjárhagslegum kringumstæðum.
- Verðmæti hússins hefur lækkað og þú skuldar meira en húsið er þess virði.
HAMP breytingar geta verið notaðar til að breyta lánum á aðalheimili og tilteknum leiga eignir.
Hvað gerir Mortgage Modification?
Umsókn
Í fyrsta lagi er umsóknin. Flestir lánveitendur munu krefjast tekna til að tryggja að lántakandi hafi amk lágmarks tekjur til að gera greiddar breytingar. Flestir lánveitendur þurfa einnig að fá lánshæfismatsskýrslu, þótt lágmarks eða hámarks lánsfé sé ekki nauðsynlegt. Þetta er venjulega til að ákvarða hversu mikið önnur skuld lántakanda þarf að þjóna í hverjum mánuði.
Prufutilfærslur
Í öðru lagi er reynslutímabilið. Þegar öll pappírsvinnan er lokið og lánveitandi ákveður að lántakandi muni líklega uppfylla lágmarkskröfur hans, verður lántakandi boðið upp á tækifæri til að gera röð af prufuútgjöldum. Þrjár greiðslur eru númerin sem ég sé oftast.
Þegar greiðslugreiðslur hafa verið gerðar mun lánveitandi taka endanlega ákvörðun um breytingar og bjóða upp á breytingar á lántakanda.
Hvaða lánshugtök munu breytast?
Markmiðið með HAMP-breytingum er að gera lánið hagkvæmt fyrir lántakanda og koma í veg fyrir að lánveitandi missi meira en það þarf að. Lánveitandi getur breytt nánast öllum greiðsluskilmálum þ.mt
- Lækka vexti
- Umbreyting lánsins frá stækkanlegu gengi til fastra vaxta
- Lengja lengd, til dæmis frá 30 til 40 ára
- Bætir við vanskilum til baka í lok lánsins
- Fresta sumum skólastjóra
- Fyrirgefðu sumum skólastjóra
Hvað um breytingar og gjaldþrot?
Þegar einhver skráir gjaldþrotaskipti tekur gjaldþrot dómstólsins yfir nánast allt sem snertir fjármál skrárinnar. Skuldari (það er það sem við köllum þann sem skráir gjaldþrotaskipti) er heimilt að halda áfram daglegu viðskiptum eins og að kaupa matvörur og borga gagnsemi reikninga, það sem við köllum "venjulegt viðskiptaviðfangsefni."
Lánbreyting er ekki "venjulegt námskeið." Hvort gjaldþrotaskipti þurfi að grípa til aðgerða til að samþykkja breytinguna veltur stórt á því hvort málið er 7 eða 13. kafli. Í kafla 7 málsins, sem venjulega varir í fjögur til sex mánuði, munu sumir lánveitendur biðja skuldara um að fá dómstóla samþykki. Í kafla 13, er skuldari alltaf skylt að fá dómstóla samþykki, óháð því hvort lánveitandi krefst þess eða ekki. Til að fá samþykki dómstólsins verður lögfræðingur lögfræðingur að leggja fram tillögu með dómi.
Í kafla 13 málsgrein leggur skuldari upp áætlun um að greiða skuldir sínar með því að greiða vörsluaðila sem dreifir þeim peningum sem borist hafa til kröfuhafa sem hafa lagt fram réttar kröfur . Áætlunin verður að innihalda ákveðnar tegundir skulda eins og fyrri tekjuskattar eða innlendrar stuðningsskuldbindinga, eins og stuðningur barna og friðþægingar. Það kann að fela í sér arðgreiðslur sem skuldar veðfélaginu og tryggðu skuldir eins og bíla og tæki.
Vegna þess að í nánast öllum tilvikum verður veðskilgreiðslan afturkölluð í breytingunni, mun lögfræðingur einnig þurfa að leggja fram tillögu um að breyta greiðsluáætluninni í 13. kafla til að fjarlægja vanskil. Það fer eftir því sem annars hefði verið að skuldari hefði ætlað að ná með 13. kafla áætluninni - greiða forgangsskuld eins og nýlegar tekjuskattar eða stuðning barns eða gera bílgreiðsluskilríki á viðráðanlegu verði með því að taka það í 13. kafla áætlun - skuldari getur ákveðið að kafla 13 málið sé ekki lengur nauðsynlegt eða gagnlegt. Á þeim tímapunkti getur hún íhugað hvort það gæti verið ráðlegt að breyta málinu í einn undir 7. kafla, eða hafna því að öllu leyti.
Hvernig það virkar í gjaldþrotaskipti
Hér er dæmi: Segjum að skuldari hafi lagt í 13. kafla og fylgdi $ 5.000 í síðasta veðgreiðslum. Eftir að málsskjalið í 13. kafla er lögð á skuldari sótt um lánabreytingar hjá veðafyrirtækinu. Þó að í 13. kafla heldur hann áfram að greiða til 13. kafla, sem felur í sér $ 5.000 vegna veðfyrirtækisins.
Segjum að ári eftir að málið er lögð inn er veðbreytingin samþykkt. Síðan hefur lánveitandinn verið greiddur 1.000 Bandaríkjadali með greiðslum til fjármálaráðherra 13. kafla. Lánbreytingin felur í sér $ 4.000 sem er vegna skuldaábyrgðar.
Skuldari vill ekki lengur "auka" peninga til að fara í veðfyrirtækið, svo lögmaður hans verður að gera tvennt. Í fyrsta lagi mun lögmaður leggja fram tillögu með gjaldþrotaskipti og biðja dómstólinn um að samþykkja lánveitingarbreytinguna. Stundum þarf hreyfingin að vera sett fyrir heyrn fyrir dómara. Stundum getur það verið á skrá í ákveðinn tíma - oft 24 daga - til að leyfa öllum hagsmunaaðilum að mótmæla því. Ef enginn aðili mótmælar og skilmálarnir eru hagstæðir fyrir skuldara er mjög líklegt að gjaldþrot dómari muni samþykkja það. Ef aðili mótmælir því, verður breytingin sett til heyrn til að leyfa öllum aðilum að bera vitni og halda því fram við dómara.
Einu sinni hefur hann fyrirmæli frá dómstólnum um samþykki breytinganna og skuldari í raun inn í breytingarsamninginn, mun lögmaður hans biðja dómstólinn um að breyta skilmálum áætlunarinnar til að fjarlægja vanskilum til fasteignafélagsins. Þetta mun einnig fela í sér hreyfingu. Ferlið er svipað og breytingin á lánbreytingunni. Hreyfingin er stillt til að heyra eða hún heldur áfram að skrá í nokkurn tíma til að gefa kröfuhöfum tækifæri til að dýralækna það og mótmæla, ef við á.
Eða skuldari getur sleppt áætluninni að breyta ferli og lagt fram tillögu um að breyta í kafla 7 eða tillögu um að hafna málinu að öllu leyti, allt eftir því sem skuldari kann að hafa lengra í fjárhagslegu myndinni. Lærðu um gjaldþrotaskipti .