Að greiða veðlánavexti getur dregið úr skattskyldum tekjum þínum
Þessar reglur um krafa um frádrátt gilda um 2017.
Kröfuhafarvextir
Þú verður að tilgreina frádrátt þína á Form 1040, Stundaskrá A til að krefjast vexti. Þetta þýðir framangreint staðalfrádrátt fyrir umsóknarstöðu þína - það er annaðhvort / eða ástand. Þú getur skilgreint eða þú getur eða þú getur krafist staðlaðra frádráttar en þú getur ekki gert bæði.
Stundaskrá A tekur einnig til margra annarra frádráttarbærra útgjalda, þ.mt fasteignaskattar , lækningakostnað og góðgerðarframlag. Stundum bæta allt þetta við meira en staðalfrádráttinn fyrir umsóknarstöðu þína, sem gerir það þess virði að taka tíma og fyrirhöfn að greina frádrátt þinn. Annars muntu spara meira dollara með því að sleppa húsnæðisvexti frádráttarins og gera kröfu um staðalfrádráttinn í staðinn.
Það er venjulega ráðlegt að ljúka við áætlun A og bera saman heildarfjárhæðir frádráttar í staðalfrádrátt þína til að finna út hvaða aðferð er hagstæðast fyrir þig.
Frá og með 2017 er staðalfrádrátturinn $ 6.350 fyrir einn skattgreiðendur og giftir skattgreiðendur sem skráir sérstakar ávöxtunarkröfu. Það er $ 12.700 fyrir giftu skattgreiðendur sem skrá sig í sameiningu og $ 9,350 fyrir þá sem telja sig vera heimilislæknir.
En vertu meðvituð - Skattalækkanir og störf lögleiða einnig breytingar á stöðluðu frádráttnum eins og heilbrigður, auka þessi númer frekar verulega.
Það gæti orðið ólíklegt að þú hafir nægar sundurliðaðar frádráttar að öllu leyti til að fara yfir staðalfrádráttinn sem þú átt rétt á ef nýtt skattalöggjöf tekur gildi 2018.
Hæfi fyrir vexti vexti
Vextir vextir innihalda nú það sem þú borgar á lánum til að kaupa heimili, á eiginfjárgrunni heimila og á lánum til byggingar. Útgáfa Öldungadeildarinnar um skattalækkanir og starfslögin myndi takmarka frádráttina aðeins til skulda um kaup, en það myndi útrýma eiginfjárreglum heimila frá hæfi til þessa frádráttar.
Frádráttur er einnig takmörkuð við vexti sem þú greiddir á aðalheimilinu þínu og / eða öðru heimili. Vextir greiddar á þriðja eða fjórða heimili eru ekki frádráttarbær.
Þú verður einnig að vera löglega á króknum fyrir lánið. Skuldurinn getur ekki verið í nafni einhvers annars nema það sé maki þinn og þú sendir inn sameiginlega ávöxtun. Það verður að vera óbreytt lán með því að þú hefur samningsbundið skyldu til að greiða það aftur. Að lokum verður heimili þitt að virka sem trygging fyrir lánið og veðskjöl þín skulu greinilega tilgreina þetta.
Heimilið þitt getur verið einbýlishús, sumarbústaður, farþegarými, samvinnufélag eða jafnvel bát - nokkuð sem er eign sem hefur "svefn, eldunaraðstöðu og salerni," samkvæmt innri þjónustu.
Ákveða hversu mikið vextir þú greiddir
Þú ættir að fá Form 1098, veðlánastaða, frá lánveitanda þínum í byrjun nýs skattárs. Í eyðublaðinu er greint frá heildarvöxtum sem þú greiddir á síðasta ári. Þú þarft ekki að festa eyðublaðið til skattframtala þinnar vegna þess að fjármálastofnunin þarf einnig að senda afrit af Form 1098 beint til IRS.
Gakktu úr skugga um að vextir vegna vaxtatekna sem þú treystir á Stundaskrá A samsvari því sem tilkynnt er um í Form 1098. Fjárhæðin sem þú getur dregið kann að vera minni en heildarfjárhæðin sem birtist á eyðublaðinu, byggt á ákveðnum takmörkunum. Halda eyðublaði 1098 með afrit af innheimtuðu skattframtali í að minnsta kosti fjögur ár.
Dollar Takmarkanir á heimaskuldbindingu
Lán notuð til að kaupa eða byggja upp búsetu eru kallaðir "heimakaup skuldir". Hugtakið vísar til hvers konar lána sem þú tekur með það fyrir augum að kaupa, byggja eða bæta verulega hæft heimili.
Þú getur ekki dregið vexti af meira en $ 1 milljón af skuldum heimakaupa fyrir aðal heimili þitt og / eða efri búsetu þína frá og með 2017. Útgáfa húsnæðis í skattalögum og störfum lögum myndi draga úr þessu til $ 500.000 árið 2018 ef það fer. Takmarkanir eru nú einnig lækkaðir í $ 500.000 ef þú ert gift og skráin sérstaklega .
Takmarkið er þó á $ 1 milljón fyrir 2017, þannig að við munum nota þessi tala til að lýsa þeim. Segjum að þú lánar 800.000.000 krónur á móti aðalbúsetu þinni og $ 400.000 gegn framhaldsskólanum þínum. Báðir lánin voru eingöngu notuð til að eignast eignirnar. Saman eru lánin allt að 1,2 milljónir Bandaríkjadala en umfram 1 milljón Bandaríkjadala fyrir heimili kaup skulda.
Nú skulum segja að bæði lánin hafi fastan vexti 5%. Heildarvöxtur sem þú greiddir fyrir árið var $ 60.000. Þú átt aðeins að geta krafist vexti af vaxtatekjum fyrir $ 50.000 af því, vextirnar á fyrstu $ 1.000.000 af skuldum heimanána. Eftirstöðvar $ 10.000 eru afleiðing af lánshlutfalli sem fer yfir $ 1 milljón hámarkið svo þú getir ekki krafist þess.
Takmarkanir á eiginfjárskuld
Eiginfjárskuldir eru lán sem þú tekur út af öðrum ástæðum en að eignast, reisa eða verulega til að bæta hæft heimili. Það kann einnig að vera lán sem þú tekur til að bæta hæfra búsetu, en það fer yfir skuldbinding heimilanna.
Þú getur ekki dregið vexti af meira en $ 100.000 af eiginfjárskuldum heima fyrir aðal heimili þitt og / eða efri búsetu þína. Þessi takmörk eru lækkuð í $ 50.000 ef þú ert gift en umsóknarfrestur. Frádráttur þinn á eiginfjárvöxtum heimila má minnka jafnvel undir þessum 100.000 $ mörkum ef skuldir þínar eru hærri en sanngjörn markaðsvirði heima hjá þér.
Í þessu dæmi segjum við að þú hafir lánað 300.000 Bandaríkjadali í eigið fé á heimamarkaði. Fjárhæðin sem þú fékkst lánaði ekki meira en sanngjörnu markaðsvirði heima hjá þér, þannig að þú ert í lagi þarna. Þú notaðir $ 150.000 af peningunum til að bæta við nýju fjölskylduherbergi í búsetu þína og þú eyddi því eftir $ 150.000 á háskólastigi barnsins þíns.
Helmingur lánsins er meðhöndlað sem skuldir vegna kaupa á heimili vegna þess að það var notað til að bæta heimili þínu verulega. Þessi hluti yrði háð heimilaskuldbindingum heimila. Hinn helmingurinn er meðhöndlaður sem skuldir heima vegna þess að það var ekki notað til að bæta heimili þitt. Þú gætir dregið vexti aðeins upp að $ 100.000 takmörkunum á þessum hluta. Svo að því gefnu að þú greiddir alls 21.000 $ í vexti myndi það brjóta niður svona:
- $ 10.500: Fully frádráttarbær heimakaup skuldir á fyrri helmingi lánsins
- $ 7.000: Frádráttarskuldbinding á heimahlutfalli á tveimur þriðju hlutum af eiginfjárhlutfalli lánsins eða $ 100.000 af $ 150.000 hlutanum
- $ 3.500: Óverðtryggð heimahlutareikningur skulda sem nemur vexti sem greiddur er af hlutanum af eiginfjárskuldum heimsins sem fór yfir $ 100.000
Þú verður einnig að tilkynna $ 7,000 til IRS sem AMT-aðlögun á eyðublaði 6251. Og mundu að öldungadeild útgáfa af vændu skattareikningnum gæti vel útrýma frádráttinum á eiginfjárskuldum sem hefjast 2018.
Sameiginleg húsnæðislán
Ef þú heldur sameiginlega veð með einhverjum öðrum sem ekki er maki þínum, þá hefur þú rétt á að draga aðeins frá þeim áhugum sem þú greiddir persónulega, óháð því hvort þú fékkst Form 1098 frá lánveitanda. En það er skotgat hér. Með lántakendur sem gera greiðslur sérstaklega til að koma í veg fyrir afnám geti dregið frá vexti, jafnvel þótt áhugi yrði greitt af einhverjum öðrum. Ritstjórar JK Lasser "Tekjuskattur þinn" fara eftir þessari ábending:
"Skattadómstóllinn hefur leyft sameiginlegum skuldbindingum að draga frá greiðslu hans eða öðrum skuldbindinga af veðvexti ef greiðsla er tekin til að koma í veg fyrir tap á eignum og greiðslan er tekin með sérstökum sjóðum sínum." (Page 328)
Heimsbyggingarlán
Þú getur dregið vexti af húsnæðislánum sem eru notuð til að greiða fyrir byggingargjöld. Verðið verður að nota til að kaupa landið og til að byggja upp heimili. Útgjöld sem stofnað er til í 24 mánuði áður en framkvæmdir eru lokið teljast til 1 milljón Bandaríkjadala á heimili skuldabréfa.
En það er grípa. Ef þú dregur vexti af byggingarlán í tvö ár og þá ákveður þú að selja eignina frekar en flytja inn og nota hana sem búsetu þína, gætirðu þurft að endurreisa ávöxtun þína í árin sem þú dregið af áhuga á að einkenna það sem fjárfestingartekjur í staðinn. Þetta getur takmarkað frádráttarhæfi þess. Með öðrum orðum gæti IRS viljað fá peninga til baka.
Stig greidd
Greiddar greiðslur vegna kaupa skulda fyrir aðal- og framhaldsskóla eru að fullu frádráttarbær á því ári sem þau eru greidd, en greiddir greiðslur vegna endurfjármögnunar verða afskrifaðar á lánstíma. Stig er ekki alltaf tilkynnt á eyðublaði 1098, en þú gætir fundið þær á HUD-1 lokunaryfirlitinu þínu.
Hvenær á að leita hjálpar skattafólks
Að reikna út vexti frádráttarlánanna er einfalt fyrir marga skattgreiðendur. Bættu við vexti sem greint er frá á eyðublöðunum þínum 1098 og sláðu inn heildina í Stundaskrá A. Þú getur notað verkstæði í útgáfu 936 til að reikna út leyfilegt frádrátt þinn og þú getur reiknað AMT-aðlögunina fyrir eiginfjárskuldbindingar með því að nota Verkfærið í leiðbeiningum fyrir eyðublað 6251 .
Þú gætir viljað hafa samband við skattframboð, þó að þú hafir keypt eða selt eign á skattárinu. Reyndar væri skynsamlegt að leita ráða hjá skattframtali, jafnvel áður en þú kaupir eða selur fasteignir ef þú átt aðeins að takast á við skattaleg afleiðing af ákvörðun þinni.
Og, auðvitað, viltu halda áfram að horfa á fréttirnar fyrir uppfærslur á skattreikningnum, hvort sem það endar að fara, og, ef svo er, endanleg ákvæði þess.